פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      רוכשים נכס בארה"ב? הנה מאגרי המידע שאסור לכם פספס

      רגע לפני שאתם נערכים לרכישת נדל"ן בארה"ב, הכירו את האתרים שמרכזים את כל המידע שחשוב לבחון לפני החתימה על העסקה

      מנהטן ניו יורק (ShutterStock)
      מנהטן (צילום: shutterstock)

      רכישת נדל"ן להשקעה דורשת מחקר, צבירת ידע וזמן כדי למצוא בסיכומו של דבר את הנכס המניב שיעמוד בציפיות שלכם ויספק לכם הכנסה יציבה. יש חשיבות רבה לאיתור ואיסוף נתונים מדויקים על הנכס וסביבתו וכן לאלמנטים נוספים הקשורים אליו כמו רמת הפשיעה באזור, מצבה הסוציואקונומי של האוכלוסייה, רעשים, ונגישות למרכז העיר ולכבישים הראשיים, משמעותיים.

      לקריאה נוספת:
      באיזו עיר בישראל התושבים הכי מרוצים? התשובה מפתיעה
      משכירים דירות ב-airbnb? רשויות המס בעקבותיכם
      קונים בית חדש? כדאי שתמלאו קודם את השאלון

      אבל כשהנכס נמצא מעבר לים קיים קושי לצבור את המידע זה, למרות החשיבות המכרעת שלו, ולכן הרשת היא דרך חשובה ועיקרית לבדוק ולהצליב מידע ראשוני על הכנס, עוד בטרם ואולי גם במקום, שנעלה על מטוס כדי לבדוק את הנכס בעצמנו. מאחר שהתאוששות שוק הנדל"ן האמריקאי ממשבר הסאבפריים, קורצת שוב למשקיעים כדאי להכיר את מאגרי המידע ברשת שמומלץ לכל מי שבוחר להשקיע בנדל"ן בארה"ב לבקר בהם.


      census.gov: אתר מידע השייך ללשכת המסחר האמריקאית ומספק פרופיל כללי ושלל סטטיסטיקות איכותיות ורלוונטיות על מדינות וערים בארה"ב. למשל גיל האוכלוסייה הממוצע, מוצא, צפיפות (מספר תושבים למ"ר), הכנסה ממוצעת למשק בית, השכלה, מחזיקים בביטוח בריאות, אחוזי אבטלה, מספר אנשים מתחת לקו העוני, וכמובן - מה המחיר הממוצע לדירה, מה מחירי השכירות, מספר הבתים בבעלות ואפילו גובה תשלומי המשכנתא. ניתן להגיע לפירוט גבוה יותר, שמפלח גם את סוג האוכלוסייה לפי גילאים, ארצות מוצא נפשות למשק בית, וכדומה.

      biggerpockets: בלוג - biggerpockets - מכונה בארה"ב "הפייסבוק של המשקיעים". זוהי רשת חברתית שבה חברים יותר מחצי מיליון משקיעי נדל"ן, בפורומים שלה יש יותר מ-2 מיליון פוסטים בנושאים שונים בנדל"ן, כך שניתן לקבל מענה כמעט על כל שאלה בתחום. משקיעי נדל"ן מכל העולם מחליפים מידע ומתעדכנים על מצב השוק בכל מדינה. אחד הפיצ'רים הבולטים של הבלוג הוא מחשבוני הרווח פיצ'ר זה נותן לגולשים הנכנסים אליו כלים לחישוב רווחי תשואה מנכס פוטנציאלי. הפיצ'ר מחולק לכמה סוגים של חישובים והערכות: חישוב המחיר הנכון שיש להציע עבור הנכס, חישוב תשלום המשכנתא החודשית, תוך התייחסות להלוואות משכנתא, מחשבון המחשב את המחיר הגבוה ביותר שניתן להשיג עבור נכס לאחר שהמשקיע רכש, שיפץ ואז מכר; מחשבון המחשב את התשואה הפוטנציאלית שהנכס יקבל משכירות וכן מחשבון משוכלל שמסייע להתמודד עם מספר נכסים במקביל. מחשבון זה מוצא את הדרך היעילה ביותר לנהל כמה נכסים כדי ליצור רווח מכולם יחד, וליהנות מהתשואה הגבוהה ביותר שניתן. המחשבון מנתח את תזרים המזומנים, ההחזרים על ההשקעות וכדומה.

      spindices.com: חברת סטנדרט אנד פורס standard &poor'sנוסדה ב-1860 בניו יורק, וכיום היא אחת משלוש החברות המובילות בתחום הניתוח והמחקרים הכלכליים בעולם. מדד קייס שילר case shiler שלה, החל להתפרסם בינואר 1987 ונחשב מאז למדד החשוב והנחשב ביותר על ידי הציבור האמריקאי, בכל הקשור לניתוח שוק הנדל"ן והערכת ערך הנכסים בשוק. המדד העיקרי של קייס שילר הוא מדד 20 הערים המובילות בארה"ב. אך החברה מוציאה גם מדדים נוספים, דוגמת מדד מחירי נכסים של 20 מטרופולינים נפרדים בארה"ב. המדד נותן פירוט מלא של נתוני נכסים, השוואה לאורך רבעונים ושנים וכן פרשנויות וניתוחים של כלכלנים מומחים.

      שוכרי דירות מדווחים: האתרים zillow ו-trulia מוכרים בקרב משקיעים ישראלים שמתעניינים בהשקעה בנכסים מעבר לאוקיינוס, ונחשבים למדיוקים בנתוני השכירות שמופיעים בהם. מאחר ששני אתרים אלה ניזונים מנתונים ששוכרי הדירות מדווחים בעצמם, צריך להביא בחשבון שהם נקבעים על ידי אלגוריתמים, ולכן הסטייה יכולה לנוע בין 20%-30%. עם זאת, לאתרים אין אפשרות לדעת מה מצבם הפיזי המדויק של הנכסים, ולכן יש להצליב מידע עם מקורות נוספים, כדי להעריך את מחירי הנכסים נאמנה. נוסף על מפרטי הנכסים שמפורסמים באתרים, מוצגים בהם גם שכבות מידע הכוללות נתונים על האוכלוסייה, הקהילה ואיכות החיים בעיר שבה מעוניינים להשקיע. המפות של trulia, למשל, מדווחות על רמת הפשיעה באזור הנכס, רמת החינוך, תחבורה באזור, מספר וסוג בתי ספר, מספר גני ילדים ליד הנכס, כמה מתושבי השכונה רווקים וכמה נשואים ועוד. trulia גם מדווח על סכנות באזורים השונים כמו סיכויים להצפות, סערות, רעידות אדמה ושריפות בקרבת הנכס, ומנגד גם אזורים שבהם איכות החיים גבוהה – היכן יש רחובות הנחשבים שקטים והיכן נמצאים מגרשי המשחקים הבטוחים ביותר.

      economist: עיתון "האקונומיסט" נוסד במאה ה-19 בלונדון והפך עם השנים לאחד השבועונים המשפיעים בעולם, עם משרדי מערכת בקרוב ל-20 ערים ברחבי העולם. ב-2015 תפוצתו המודפסת של העיתון הגיעה ל-4.5 מיליון עותקים בארה"ב, ובנוסף מופצת גרסה ממוחשבת שלו. באתר האינטרנט מספק האקונומיסט ניתוח עדכני ומציאותי של מחירי הדירות בארה"ב ב-5 טבלאות אינטראקטיביות שונות: מחירי הבתים בארה"ב, מחירי הבתים מול הכנסה ממוצעת בעיר או במדינה, היחס בין מחירי הבתים מול שכר הדירה השנתי בכל עיר ועיר ובהשוואה לכלל המדינה, וגרף המראה את אחוזי השינוי מ-1980 ועד 2015.

      mls.com: בלוג שייסד ידי ארגון המתווכים האמריקאי, ומספק מידע רב על נכסים למכירה בכל מדינה, מחוז ועיר, על מגרשים פנויים וחלקות למכירה וכן נכסים מסחריים שונים. באתר אפשר למצוא גם שאלות ותשובות פופולריות על שלל נושאי נדל"ן, וכן מידע על לקיחת משכנתאות בהתאם לנכס ומחשבוני משכנתאות. במסגרות המפרטות על נכס מסוים מספק האתר גם מידע של שטח המגרש עצמו ולא רק שטח הבית הבנוי ושנת הבנייה. לאתר יש מנוע חיפוש גם על בתי ספר בסביבת הנכס. למשל, הוא מציג את כל 211 בתי הספר באטלנטה לפי סוגים: יסודי, חטיבות ביניים ותיכונים עם דירוג וציונים של כל אחד על פי קריטריונים קבועים. עם הפרטים שמספק היישום של בתי הספר נמנים פרופיל בית הספר, מיקום על המפה, מספר התלמידים במוסד ומספר תלמידים פר מורה. דוגמה מעוררת קנאה: בית הספר היסודי "קיטרג' " באטלנטה זכה לציון הגבוה ביותר באתר – 10 בהתבסס על הישגי התלמידים במבחני מדינה בהשוואה לבתי ספר אחרים, והוא כולל 420 תלמידים, כשלכל 10 תלמידים יש מורה.

      הכותב הוא בעל חברת פסיפיק הולדינגס, המתמחה באיתור והשקעה בנכסי נדל"ן מניב בחו"ל