פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      משכנתאות ב-30 מיליארד ש' במחצית השנה הראשונה

      המשכנתא הממוצעת עלתה ב-11% לעומת 2015 ל-644 אלף שקל, וסך תיק המשכנתאות כבר מגיע ל-300 מיליארד שקל . עלייה בריביות, ירידה חדה במיחזורים וירידה בהיקף הפיגור

      משכנתה (ShutterStock)
      ירידת הריבית החדה בשנים האחרונות הפכה את מיחזור המשכנתא אטרקטיבית לרוכשי דירות רבים (צילום: shutterstock)

      חרף העלייה בריבית המשכנתאות ולמרות יציאתה לדרך של תוכנית מחיר למשתכן, שוק המשכנתאות סוגר מחצית שנה חזקה עם ביקושים גבוהים. בששת החודשים הראשונים של שנת 2016 חולקו משכנתאות בכ-30 מיליארד שקל (נתוני יוני עדיין לא פורסמו רשמית), וסך השוק כבר מגיע לכ-300 מיליארד שקל, כלומר הכפיל עצמו תוך פחות מ-8 שנים.

      נתוני בנק ישראל מאפשרים הצצה רחבה יותר למצב ההלוואות. מהנתונים עולה כי מצד אחד נשמר הריסון של מאפייני הסיכון בהלוואות, כגון היקף המינוף ושיעור החזר ההלוואה מההכנסה של הלקוח, ואולם מצב שוק הדיור עדיין בגאות חזקה המתבטאת בעלייה בהיקף המשכנתא הממוצעת ובשווי הנכסים הנמכרים. המספרים המרכזיים של המחצית הראשונה בשנת 2016 לפניכם:

      644 אלף שקל זהו היקף המשכנתא הממוצעת. מדובר בנתוני שיא ובעלייה חדה של 11% לעומת נתוני 2015, אז עמד היקף המשכנתא הממוצעת על 578 אלף שקל. אשתקד נרשמה מגמה של מעבר זוגות צעירים ומשקיעים לרכישת נכסים זולים יותר, כשנתוני משרד הבינוי והשיכון הראו שיש יותר עסקאות בפריפריה. אלא שלפי נתוני המשכנתאות, נראה שמדובר היה במגמה זמנית. עוד נזכיר כי בשנה שעברה יצא לפועל מבצע של מיחזור משכנתאות בערבות מדינה שעברו אל הבנקים. מדובר בעיקר במשכנתאות ישנות וקטנות יותר לעומת המשכנתאות בשוק כיום, מה שהיטה אשתקד גם כן את הנתונים כלפי מטה.

      40% זהו שיעור המשכנתאות שנרכשו בעבור נכסים בשווי של 1.2-2 מיליון שקל, בה בשעה שחלקם בנתוני שנת 2012 עמד על כ-22% בלבד. עדות נוספת לגאות בשוק הדיור נמצאת בפילוח נתוני שווי הנכסים שנרכשו. במחצית הראשונה של השנה גדל חלקם של הנכסים היקרים יותר על חשבון הזולים יותר. כך למשל, בה בעת שבשנת 2015 עמד חלקן של המשכנתאות בגין נכסים בשווי של עד 800 אלף שקל על 10.2%, במחצית הראשונה של 2016 חלקן ירד ל-7.1%. בשנת 2012 המסה המרכזית של המשכנתאות הייתה בקבוצת הנכסים בשווי של 800 אלף שקל עד 1.2 מיליון שקל, וחלקן היווה 36.2% מהשוק; ארבע שנים לאחר מכן חלקן ירד ביותר מחצי ל-17.3% לטובת הנכסים היקרים יותר.

      משכנתאות 2016 (גלובס)

      תמונת הראי היא כאמור בנכסים היקרים יותר - אם בשנת 2012 היקף המשכנתאות למימון נכסים בשווי של מעל 2 מיליון שקל עמד על פחות מ-30%, בשנת 2015 הוא עלה ל-32.5%, ובמחצית הראשונה של 2016 הוא כבר מגיע ל-35.5%, כלומר יותר משליש מהמשכנתאות ניתן לרכישת נכסים בשווי גבוה מ-2 מיליון שקל. בהתחשב בעובדה שישנן מגבלות על היקף המינוף, עולה השאלה מהיכן מגיע ההון העצמי הגבוה שמציגים אותם רוכשי דירות באותו פלח? בחלק מהמקרים אמנם מדובר במשפרי דיור, "המקריבים" את הרווח ממימוש הנכס הקודם לטובת ההון העצמי בחדש. בחלק מהמקרים מדובר בסיוע לא מבוטל המתקבל מההורים וגם באמצעות הלוואות רגילות מהבנקים (ראו הרחבה בהמשך).

      26.3% זהו שיעור ההחזר הממוצע של הלווים מתוך ההכנסה שלהם. מדובר בעלייה קלה לעומת המחצית השנייה של שנת 2015, אז עמד הנתון על כ-26% בממוצע. ועדיין מדובר בירידה לעומת שנים קודמות, הנובעת ממגבלה שהטיל בנק ישראל בנושא זה. בה בעת שבשנת 2012, 5% בקירוב מהמשכנתאות ניתנו כאשר ההחזר החודשי של הלווה היה יותר מ-60% מהכנסתו, כיום תופעה זו כמעט ולא קיימת - רק 0.2% מהמשכנתאות ניתנו כאשר ההחזר החודשי הוא בהיקף שכזה. מפילוח הנתונים עולה כי עיקר המשכנתאות ניתנות בהחזר חודשי של 20%-30% - מדובר ב-43% מהמשכנתאות, כאשר בסה"כ קרוב לשני שלישים מהמשכנתאות ניתנות בהחזר חודשי של עד 30% מההכנסה. מנגד ראוי לציין שבעבור יותר משליש מהלווים (34.8%), החזר המשכנתא מהווה משקולת משמעותית על ההכנסה החודשית, ונוגס ב-30%-60% ממנה.

      28.3% שיעור המשכנתאות במינוף נמוך של פחות מ-45% משווי הנכס. נתון נוסף שבנק ישראל אמור להיות מרוצה ממנו הוא התפלגות רמת המינוף.

      בעקבות מגבלות שהטיל הפיקוח על הבנקים, נרשמה בשנים האחרונות ירידה בהיקף המימון מתוך שווי הנכס, ונתוני המחצית הראשונה מצביעים על כך שהריסון נמשך. כשליש מההלוואות ניתנו במינוף גבוה של יותר מ-60% משווי הנכס, וחלק מרכזי נוסף בהלוואות, 37%, ניתן למימון של 45%-60% מהנכס. ולמרות שהנתונים סבירים, חשוב לציין כי הם אינם מציגים את התמונה המלאה.

      בבנקים מציינים כי בשנתיים האחרונות גדלה התופעה של השלמת הון עצמי באמצעות הלוואות רגילות; כלומר הבנקים נותנים הלוואות רגילות למשקי בית (שבהן הריבית גבוהה יותר מאשר במשכנתאות, שכן על פי רוב אין מולן ביטחונות), ובפועל הלוואות אלה מהוות השלמה להון עצמי, או לצורך רכישת ציוד או שיפוץ הבית. כלומר בשורה התחתונה, היקף המינוף של נוטלי משכנתאות רבים גבוה יותר מהנתונים המוצגים, וכך גם רמת הסיכון שלהם.

      2 מיליארד שקל היקף המשכנתאות שבפיגור בתשלום של יותר מ-90 יום. מדובר ב-0.67% בלבד מהתיק. מספר זה ממשיך לרדת הן ברמה האבסולוטית הן בשיעורו מתיק המשכנתאות שרק גדל והולך. אם בשנת 2014 הוא עמד על 2.2 מיליארד שקל, בסוף חודש מאי השנה מספרו כאמור כבר ירד ב-10%. הסיבה לכך היא ששוק הדיור נמצא בגאות, ולווים הנקלעים לבעיות יכולים למכור בקלות את הנכס, לפרוע את ההלוואה ובמקרים רבים אפילו להישאר עם עודף. בשל המצב הזה, הבנקים גם נוטים כיום יותר לכרות הסדרי חוב עם הלווים, לעומת תרחיש של פינוי בכוח מהדירות. האם הנתונים הנמוכים האלה יימשכו לאורך שנים? קשה לדעת, אבל ממבחן קיצון שביצע אשתקד הפיקוח על הבנקים עולה כי בתרחיש של משבר כלכלי עמוק הכולל עלייה חדה בריבית ובאבטלה, שיעור הלווים שייקלעו לקשיים הוא 5% (פי 7.5 לעומת היום), שהם כ-38 אלף משקי בית, והבנקים יספגו הפסד של 7 מיליארד שקל בקירוב.

      6,343 זהו מספר ההלוואות שמוחזרו בתוך הבנקים בחודשים ינואר-מאי. נתוני המיחזורים שמציג בנק ישראל חלקיים, שכן הם מתייחסים רק למיחזור המתבצע בתוך הבנק שנתן את ההלוואה המקורית, ולא מיחזור שנעשה באמצעות מעבר לבנק אחר. ועדיין אפשר ללמוד מהנתונים על המגמה בנושא המיחזורים, והיא ירידה משמעותית לעומת השנים האחרונות.

      משכנתאות 2016 (גלובס)

      בבנקים מציינים כי אם בעבר, 20% מביצועי השוק היו למעשה מיחזור של משכנתאות ישנות, הרי שכעת ירד חלקם לאזור ה-7%. נתוני השנה האחרונה מציגים מגמת ירידה משמעותית בהיקף המיחזורים בתוך הבנק. כך למשל, אם בחודש יוני אשתקד עמד מספר המיחזורים על 4,396, בחודש אוגוסט הוא צנח כמעט בחצי ל-2,351, בדצמבר רשם עוד ירידה ל-1,858 ובחודשים אפריל-מאי כבר עמד על כ-1,000 בלבד בכל חודש.

      ירידת הריבית החדה בשנים האחרונות הפכה את מיחזור המשכנתא אטרקטיבית לרוכשי דירות רבים, שנטלו את המשכנתא המקורית לפני כמה שנים, כשהריבית הייתה גבוהה יותר. אלא שנראה שמהלך המיחזור פחות או יותר מיצה עצמו: מי שהשתלם לו למחזר כבר עשה זאת, וגם העלייה בריביות המשכנתאות הופכת את המיחזור לכדאי פחות לעומת המחיר לפני כמה חודשים. בהקשר זה חשוב להדגיש כי על אף הירידה בהיקף המיחזורים, סך הביצועים בשוק לא נפגע, מה שמעיד על הגאות החזקה של שוק הנדל"ן, שבו הרוב המוחלט של נתוני המשכנתאות החודשיים שניתנו הם כתוצאה מעסקאות נדל"ן אמיתיות - ולא מיחזור של משכנתאות ישנות.