פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      כך נראות ההבטחות הגדולות של קבוצות הרכישה

      "מגדלי הצעירים" כסימפטום: מה קרה להבטחות הכי מתוקשרות בתחום הכי רמוס ומעורער בנדל"ן הישראלי. סקירה מיוחדת

      סקירת הבטחות קבוצות רכישה (גלובס)
      מגדלי הרופאים - המגרש והדמייה (צילום: תמר מצפי, ויח"צ)

      קבוצות הרכישה נמצאות בשבועות האחרונים בעין הסערה. בגלל מעשיים פליליים (לכאורה) של מי שכונתה "מלכת קבוצות הרכישה", לאחר שרשות המסים היתה זו שהחלה לגלגל את כדור השלג (עד שהוא ייעצר ייקח שנים), נזכרו כולם בסכנה הטמונה במודל קבוצות הרכישה, שהופך עשרות ולעתים מאות רוכשי דירה ליזמים. סכנה שלא קשורה לגניבה של כספי ערבויות, להערמה על רשויות המס ולעוד שלל מעשיים פליליים. בעמ' הבאים אנו חוזרים לקבוצות רכישה שהיו בכותרות בשנים האחרונות - כדי להציג את הסיכוי והסיכון דרך אותם סיפורים נקודתיים.

      מרבית הקבוצות החלו להתגלגל בשנים 2009-2010, כשהטרנד הנדל"ני היה בשיא וקבוצות הרכישה השתלטו על הענף כאש בשדה קוצים. למי ששכח: אחרי שנים של דשדוש, 2009 היתה קו פרשת המים, לאחר שהסתיימה עם זינוק של 14% במחירים ולאחר שמחוסרי הדירה תפסו את הראש מרוב ייאוש, ושרי האוצר והשיכון, יובל שטייניץ ואריאל אטיאס, הפצירו בהם שוב ושוב לא לקנות דירות במחירים הנוכחיים. קבוצות הרכישה רכבו על הגל, והבטיחו לאנשים לקנות דירות במחירי האתמול. אז זה היה במחירים של 2008. מדובר, נזכיר, על מחירי 2011-2010 - מאז זינקו המחירים בעוד עשרות אחוזים.

      המהמורות שעברו הקונים בדרך עוברות בין הקבוצות השונות כחוט השני: הפערים בין המחיר בשיווק למחיר הסופי, הקושי להשיג ליווי בנקאי, הקשיים בהשגת אישורי תכנון, ומעל הכל - הזמן הרב שיעבור בין מועד רכישת הקרקע (והתשלום עליה כמובן) ועד לקבלת דירת מגורים. במקרה הפחות טוב, כמו מגדלי הצעירים או פרויקטים של קבוצות בחריש, עוד לא ניתן בכלל לדבר ברצינות על לוח זמנים.

      1. מגדלי הצעירים, תל אביב: חפרו רק את החניה

      סקירת הבטחות קבוצות רכישה (גלובס)
      החפירות במגדלי הצעירים (צילום: תמר מצפי)

      פרויקט מגדלי הצעירים הוא אחד הסמלים של תקופת הגאות של קבוצות הרכישה. הפרויקט, ששיווקו החל בשנת 2010, יצא לדרך בקמפיין שיווקי רחב היקף ונחשב אז לאחד הפרויקטים הגדולים ביותר שיוצא לשיווק, מבחינת מספר חברי הקבוצה. ההבטחה של המארגנים, עידו וצחי חג'ג' (שכללו גם את ענבל אור בתחילת הדרך), היתה גדולה - מאות דירות קטנות לזוגות צעירים, "עד גיל 35 בלבד", במיקום מרכזי בתל אביב על ציר מנחם בגין, מרחק הליכה מהקריה, מעזריאלי ומהרכבת, במגדלי מגורים בני 40 ו-42 קומות. שיווק הפרויקט נעשה במהירות יחסית. התקשורת סיפרה על "3,000 איש שהסתערו על אתר המכירות בגני התערוכה" והצפי, הן של חברי הקבוצה כמו גם של המארגנים, היה שהבנייה במגרש תתחיל בסמוך למועד מימוש הקרקע.

      הקבוצה רכשה את הקרקע ב-244 מיליון שקל מידי חברת הנדל"ן האמריקאית קרנסטהייטס, אולם שורה של סיבות, צפויות יותר ופחות, עיכבו את התחלת הבנייה במשך תקופה ארוכה. עבודות החפירה והדיפון החלו רק בשלהי 2013 והבנייה בפועל של קומות המגורים טרם התקדמה, אף שלפרויקט היתר בנייה מלא למרתפים. על פי עיריית תל אביב, "היתר הבנייה לפרויקט מוכן למסירה ליזם מתחילת חודש אפריל 2016".

      בין הבעיות שעיכבו את התקדמות הפרויקט היה קו מתח גבוה שעבר במתחם וחברת החשמל הזיזה אותו רק בשנת 2012, וכן עיכוב בבניית הלולאה שתעלה את התנועה מנתיבי איילון. עוד עיכוב משמעותי נוצר כאשר החפירה הגיעה לגובה מי התהום, ובמקביל הקבלן המבצע, דורי בנייה, נקלע לקשיים. גורמים הבקיאים בהליך הבנייה מספרים כי בעיית מי התהום כמעט ונפתרה לחלוטין, ובימים אלו מתנהלים מגעים אחרונים להחלפת הקבלן בחברת דניה סיבוס מקבוצת אפריקה ישראל. בדצמבר 2013 מסרו המארגנים ל"גלובס נדל"ן" שמסירת הדירות תהיה בקיץ 2016, מועד שכעת יצטרך להתעדכן.

      בתחילת השיווק נמכרה לחברי קבוצת הרכישה דירות 2 חדרים בשטח 62 מ"ר בתוספת מרפסת בשטח 10 מ"ר בכ-950 אלף שקל ודירות 3 חדרים בשטח 76 מ"ר עם מרפסת דומה שווקה בכ-1.3 מיליון שקל. לדברי מארגני הקבוצה, קבוצת חג'ג', אין בבעלותם דירות בפרויקט למעט 19 הדירות המיועדות להשכרה על פי קריטריונים שתקבע עיריית תל אביב. עורכי הדין של הקבוצה הם עו"ד אמיר עמר ועו"ד עידו חג'ג', וכספי חברי הקבוצה בנאמנות אצל נציגות הדיירים.

      מגדלי הצעירים

      כתובת: מנחם בגין 158, תל אביב

      מארגנים: קבוצת חג'ג'

      תוכנית: שני מגדלי מגורים בני 40 ו-42 קומות, 486 דירות

      כמה זמן עבר: 6.5 שנים

      מצב הפרויקט: היתר בנייה ניתן, עבודות דיפון וחפירה לקראת סיום, לקראת תחילת ביצוע

      בנק מלווה: בנק מזרחי

      אדריכל: משרד יסקי מור סיוון

      2. קולנוע רמה, רמת גן: אחרי 5.5 שנים, סוף סוף מתאכלס

      סקירת הבטחות קבוצות רכישה (גלובס)
      מגדלי רמה עם הקולנוע בחזית (צילום: תמר מצפי)

      בתחילת 2010 דיווחה חברת מגדלים של קרן בן דוד וחני הורביץ כי חתמה על אופציה לרכישת מגרש ברחוב ביאליק 78 פינת ז'בוטינסקי ברמת גן, במקום שבו עמד קולנוע רמה. ביולי אותה השנה גיבשו השתיים קבוצת רכישה ומימשו את האופציה בעבור כ-70 מיליון שקל. התב"ע אפשרה בניית מגדל בן 23 קומות מגורים ו-95 דירות. כחלק מאישורי הבנייה של הפרויקט הוטל על קבוצת הרכישה גם לשמר את חזיתו של הקולנוע הישן ולשלבו בפרויקט.

      היום, 5.5 שנים לאחר רכישת הקרקע וכשש שנים מאז החל השיווק, הפרויקט נמצא בשלבי בנייה מתקדמים לקראת איכלוס.

      הפרויקט התעכב בשל כמה סיבות: האחת, מגבלות שהטיל בנק ישראל על ההון העצמי חייבה את החברים בקבוצה לגייס סכום נוסף, דבר שגרם לעזיבתם של כמה מהם; השנייה, דייר מוגן על המגרש; סיבה שלישית היא הקירבה לתוואי רכבת הקלה, שחייבה שינויים בתוכנית. ההחלטה על שימור קיר הקולנוע חייבה לשים תקרת קירוי בין הבניין לקיר, שגרמה לעיכובים אף היא, אולם בימים אלו התקבלה החלטה להסיר את הקירוי, מה שהוביל להתקדמות בפרויקט.

      על פי גורמים המעורים בהתנהלות קבוצת הרכישה, גורם מעכב נוסף היה משך הזמן הארוך שנדרש לקבלת ליווי בנקאי לפרויקט, שבסופו של דבר אושר על ידי בנק לאומי. עוד מהמורה בחייו של הפרויקט היתה העובדה שבאמצע התהליך נפרדו שתי המארגנות, בן דוד והורוביץ, ופירקו את השותפות בחברת מגדלים. לטענתן, הן נותרו ברקע של ניהול הפרויקט, אך גורמים בקבוצת הרכישה סיפרו כי המעורבות שלהן מינימלית, ואחרים מצביעים על עו"ד רמי אבלס, חבר בנציגות הוועד, כמי שניהל בפועל את הקבוצה ואת הצד הטכני והפיקוח.

      במקור התחייבו מארגנות הקבוצה, בן דוד והורביץ, כי בתוך שלוש שנים ממימוש הקרקע הפרויקט יושלם, אולם בפועל מדובר ב-5.5 שנים עד כה. את כספי הנאמנות של חברי קבוצת הרכישה החזיקו עורכי הדין של הקבוצה ממשרד נשיץ ברנדס אמיר.

      שיווק הדירות לחברי קבוצת הרכישה בתחילת הפרויקט עמד על 1.4-1.5 מיליון שקל לדירות 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר. עם הזמן התגלו חריגות של כ-10% מהאומדן הראשוני של העלויות, וחברי הקבוצה נדרשו להוסיף סכומי כסף שנעו בין עשרות אלפי שקלים בודדים ועד לרמה של 150 אלף שקל בחלק מהמקרים.

      בתקופה האחרונה החליטו חלק מחברי הקבוצה לממש נכסים בבניין, עוד טרם האיכלוס, והדירות נמכרו במחיר של 2.2 מיליון שקל לדירת 75 מ"ר וכ-2.6 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. לשתי מארגנות הקבוצה, בן דוד והורוביץ, שתי דירות בבעלות משותפת בפרויקט. לדבריהן, "חברת מגדלים לא נכנסה לפרויקטים חדשים אולם המשיכה בניהול הפרויקטים הקיימים. מדובר בפרויקט מיוחד ששילב שימור בתנאים מחמירים והתחשבות בדרישות נ.ת.ע. (הרכבת הקלה). לאור מורכבות הביצוע, משך זמן הבנייה נמשך כ-4.5 שנים - תקופה סבירה ביותר. כיום מבוצעות במגדל מכירות לפי מחיר של כ-30 אלף שקל למ"ר, מה שמשקף כ-50% רווח לחברי הקבוצה".

      קולנוע רמה

      כתובת: רחוב ביאליק 78 פינת ז'בוטינסקי, רמת גן

      מארגנות: קרן בן דוד וחני הורביץ

      תוכנית: 23 קומות, 95 דירות

      כמה זמן עבר: 5.5 שנים

      מצב הפרויקט: לקראת סיום הכנות לטופס 4

      בנק מלווה: בנק לאומי

      אדריכל: ברעלי-לויצקי-כסיף אדריכלים

      3. חריש: 3,000 חברי קבוצות. חלקם מחפש בנק מלווה

      סקירת הבטחות קבוצות רכישה (גלובס)
      חריש (צילום: תמר מצפי)

      כשמדברים על קבוצות רכישה, אי אפשר להשאיר בחוץ את חריש. מדובר באחד הריכוזים הגדולים של קבוצות הרכישה: למעלה מ-3,000 ישראלים בחרו לרכוש זכות בדירה במסגרת קבוצות רכישה שהתארגנו לקראת המכרזים הראשונים שפורסמו בעיר - שיצאו לדרך בסוף 2012.

      במקור, למי ששכח, היתה חריש אמורה להיות עיר חרדית. אלא שהעמותות החרדיות ניגשו כולן למכרז כמקשה אחת, ולכן נפסלו בטענה לתיאום מחירים, והותירו את המגרשים בידי יזמים וקבוצות רכישה חילוניות וקבוצות של הציבור הדתי לאומי.

      לחברת מינהל מגורים ישראל שלוש קבוצות רכישה בחריש - נאות חריש, מדורגי חריש וחריש המאוחדת, הכוללות ביחד 1,413 חברים. אלה שלוש דוגמאות של אותו מארגן (מוטי פלד), שמוכיחות את השונות, את אי הוודאות ואת הבעייתיות של קבוצות הרכישה.

      בעוד הפרויקטים של שתי הראשונות - נאות חריש המונה 705 חברים ומדרוגי חריש המונה 120 חברים - נמצאים בבנייה כבר זמן מה (שלבים סופיים של הקמת השלד), השלישית התעכבה ואף בחרה לאחרונה להיפרד מהמארגנים. שלוש הקבוצות התארגנו באותו הזמן, במהלך 2013.

      הקבלן המבצע בקבוצה הראשונה היא אורתם מליבו, ובשנייה קבלן הביצוע הוא מחאמיד תופיק. לשתי החברות ניתן ליווי בנקאי מבנק לאומי והצפי לאיכלוס עומד על בין שנה לשנה וחודשיים.

      ומה עם קבוצת חריש המאוחדת? לקבוצה, שכאמור החליטה להיפרד מהמארגנים המקוריים, 588 חברים. אין לה עדיין ליווי בנקאי ולטענת המארגנים המקוריים, מדובר במקרה שבו נציגות ועד הקבוצה החליטה לערוך שינויים מרחיקי לכת בתכנון, מה שגרם לעיכובים. לפי שעה, כבר קיימת חריגה במחירה של דירה של כ-70 אלף שקל. המחירים המקוריים בהם שווקו מחירי הדירות עמדו בשלוש הקבוצות על רמה דומה, בין 629 אלף שקל ל-789 אלף שקל.

      רוכש בקבוצת נאות חריש, שכבר קיבלה ליווי בנקאי ונמצאת בשלב בניית השלד, אמר ל"גלובס" כי התנהלות הקבוצה והחברה המנהלת לא הסבה קורת רוח לחברי הקבוצה. "יש אצלנו פער בעלויות בין המחירים שהובטחו לנו בהתחלה לבין המחירים שכעת נראה שנצטרך לשלם. יש פער של עשרות אלפי שקלים. חלק בגלל דברים אובייקטיבים, עלות ביצוע יקרה יותר למשל, אבל גם בגלל בעיות ניהול". יחד עם זאת, הוא לא מתחרט שנכנס להרפתקה: "אני לא מצטער. אני חושב שבחרנו נכון. המחיר עדיין אטרקטיבי, כי המחירים בחריש לא הפסיק לעלות. לדעתי עשיתי בחירה טובה".

      חבר נוסף בקבוצת רכישה בחריש טוען שהמדינה היתה חייבת להכניס בתנאי המכרז מגבלה מבחינת הריבית או דמי הניהול של הגוף המארגן. "היום אני יודע שבפעם הבאה שאלך עם קבוצת רכישה לא אהיה מובל על ידה. המזל שלנו בחריש שהמחיר היה ועדיין אטרקטיבי. הלקח המרכזי הוא שחייבים רגולציה על התחום הזה, לקבוע שאין דבר כזה שמארגן קבוצה מגיע למכרז בלי גורם מימון. גם למי שמבין קצת בנדל"ן ועושה בדיקות מקדימות קשה להבין למה הוא נכנס".

      את היקף החריגות ואת התלונות או שביעות הרצון נוכל לשמוע בצורה הטובה ביותר רק בעוד כשנה וחצי, עם קבלת המפתחות (בשאיפה) של חברי הקבוצות. היזמים הרגילים בחריש, אגב, כבר מוסרים בימים אלה מפתחות לדירות.

      4. WOW צומת הפיל, תל אביב: "למרות העיכובים, אנחנו מוסרים דירות לפני יזמים"

      סקירת הבטחות קבוצות רכישה (גלובס)
      הדמיית פרויקט WOW (צילום: יח"צ)

      באוקטובר 2010, החלה חברת G גרופ הנמצאת בבעלות של גיא בלושינסקי, לגבש קבוצת רכישה על מגרש בסוף רחוב בני אפרים בתל אביב, בסמוך למסעדת הפיל הידועה. מדובר במגרש בשטח כ-6 דונם שניצב בין הרחובות בני אפרים ומשה סנה, בדיוק בנקודה שבו הרחוב משנה את שמו לפנחס רוזן. את האופציה רכשה קבוצת הרכישה מבעלי הקרקע, חברת יורוקום ומשפחת מופרדי, על פי שווי של 74 מיליון שקל (לא כולל מע"מ). מאוחר יותר מימשה קבוצת הרכישה את האופציה ועל פי התוכנית החלה על המגרש תכננה לבנות בניין מגורים בן 10 קומות מעל שתי קומות מסחריות בשטח 2,000 מ"ר, עם 90 דירות בשטח ממוצע של כ-70 מ"ר.

      המחיר ההתחלתי שבו שווקו הדירות לחברי הקבוצה היה כ-1.27 מיליון שקל לדירת 70 מ"ר. מי שנבחר לבצע את הפרויקט היא חברת דניה סיבוס. למרות גיבושה המהיר של הקבוצה, הבנייה החלה רק כשנתיים וחצי מאוחר יותר. הסיבה לעיכוב היתה משך הזמן הארוך שנדרש לקבוצה לקבל את היתר החפירה והדיפון ואת היתר הבנייה, וכן תכנון המחלף בצומת שדרש תיאומים נרחבים משלל גורמים ורשויות.

      לאחר קבלת היתר הבנייה העריכו המארגנים שהבנייה תימשך כ-18 חודשים, אך היא התארכה ורק לאחרונה קיבל הפרויקט טופס 4 לקומות המגורים. איכלוס הדירות צפוי להתחיל בשבוע הנוכחי, ואילו אכלוס שטחי המסחר צפוי בהמשך. בין השוכרים ניתן למצוא סניף סופרפארם וסניף של קפה לנדוור. לדברי מארגן הקבוצה, בלושינסקי, העיכוב הנוסף נבע מהעובדה שלחברת החשמל נדרשו חודשים ארוכים לחבר את הבניין לחשמל, וכן היו צריכים לקבל היתר בנייה מתוקן לפרויקט, בגלל התאמה לתקנים.

      במהלך הבנייה היו כספי חברי הקבוצה בנאמנות אצל עו"ד הקבוצה, עו"ד ג'קי חג'ג'. כמו בקבוצות רכישה אחרות, גם במקרה זה נדרשו חברי הקבוצה להוסיף כסף במהלך הבנייה. על פי מארגן הקבוצה מדובר בתוספת של כ-80 אלף שקלים, שנבעה בעיקר מעדכון מפרטים.

      בלושינסקי: "מדובר בפרוקט מורכב וזו ההוכחה שגם קבוצות יכולות להתחיל ולגמור פרויקטים מורכבים. תמיד מדברים על משך הזמן הארוך שלוקחת הבנייה לקבוצות לעומת יזמים, אבל אני מזכיר לכולם שאני התחלתי לשווק את הפרויקט יחד עם גינדי השקעות בחשמונאים, ואני עכשיו מוסר דירות והן עדיין לא. והם יזמים". עם זאת, צריך להזכיר שגינדי למשל, בגלל שמדובר ביזמים, נושאים בעלויות פיצוי של עשרות מיליונים בפרויקט בחשמונאים בגלל איחורי המסירה.

      לדברי בלושינסקי, אין לו דירות בבעלותו בפרויקט. לדבריו, טרם האכלוס היו חברי קבוצה שכבר מכרו דירות במחיר של כ-2.2 מיליון שקל.

      פרויקט WOW / צומת הפיל תל אביב

      כתובת: צומת הפיל, תל אביב

      מארגנים: G גרופ בבעלות גיא בלושינסקי

      תוכנית: 10 קומות, 90 דירות

      כמה זמן עבר: 5.5 שנים

      המצב בשטח: לקראת איכלוס המגורים, התקבל טופס 4.

      בנק מלווה: מזרחי טפחות

      אדריכל: אלישע רובין

      5. מגדל הרופאים, תל אביב: הנאמן יצטרך לגמור את העבודה

      סקירת הבטחות קבוצות רכישה (גלובס)
      מגדלי הרופאים - המגרש והדמייה (צילום: תמר מצפי, ויח"צ)

      כבר בשנת 2008 החלה מארגנת קבוצות הרכישה ענבל אור לשווק דירות ב"מגדל הרופאים, שתוכנן להיבנות במיקום נחשק, במרחק כ-100 מטר מחוף הים בתל אביב, סמוך לחוף מציצים. כאשר החלה אור לשווק, תוכנית בניין העיר כללה זכויות ל-18 דירות ו-11 קומות. אור הגישה בקשה להקלות מהעירייה, ועל סמך אלה שיווקה 23 דירות ב-11 קומות. אולם ההקלות לא אושרו, ובשנת 2011 אישרה הוועדה המקומית בניין בן 9 קומות בלבד. בהמשך ניתן גם פסק דין מפתיע של בית המשפט המחוזי תל אביב לפיו שתי חלקות מהקרקע יהיו מיועדות לצורכי דת, ולכן לא סופחו בסוף לתוכנית. לפיכך, חברי הקבוצה בקומות 1-2 נאלצו לעזוב את הקבוצה תמורת פיצוי כספי שמממנים יתר חברי הקבוצה.

      רק ביולי 2015 קיבל הפרויקט סוף סוף היתר בנייה, אולם הוא ממשיך לסבול מבעיות על רקע התנהלותה של אור. בפרויקט נמכרה אותה דירה פעמיים, פעם לשלי נרקיס ופעם לעופר לוזון. כמו כן תלויה ועומדת תביעה בסך 25 מיליון שקל שהגיש איש העסקים יוסי דינה שרכש דירה בפרויקט על סמך מצגים שהציגה לו אור, לרבות לגבי המחיר, לוחות הזמנים, גובה הקומה, ואף לגבי הנכס עצמו שלטענתה אמור היה לכלול למשל בריכת שחייה.

      מהתביעה שהגיש דינה עולה כי בסך הכול נדרש דינה להשקיע בדירה 15.2 מיליון שקל, בשעה שסכום הרכישה שהוצג לו עמד על 11.6 מיליון שקל. מתוך סכום זה שילם דינה עד כה 2.2 מיליון שקל רק עבור הדיירים היוצאים מקומות 1-2.

      מאחר שחברת אור סיטי נקלעה לקשיים ועברה לפירוק, לקח על עצמו הנאמן עו"ד איתן ארז לנהל את הפרויקט ולהביא למימושו, תחת עינו הפקוחה של בית המשפט. בשל העובדה שישנם פרויקטים נוספים, סבוכים לא פחות, שאמורים להיות מקודמים במסגרת זו, אין לדעת מתי ימומש הפרויקט.

      מגדל הרופאים

      כתובת: רחוב הושע 18 תל אביב

      הקבוצה המארגנת: אור סיטי נדל"ן, שנקלעה לפירוק ועברה לניהולו של עו"ד איתן ארז

      מה כולל: בניין מגורים בן 9 קומות סמוך לחוף מציצים. על מספר הדירות יש מחלוקת

      6. מגדל האחדות במתחם המשטרה, רמת גן: "אני ישן טוב בלילה"

      סקירת הבטחות קבוצות רכישה (גלובס)
      מגדל האחדות ומתחם המשטרה (צילום: תמר מצפי ויח"צ)

      בתחילת אפריל 2014 זכתה קבוצת הרכישה שארגנה מינהל מגורים ישראל של מוטי פלד, שלמה ונטורה ויאיר מורט, במכרז שפרסמה רשות מקרקעי ישראל במתחם המשטרה ברמת גן. המכרז התייחס לשטח של כמעט ארבעה דונם בפינת הרחובות ז'בוטינסקי ויוסף הגלילי בעיר, שניתן לבנות בו 200 דירות לצד שטחי מסחר.

      המכרז עצמו התעכב תקופה ארוכה ונדחה פעמים רבות בשל קושי בתיאום בין רשות מקרקעי ישראל למשטרה. בסופו של דבר הוגשו חמש הצעות, והצעתה של קבוצת הרכישה היתה הגבוהה ביותר ועמדה על 43.3 מיליון שקל (לא כולל מע"מ). הפרויקט שווק לחברי קבוצת הרכישה במחירים של כמיליון שקל לדירות 3 חדרים וכ-1.5 מיליון שקל לדירות בנות 4 חדרים.

      היום, מעט יותר משנתיים לאחר הזכייה במכרז, טרם החלו העבודות בשטח. על פי מארגני הקבוצה, הפרויקט נמצא בשלב שבו כבר ניתן אישור ועדה והוא "ערב קבלת היתר בנייה". בירור בעיריית רמת גן העלה שלא מדובר עדיין בהיתר בנייה מלא, אלא בהיתר להריסת מבנים בשטח, והקמת חניון תת קרקעי בן 5 קומות מסביב למבנה המשטרה.

      לדברי מארגני הקבוצה, חברת דניה סיבוס עתידה להיות המבצעת. עורכי הדין של הקבוצה, המחזיקים את כספי הרוכשים בנאמנות, הם משרד עוה"ד זהבי בלאו ושות'. על פי הערכת המארגנים, איכלוס הפרויקט צפוי לעוד כשלוש שנים ושלושה חודשים. ימים יגידו.

      במינהל מגורים לישראל טוענים כי התחייבו מראש לתקופה של 54 חודשים, שהם ארבע וחצי שנים לאחר רכישת הקרקע, ומסבירים כי משך הזמן הארוך להוצאת היתר הבנייה נעוץ בכך שנדרשו תיאומים רבים בין גורמים שונים, בהחלפת מהנדס העיר ואדריכלית העיר, וגם "בחקירות הרבות שהיו בעיריית רמת גן".

      המארגנים מאשרים כי גם הם בעצמם רכשו דירות בפרויקט. טרם נבחר בנק מלווה. למרות הזמן הרב שעבר, המארגנים טוענים שלא נרשמו ביטולים ועד כה לא נדרשו חברי הקבוצה לתשלומים נוספים. אולם מכיוון שהבנייה טרם החלה, ייתכן שעלויות הביצוע או עיכובים אחרים עשויים להשפיע על התמחור, לטוב או לרע.

      נזכיר שמדובר בפרויקט עתיר מטלות ציבוריות של פינוי מבנים ישנים וגם שימור, אך מארגני הקבוצה טוענים כי הדברים הובאו בחשבון ואינם צפויים להשפיע על התמחור הראשוני של הפרויקט. גורמים מתוך הקבוצה סבורים גם הם שהעיכוב בהתקדמות הפרויקט עד כה אינו קשור לחברת הניהול אם כי לסיבות אוביקטיביות. בנוסף מכיוון שמדובר בקרקע שכבר נרכשה, מרגישים חברי הקבוצה בטוחים, וכמו שאמר אחד מהם "אני ישן טוב בלילה ואם הייתי צריך להיכנס שוב לפרויקט עם כל מה שאני יודע עד כה הייתי עושה זאת שוב".

      מגדל האחדות

      כתובת: ז'בוטינסקי פינת יוסף הגלילי רמת גן

      מארגנים: מינהל מגורים ישראל

      תוכנית: 200 דירות ומרכז מסחרי

      כמה זמן עבר: קצת יותר משנתיים

      המצב בשטח: טרם החלה הבנייה

      בנק מלווה: טרם נבחר

      אדריכל: סיטי בי - ערן שקד וערן לשם

      7. פרויקט ICON TLV, תל אביב: אכלוס? אולי חמש שנים

      סקירת הבטחות קבוצות רכישה (גלובס)
      פרויקט ICON TLV, תל אביב (צילום: איל יצהר וסיטי בי אדריכלים)

      בסוף שנת 2012 חתמה חברת תהל מקבוצת קרדן NV על הסכם אופציה למכירת בניין המשרדים שבבעלותה בפינת רחובות אבן גבירול ומאנה, סמוך לכיכר רבין בת"א, תמורת 74 מיליון שקל לקבוצת העיר החדשה שבבעלות דרור הלוי ורביב צולר, בשיתוף חברת הביטוח הפניקס.

      מאז פעלו המארגנים לשינוי תוכנית בניין העיר החלה על המגרש והגדילו את מספר הדירות המותרות לבנייה מ-37 ל-98, ולאחר מכן שיווקו את הדירות בו במהלך 2014. הפרויקט זכה לתהודה רבה לאחר שראש הממשלה לשעבר אהוד ברק הצטרף לקבוצה ורכש חמש דירות ב-12 מיליון שקל. ביולי 2014 מימשה הקבוצה את האופציה ורכשה את המגרש תמורת 120 מיליון שקל.

      בקבוצת העיר החדשה מסרו כי לפרויקט תב"ע מאושרת ותקפה, היתר בנייה, והסכמים עם כל בעלי הזכויות בקרקע, ו"בשבועות הקרובים תחל הבנייה".

      הפרויקט מנוהל על ידי ועד דיירים נבחר, בסיוע משרד עו"ד הרצוג, פוקס, נאמן, פ. גורדי הנדסה, משרד השמאים פז כלכלה, ובליווי העיר החדשה. בנק לאומי מלווה את הפרויקט. קבלן הביצוע של הפרויקט הוא ח.מיתר והאכלוס צפוי להיות בעוד שנתיים וחצי. 100% מכספי הלקוחות מוחזקים בחשבון נאמנות בחברת הנאמנויות של משרד הרצוג, פוקס, נאמן ובקבוצת העיר החדשה מסרו כי בשלב זה הפרויקט צפוי לעמוד בתקציב המתוכנן.

      פרויקט ICON TLV

      כתובת: אבן גבירול 54 תל אביב

      קבוצה מארגנת: העיר החדשה

      הפרויקט כולל: ארבעה בניינים בני 7 קומות ו-98 דירות

      תחילת שיווק: 2014

      מה קורה עכשיו: ניתן היתר בנייה, תחילת הבנייה צפויה בקרוב

      עו"ד: הרצוג פוקס נאמן

      8. מגדלי לב העיר, פתח תקווה: חמש שנים להשגת ליווי בנקאי

      סקירת הבטחות קבוצות רכישה (גלובס)
      מגדלי לב העיר, פתח תקווה (צילום: איל יצהר ויח"צ)

      בספטמבר 2009 החלה קבוצת מגדלים, אז בבעלות חני הורוביץ וקרן בן דוד, לשווק את פרויקט מגדלי "לב העיר" בסמוך לשוק של פתח תקווה במסגרת קבוצת רכישה, לאחר שקיבלו אופציה לרכישת הזכויות שמעל המבנה המסחרי ברחוב גוטמן. במהלך 2009-2010 גייסו השתיים רוכשים על מנת לרכוש את הקרקע והצליחו לממש את האופציה.

      בפברואר 2010 הודיעו הורוביץ ובן דוד כי בתוך חצי שנה יחלו העבודות להקמת הפרויקט. אלא שהפרויקט נתקע, לאחר שלמרות שיווק הדירות, לא הצליחה הקבוצה להשיג ליווי בנקאי במשך תקופה ממושכת. ב-2013 החליטה נציגות הדיירים של הפרויקט, בראשות עו"ד ארצי בן יעקב, להיפרד מהמארגנות ולהתקשר עם חברה חדשה שתנהל את הפרויקט.

      חברת ונטורה ג'נריישן, שבבעלות שלמה ונטורה, בשיתוף ועד הדיירים בראשות ארצי בן יעקב ועורכי הדין המלווים את הקבוצה, עו"ד דורון אריאל המייצג דיירי מגדל אחד ועוה"ד משה אליה ושמוליק לכנר ממשרד נשיץ ברנדס המייצגים דיירי מגדל שני.

      למעלה מחמש שנים לאחר שיווק הדירות, הצליחה הקבוצה לקבל ליווי בנקאי להקמת הפרויקט רק בחודש פברואר האחרון, מבנק מזרחי טפחות.

      לתקופה הממושכת שעברה בין שיווק הדירות לביצוע העבודות בפועל היתה גם השלכה על העלויות הסופיות של הדירות שצפויות להיות גבוהות בעשרות אחוזים מהמחיר המקורי. בוועד מציינים כי עלויות הבנייה שהובאו בחשבון במחיר הדירות ששווקו היו לא ריאליות, ובמקביל התגלו בעיות בקרקע לרבות בעלי חנויות מסחריות שלא הובאו בחשבון. עם הזמן שחלף השתנו גם הוראות בנק ישראל בעניין ההון העצמי והמשכנתא, ועשרות מחברי הקבוצה לא ענו יותר על דרישות ההון העצמי של הבנקים, ונאלצו למכור את זכותם הלאה.

      חברת אלקטרה בנייה החלה בביצוע הבנייה טרם האישור הסופי לליווי מהבנק, באמצעות הון עצמי של חברי הקבוצה. כיום, לאחר שנה וחצי של עבודות, סיימה אלקטרה לבנות את קומות החניונים ונמצאת בקומות הראשונות של הבניין. האכלוס צפוי לסוף 2017.

      מגדלי לב העיר

      כתובת: רחוב גוטמן, מרכז פתח תקווה

      קבוצה מארגנת: קבוצת מגדלים של חני הורוביץ וקרן בן דוד, שהוחלפה בונטורה ג'נריישן

      הפרויקט כולל: שני מגדלים בני 22 קומות ו-245 דירות מעל מרכז מסחרי קיים (צמוד לשוק העירוני)

      בנק מלווה: מזרחי טפחות

      קבלן מבצע: אלקטרה בנייה

      מצב נוכחי: הבנייה בעיצומה, האכלוס צפוי בסוף 2017

      9. מגדלי קראוזה, חולון: "אחוזים בודדים מעל המשוער"

      סקירת הבטחות קבוצות רכישה (גלובס)
      מגדלי קראוזה, חולון (צילום: תמר מצפי ויח"צ)

      בתחילת 2014 ארגנה קבוצת דוידסון של קרן בן דוד קבוצת רכישה, במטרה להתמודד במכרז של רשות מקרקעי ישראל לרכישת מגרש במתחם מקווה ישראל בחולון. מי ששיווק באגרסביות את הדירות היה בן זוגה של בן דוד, שרון גל, שהחליט לעבור לעולם העסקים לאחר שנים בעולם התקשורת. "זוכרים שב'לילה כלכלי' הייתי אומר לכם לפעמים 'זה שווה כסף'? אז עכשיו אני בכובע של יזם, אבל הפרויקט הזה באמת יוצא דופן", הבטיח גל, שאח"כ גם קפץ למגרש הפוליטי, נבחר לכנסת ומאוחר יותר חזר לעולם התקשורת. בחודש מארס 2014 זכתה הקבוצה במכרז על הקרקע, לאחר שנתנה הצעה גבוהה יותר מיזמיות כמו אפריקה ישראל ואלקטרה נדל"ן. רק בדצמבר 2014 הושלמה העסקה, לאחר שאלקטרה עתרה כנגד זכיית הקבוצה, אך עתירתה נדחתה.

      לפני חודש התקבל היתר בנייה לפרויקט, שנתיים לאחר רכישת הקרקע. הקבוצה פעלה לאיתור קבלן מבצע, לאחר שהתקשרות ראשונית עם חברת אשטרום לא צלחה, ולבסוף התקשרה עם חברת תדהר. במרוצת הדרך הוגשו גם בקשות להקלות על ידי המארגנים, שכללו שתי דירות גן, הגבהת הפנטהאוזים, ותוספת שתי קומות (30 קומות במקום 28). עיכוב ניכר במתן היתר הבנייה נרשם לאחר שתושבים באזור הגישו ערר נגד התוכנית, בשל מחלוקת לגבי מיקום הכניסה והיציאה של כלי הרכב. הערר נדחה בחודש מארס האחרון, ובכך נסללה הדרך לקבלת ההיתר. נכון להיום החלה חברת תדהר בביצוע עבודות חפירה ודיפון.

      עוד בדצמבר 2014 שולמה לרשות מקרקעי ישראל מלוא התמורה בגין הקרקע. כל התשלומים שבוצעו על ידי הרוכשים הועברו ישירות לחשבון הנאמנות, שנוהל על ידי עו"ד הקבוצה עו"ד שלומי בן דוד (אחיה של בעלת השליטה בחברה קרן בן דוד). הפרויקט מלווה על ידי בנק לאומי ובוצע כבר שחרור כספים ממסגרות האשראי של הרוכשים.

      דוידסון מסרה כי היא מעורבת בכל דבר הנעשה בפרויקט, מנהלת אותו מתחילתו ותמשיך לנהלו עד למסירת הדירות ורישום הבית המשותף, בשיתוף פעולה של חברי נציגות הקבוצה. עוד נמסר כי תדהר התחייבה לסיים את הקמת המגדלים עד דצמבר 2018.

      בן דוד מודה כי קיים פער "של אחוזים בודדים" מהמחיר המשוער המקורי, אשר מקורו, בין היתר, בזהות הקבלן המבצע, התאמות התכנון לתקנים ושינויים עיצוביים (למשל, לאור מיקום המגדלים בכניסה לעיר ביקשה העירייה להוסיף אלמנטים יקרים יותר לחזות החיצונית של המגדלים). היו רוכשים שמכרו את הזכויות שלהם "ועוד לפני שהתחיל ביצוע הפרויקט הרוויחו על השקעתם".

      מגדלי קראוזה

      כתובת: קראוזה פינת סרלין חולון

      קבוצה מארגנת: דוידסון החזקות

      הפרויקט כולל: שני מגדלים בני 30 קומות ו-222 דירות

      מצב נוכחי: לפני חודש התקבל היתר בנייה, החלו עבודות חפירה

      10. מתחם רשות השידור, תל אביב: חובת ההוכחה עדיין על המארגנים

      סקירת הבטחות קבוצות רכישה (גלובס)
      מתחם רשות השידור, תל אביב (צילום: תמר מצפי ויח"צ)

      בסוף מארס האחרון זכתה חברת מינהל מגורים לישראל באחד המכרזים הבולטים שפורסמו על ידי המדינה - מתחם רשות השידור שבדרום הקריה, שטח שניתן לבנות עליו שלושה מגדלי מגורים הכוללים 324 דירות לצד לצד שטחי משרדים בהיקף של 8,010 מ"ר (עיקרי) ושטחי מסחר בהיקף של 2,300 מ"ר (עיקרי).

      ההצעה הזוכה של מינהל מגורים לישראל, שהוגשה בשם קבוצת הרכישה, שברה את כל שיאי המחיר על קרקע בודדת בארץ, ועמדה על כ-1.06 מיליארד שקל לא כולל מע"מ, שהם כ-1.24 מיליארד שקל עם המע"מ, ועליהם יידרשו חברי הקבוצה להוסיף גם את דמי הפיתוח במגרש, בגובה כ-24.3 מיליון שקל.

      מאז הזכייה ועד היום, גורמים שונים בענף הביעו ספקנות רבה בנוגע ליכולת של קבוצת הרכישה לבצע את הפרויקט, לעמוד בכל המטלות וגם לעמוד במחירים שהובטחו מראש לחברי הקבוצה.

      המארגנים מצדם בטוחים שלמרות כל המקטרגים הפרויקט לא רק ייבנה במהירות אלא גם יעמוד באומדנים שהוצגו לחברי הקבוצה מראש.

      נציין שכבר מאז זכתה קבוצת הרכישה במכרז, נערכו כמה שינויים כאשר לצד האדריכלים שתכננו את הפרויקט בשלב הראשון, ערן שקד וערן לשם ממשרד סיטי בי, צרפו המארגנים גם את האדריכל פרופסור משה צור לפרויקט.

      לגבי ההתקדמות עד כה נמסר מהמארגנים כי "התכנון מתקדם בתיאום מלא מול הרשויות", ונכון להיום נבחנת האפשרות לתוספת מ"ר לפרויקט במסגרת הקלת "שבס-כחלון" שאושרה לא מזמן.

      הקלה זו מאפשרת תוספת 20% בשטח הבנייה לפרויקט בסמכות הוועדה המקומית. בנוסף, מנסים המארגנים לקדם אישור לתוספת זכויות נוספת דומה לזו שקיבל פרויקט סמוך באותו המתחם, הפרויקט שמקדמות החברות אפריקה ישראל ומליסרון.

      אם תוספת הזכויות תתקבל, אחת מהן או שתיהן, ייווצרו עוד דירות למכירה בפרויקט מה שעשוי לשנות את התחשיב לכלל חברי הקבוצה.

      ל"גלובס" נודע שבמסגרת הסכם השיתוף שנכתב טרום המכרז, נכתב כי התקציב המקורי הביא בחשבון את תוספת "שבס-כחלון" ובאם זו לא תתקבל ייתכן שהמחירים יעלו בכ-10%.

      עד כה שילמה קבוצת הרכישה 15% ממחיר הקרקע בתוספת מע"מ. כן שולמו דמי הפיתוח בסך 24.3 מיליון שקל וערבויות בהיקף 12 מיליון שקל כבר הועברו.

      עד כה נדרשו חברי הקבוצה להעמיד 52% מהתשלום לטובת הקבוצה.

      חשבון הנאמנות שבו מופקדים הכספים מנוהל על ידי עורכי הדין של הקבוצה, משרד עוה"ד זהבי בלאו ושות'.

      עסקה ראשונה במתחם כבר בוצעה, ובמסגרתה נמכרו הזכויות לשלושה מבנים טמפלרים הזקוקים לשימור לחברת בנייני העיר הלבנה בעבור כ-45 מיליון שקל.

      עוד נציין כי גם היום, לאחר הזכייה במכרז, מחזיקים המארגנים בדירות פנטהאוז ומיני פנטהאוז שאת חלקן הם משווקים כעת בתמחור של 75 אלף שקל למ"ר לדירות מיני-פנטהאוז ו-90-125 שקל למ"ר לדירות הפנטהאוז. גם כספים אלו, לטענת המארגנים צפויים לעזור לקבוצה לעמוד באומדן העלויות של הפרויקט.

      לגבי סוגיית המימון, אין לפרויקט בנק מלווה ובקבוצה התקשרו עם קרן אקספו למימון 15% מהפרויקט. לדברי המארגנים, מדובר במימון ביניים ומאוחר יותר יהיה גם ליווי בנקאי ובעוד שנה יפנו לגורם מממן.

      קבלן מבצע טרם נבחר לפרויקט ובכוונת הקבוצה לפנות ל"חברות הביצוע הגדולות בישראל". המחירים בהם שווקה הזכות לדירה בקבוצת הרכישה טרם המכרז היו בין 28 אלף שקל למ"ר ועד 34 אלף שקל למ"ר.

      השלמת הפרויקט תכלול גם מטלות ציבוריות כמו חפירה של המשך מנהרת לובה אליאב המחברת היקפית את כל המתחם ואת כל החניונים, אך המארגנים נכון להיום אינם מטילים ספק בעמידה ביעדים.

      פרויקט יונייטד שרונה

      כתובת: מתחם רשות השידור, דרום הקריה, תל אביב

      מארגנים: קבוצת מינהל מגורים ישראל

      תוכנית: 324 דירות לצד שטחי משרדים ומסחר. בניית הפרויקט תחייב השלמת מטלות ציבוריות.

      כמה זמן עבר: מעט יותר מחודשיים

      המצב בשטח: טרם הושלם התשלום על הקרקע; בכוונת המארגנים לבקש תוספת שבס-כחלון

      בנק מלווה: טרם נקבע