פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      הקבלנים לא מספקים נתונים על הירידה ברכישת דירות

      הפער העצום בין העלייה במחיר הדירות ב-15 השנים האחרונות לעלייה בשכר הדירה הוא עוד עדות לכך שאין שום בעיית ביקוש, כפי שהקבלנים מוכרים לנו. ניתוח שוק הנדל"ן

      בנייה בפתח תקווה, יולי 2016 (ראובן קסטרו)
      בנייה בפתח תקווה (תצלום: ראובן קסטרו)

      כן, הקבלנים בלחץ. כנראה מאוד בלחץ. בשוק הנדל"ן המושג "קבלנים", השגור בפי הציבור, איננו מקובל: יש "יזמי הנדל"ן" ויש "חברות הביצוע", אלה שבונות בפועל עבור "יזמי הנדל"ן" את הבניינים. אבל לצורכי הטור נקרא גם ליזמים, בלי להעליבם, "קבלנים", מי שהציבור קונה מהם דירה.

      ובכן, מתברר שהם לא אהבו את הפרסומים של הכלכלן הראשי במשרד האוצר ביום ראשון, שלפיהם נרשמה ירידה משמעותית של 18% ברכישות דירה באפריל-מאי. באותו ערב של יום ראשון, בעקבות הפרסומים, שהופיעו גם ב"גלובס", על הדוח הזה שכלל נתונים על המשך יציאת המשקיעים משוק הדיור, טרחה התאחדות הקבלנים ושלחה מייל בהול למטה הדיור באוצר ובו היא מלינה על הפרסומים הנוגדים לכאורה את נתוני הלמ"ס שפורסמו ב-6 ביולי.

      אחת משתיים: או שהקבלנים מיתממים או שהם פשוט לא מבינים את איכות הנתונים של הלמ"ס בנוגע לענף שבו הם עובדים. שתי האפשרויות, חמורות ככל שיהיו, רק משקפות את הלחץ שלהם.

      מחירי בתים (אתר רשמי , למ"ס)

      די מדהים ומעציב לראות שהקבלנים עדיין לא למדו, או שלא רצו ללמוד, או משחקים בנדמה לי עם הנתונים. "פתאום", לקראת ערב, מיד אחרי הפרסום המובלט ב"גלובס", בכותרת הראשית של גיליון יום א', הם החליטו שהם מבלבלים את המציאות.

      הרי הם צריכים לדעת, והם ודאי גם יודעים, כי הם חיים את הענף שלהם יום-יום, שעה-שעה, שנתוני הלמ"ס מסתמכים על סקרים בקרב הקבלנים ואילו הכלכלן הראשי מסתמך על דיווחי הקבלנים לרשות המסים, שהם הרבה-הרבה יותר אמינים. הם גם יודעים שניתן להסביר את הפער בנתונים, לפחות בחלקו, בכך שנתוני הלמ"ס מתייחסים לדירות שהחלו בבנייתן בעוד שנתוני הכלכלן הראשי כוללים מכירה "על הנייר", וזה, כמובן, מעבר לבעיות המובנות בנתונים המסתמכים על סקרים.

      זו הסיבה שכינינו פה לא פעם את סקרי הלמ"ס "שקרי הלמ"ס". הסקרים שהופכים פעמים רבות בעל כורחם לשקרים חוצים את כל תחומי הכלכלה - מצמיחה, דרך דיור ועד שכר. התבססות עליהם עלולה לעוות את המציאות, כפי שהמחשנו בדוגמה האחרונה. מעניין, אגב, שהקבלנים מעולם לא התלוננו כשהנתונים היו הפוכים: כלומר, שהלמ"ס הצביעה על ירידה במכירות דירות ואילו הכלכלן הראשי הצביע על עלייה.

      בכלל, הקבלנים מנהלים קמפיין די היסטרי נגד תוכנית הדגל של כחלון: הם טוענים שבונים פה שכונות סלאמס, שהמחירים ימשיכו לעלות (זה אכן קרה, אבל לא ממש קשור ל"מחיר למשתכן"), וביום ראשון הם בכלל ניסו לעוות את המציאות.

      אז זו המציאות: כחלון וצוות הדיור שלו מבינים כרגע היטב שזו הייתה טעות לטעת בציבור את הרושם שהם מסוגלים להוריד את מחירי הדירות, משום שהפרמטר הכי משפיע על מחירי הדיור - הריבית האפסית - אינו בשליטתם.

      לכן, כפי שכתבנו בעבר, לאוצר נותרו שני כלים לנסות להשפיע באמצעותם על שוק הדיור. האחד, אפשר לקרוא לו "התערבות ממשלתית כלשהי", כלומר תוכנית כזאת או אחרת המסבסדת את מחירי הדירות לזכאים - בין אם בסבסוד מחיר הקרקע ובין אם בהטבות מיסוי, בתוך קביעת סט קריטריונים לזכאות.

      הכלי השני הוא מיסוי, ודרכו אפשר לשלוח "איתותים" לשוק, לפחות בצד הביקושים. כחלון בחר להעלות את מסי הרכישה (בהמשך לביטול הפטור על מס שבח) ובמקביל להפעיל את תוכנית "מחיר למשתכן". לזכותו ולזכות מטה הדיור שלו אפשר לומר שהם לא רק מדברים, הם גם עושים. מכרזי התוכנית יוצאים לדרך ובסך הכול, למרות הקשיים, זכו להצלחה. אמנם יש ביקורת שבינתיים מדובר בטיפה בים ובעיקר בפריפריה, אבל פתרונות לשוק הדיור, במיוחד על רקע מדיניות הריבית האפסית רבת השנים, אינם שפן שאפשר לשלוף מהכובע.

      הטיעון שהתכנית מחיר למשתכן תגרום כביכול להצפה של שכונות עוני, "סלאמס", הולך גם הוא ומתמוסס. בסקירה של האוצר הובאו לראשונה המאפיינים של רוכשי הדירות בתוכנית מחיר למשתכן בעפולה ובלוד. מתברר שהשכר הממוצע למשק בית של הרוכשים דומה לממוצע בכלל האוכלוסייה (כ-14 אלף שקל ברוטו). זאת ואף זאת, שיעור גבוה מאוד מהרוכשים הם בני זוג עובדים (92% בעפולה, 86% בלוד).

      כלומר, לא מיליונרים, לא "עניים" - אלא מעמד ביניים קלאסי. האם אלו שמוגדרים על פי הטבלאות הרשמיות של הלמ"ס עשירון 8 ומעלה יסכימו לגור בסלאמס? ונניח שבעיות תכנוניות ורגולטוריות יגרמו להקמת דירות באיכות גרועה - האם אותה אוכלוסייה תאפשר זאת? ובכלל, זה התפקיד של כחלון וצוותו - למנוע הקמת סלאמס, כהגדרת הקבלנים, לוודא שבונים בסטנדרט גבוה ושהקבלנים לא מחפפים.

      גם הטענה שחסרות 100 אלף דירות, שהקבלנים הצליחו להשריש במשך שנים, התמוססה השבוע. ד"ר קובי ברוידא מבנק ישראל הציג מחקר שבו הוא קבע כי ההערכה היא שהמחסור המצטבר בדירות יחסית לצרכים הדמוגרפיים במגזר היהודי עומד על 30-40 אלף דירות בלבד, לא 100 אלף ולא משהו שמתקרב לזה.

      ברוידא אמנם קבע שעד 2009 לערך מספר התחלות הבנייה היה נמוך באופן משמעותי מהצורך, אבל מאז הואץ קצב התחלות הבנייה וכיום, שימו לב, הוא "קרוב לצורך השוטף". המחקר מביא בחשבון, כמובן, שסיומי הבנייה מגיבים מטבע הדברים בפיגור מסוים לעומת התחלות הבנייה. ברוידא אף מציין שהמחסור בדירות (הנמוך משמעותית מהערכות קודמות, והוא אינו מביא בחשבון את הבנייה הלא חוקית ואת פיצולי הדירות) אינו הגורם היחיד המשפיע על הביקוש לדירות ועל מחיריהן כיום, "היות שהביקוש מושפע בין השאר גם מתשואת הנכסים האלטרנטיביים". לשון אקדמית, שאומרת את הדבר הפשוט: בגלל שהריבית על נכסים אלטרניביים כמו פקדונות בבנק היא אפס או אף שלילית ריאלית, אנשים נוטים לקנות נכסים.


      אבל לטעמנו הנתון המשמעותי יותר במחקר של ברודיא הופיע בשקף שמציג את הפער העצום בין העלייה במחיר הדירות ב-15 השנים האחרונות לעלייה בשכר הדירה (ראו גרף). הצבענו על הפער הזה בעבר, ולדעתנו הוא עוד עדות לכך שאין שום בעיית ביקוש, כפי שהקבלנים מוכרים לנו. הרי אם הייתה בעיית היצע, מחירי השכירויות היו מסתחררים במקביל, אבל הפערים המשמעותיים מאוד בין עליית מחירי הדירות לבין עליית מחירי השכירויות מפריכים שוב את כל תיאוריית ההיצע ששותפים לה הרבה מאוד גורמים ממשלתיים. לא בעיית היצע גרמה לעליית מחירי הדיור, אלא "בעיית" ריבית נמוכה באופן חריג שהונהגה ומונהגת לאורך זמן חריג והציפה את השווקים (של הנדל"ן, של המניות, של איגרות החוב, וגם ה"שוק" של האשראי הצרכני) בכסף בזיל הזול, כסף שיש לו סממנים ממכרים וגורם לעיוותים משקיים.