פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      בנק ישראל: "חסרות 'רק' 30-40 אלף דירות בישראל"

      הנחת העבודה עד היום היתה שבארץ חסרות כ-100 אלף דירות. בנק ישראל: יהיה ניתן לסגור את הפער ב-4 שנים עם 60 אלף התחלות בנייה בשנה

      בניה בתל אביב במתחם גינדי (ראובן קסטרו)
      אתר בנייה (צילום: ראובן קסטרו)

      האם המחסור בדירות בישראל נמוך ממה שהיה נהוג לחשוב עד היום? על פי מחלקת המחקר של בנק ישראל כנראה שכן. "המחסור המצטבר בדירות יחסית לצרכים הדמוגרפיים במגזר היהודי עומד על 30-40 אלף דירות", כך העריך היום (ג') ד"ר קובי ברוידא, יועץ למנהל חטיבת המחקר בבנק ישראל, בהרצאה ב"כנס על נשיגות הדיור" של מכון אלרוב באוניברסיטת תל אביב, בנק ישראל, UCLA, הפדרל ריזרב, והמכון האמריקאי ליזמות.

      בהרצאתו היום הציג ד"ר ברוידא כמה ממצאים בנושא הדמוגרפיה ובנושא היצע הדיור בישראל, ועל פי נתונים אלו המחסור בדירות בישראל שנאמד בשנים האחרונות על ידי גורמים שונים בכ-100 אלף דירות ואף יותר, נמוך יותר משמעותית. ברוידא הגדיר את המונח "צורך דמוגרפי" כגידול השנתי במספר הדירות הנובע מגידול האוכלוסייה, בהתחשב בהרכבה ובדפוסי המגורים שלה. "צורך זה איננו שקול לביקוש לדירות, המושפע מגורמים נוספים כגון התשואות על נכסים פיננסיים ומחירי הדירות", הדגיש.

      בהרצאתו הציג ד"ר ברוידא חישוב של צורכי הדיור במגזר היהודי, ולצורך כך הונחו הנחות לגבי מקדמים של צפיפות דיור כגון מספר בוגרים לדירה לקבוצות אוכלוסייה שונות, לפי גיל ומצב משפחתי, ובוצעה אמידה של הצורך הכולל בעזרת שני מודלים שונים. על פי התוצאות שהתקבלו, בממוצע, הצורך הדמוגרפי במגזר היהודי בשנים האחרונות הינו לתוספת של כ-41 אלף דירות בשנה.

      על פי ד"ר ברוידא, השוואה של צורך זה לאומדן של מספר התחלות הבנייה במגזר היהודי (התחלות בנייה בישובים יהודיים לפי הגדרות הלמ"ס, המהוות כ-87% מסך התחלות הבנייה) מלמדת כי עד 2009 לערך, מספר ההתחלות היה נמוך במידה משמעותית מהצורך. מאז הואץ מאוד קצב ההתחלות וכיום הוא קרוב לצורך השוטף. עוד הוסיף ד"ר ברוידא כי סיומי הבנייה, מטבע הדברים, מגיבים בפיגור מסוים לעומת התחלות הבנייה.

      באשר לפער בין הצורך בהתחלות בנייה בשנים עברו לעומת הכמות הדרושה על פי הגידול הדמוגרפי העריך ד"ר ברוידא: "הירידה המתמשכת במחירי הדירות עד 2007 מלמדת כי עד אז היה עודף היצע של דירות, ואילו התייצבות המחירים בסביבות שנה זו מלמדת על מיצוי העודף באותה עת. לפיכך יש לצבור את הפערים רק מ-2008. מכאן נגזרת הערכה על פיה המחסור המצטבר בדירות יחסית לצרכים הדמוגרפיים במגזר היהודי עומד על 30-40 אלף דירות". הוא הדגיש כי: "מובן שמחסור זה אינו הגורם היחיד המשפיע על הביקוש לדירות ועל מחיריהן כיום, היות וכאמור הביקוש מושפע בין השאר גם מתשואת הנכסים האלטרנטיביים".

      ד"ר ברוידא ציין במקביל שקצב גידול האוכלוסייה והתהליכים הדמוגרפיים מחייבים לשמר את הרמה הגבוהה של התחלות הבנייה שמתקיימת בשלוש השנים האחרונות, ואף מעט למעלה מזה כדי לסגור הפער שהצטבר. "כדי להבטיח רמה גבוהה לאורך זמן יהיה צורך לצופף את הבנייה בערים ולבנות תשתיות מתאימות, כגון מערכות הסעת המונים. בנוסף, ציין ששינוי בדפוסים החברתיים, המשתקף בעליית שיעור הפנויים באוכלוסייה וכן הזדקנות האוכלוסייה, מלמדים על הצורך להתאים את תמהיל הדירות הנבנות מבחינת גודלן, ולא להתמקד רק במספר הדירות הנדרש.

      מחסור בדירות יהודים (גלובס)

      "מחסור בנתונים על המגזר הערבי"

      הניתוח של ד"ר ברוידא מתייחס למגזר היהודי וזאת בשל מיעוט נתונים קיימים על המגזר הערבי. "מלבד הצורך לאמוד בנפרד את המקדמים הנוגעים לחישוב הצרכים במגזר הערבי, גם חישוב הפער בין הצורך לבין ההתחלות במגזר זה הוא מורכב יותר, לנוכח פערי מידע בנתונים הרשמיים לגבי היקף התחלות הבנייה שם. משום כך, התחשיב בשלב הראשון עסק בשוק הדיור במגזר היהודי בלבד".

      נציין כי הניתוח שהציג ד"ר ברוידא מעיד כי היקף המחסור בדירות בישראל נמוך ממה שנטען עד כה. אם ההערכה של מחלקת המחקר של בנק ישראל מתייחסת למחסור של כ-40 אלף דירות במגזר היהודי, והתחלות הבנייה ביישובים היהודיים על פי הלמ"ס עומדות על כ-87% מסך התחלות הבנייה, ניתן להעריך שהמחסור הכולל עומד על קרוב לכ-50 אלף דירות (על פי יחס התחלות הבנייה, מחסור שאותו ניתן יהיה לסגור בכארבע שנים אם שיעור התחלות הבנייה יאמיר לרמה של כ-60 אלף דירות בשנה. אם הממשלה תצליח להגיע לרמה של למעלה מ-60 אלף התחלות בנייה, כפי שמצהירים במשרד האוצר ובמטה הדיור לאחרונה, ייתכן והמחסור יוכל להיסגר בזמן קצר יותר.