כיצד קרה שלקוחות הפקידו את מיטב כספם ברכישת קרקעות חקלאיות מחברת "אדמה" מבלי לשכור עורך דין ומבלי שיהיה בידם הסכם רכישה או בטוחה? דו"ח המנהל המיוחד שמונה לפרשה, ושהוגש היום לבית המשפט המחוזי בתל אביב, חושף חלק מהתשובות לשאלות בפרשת קריסתה של חברת "אדמה" וכן משרטט את נתיב העברת הכספים בחברה ישירות לכיסו הפרטי של בעל השליטה, אורן קובי.
הדו"ח נכתב על ידי עו"ד חגי אולמן, שמשמש גם כשותף וראש מחלקת חדלות פירעון במשרד יהודה רוה ושות', והוא חושף כיצד פעלה מכונת השיווק האגרסיבית של החברה. כחלק מכך לקוחות רבים השתכנעו שאין להם צורך לשכור עורך דין בשעה שכספים בהיקפים של מיליוני שקלים שימשו את אורן קובי לרכישות פרטיות של נדל"ן, חופשות ומותרות.
"הדו"ח מציג תמונה קשה ועגומה, כמעט בלתי נתפסת, של התנהלות שערורייתית, הכרוכה במעשים החשודים, חשד כבד, כמעשי מרמה של חברת א.ר לוגיסטיקה נדל"ן בע"מ מקבוצת לוגיסטיק בבעלות אורן קובי", נכתב בדו"ח.
מלכודת לרוכשים
בדוח נכתב, בין השאר, כי אורן קובי "הקים חברת שיווק אגרסיבית, המפעילה מניפולציות שיווק ואיום על המתעניינים הפוטנציאלים ברכישת זכויות באדמות חקלאיות, עד חתימת הסכמי השיווק, והעברת כל התמורה, רובה מראש ובמזומן, לחשבונות החברה, זמן רב טרם שכלל קיים הסכם עם מוכר זכויות במקרקעין וללא שקיימת לעתים התאמה (לא בזמן ולא בכמות) בין היקף גיוס הלקוחות לבין העסקות שהתגבשו עם מוכרי קרקעות מנגד".
בדוח מתוארת התנהלות החברה כמעין מלכודת שהוצבה לרוכשים: "המתעניינים הובלו לפגישה במשרדי החברה המפוארים, הוצפו במצגים, חלקם, נטען, כמצגי שווא, במישרין ובעקיפין ותוך הפעלת לחץ כבד, שכל תכליתו אחת, החתמת הרוכש, בו ביום, על הסכם שיווק וגביית התמורה מראש ומיד לחשבונות החברה".
עו"ד אולמן מציין כי מבין עשרות רבות של לקוחות ועסקות שבחן, לא נמצאה ולו עסקה אחת, בה הרוכשים יוצגו על ידי עורך דין מטעמם. בין היתר, מציין אולמן, הרוכשים זכו לקבל 'ברושור' של משרד עורך הדין שיטפל בעסקה, משרדים ראויים ביותר, בשורה הראשונה של משרדי עורכי הדין בתחום הנדל"ן, ומשכך, כך הוצג, אין כל צורך בייצוג נוסף.
"קיים חשש כבד כי לצורך גיבוש הסכם השיווק ולכידת המתעניינים ברשת, נעשתה מניפולציה שיווקית רחבת היקף גם בכל הקשור לסטטוס הנכסים הרלוונטיים ולאפשרויות הגלומות בהן". המנהל המיוחד מציין כי מדובר בקרקעות בייעוד חקלאי, שמעניקות לכל היותר זכויות עתידיות יחד עם רוכשים אחרים, ללא כתובת, ללא ניהול וללא ודאות האם התוכנית העתידית אכן תתממש.
שיטת העבודה המתוארת בדו"ח מתוארת כאגרסיבית במיוחד: "שיטת העבודה שבין החברה לבין משרדי עורכי הדין, היתה כזו שהמשרדים הונחו לקיים פגישות חתימת הסכמים, על פי הצורך, מהרגע להרגע. פגישת חתימת הסכם, נקבעה בדרך של שליחת הודעה על פרטי המתקשרים והנתונים לעסקה (גוש, חלקה, מחיר). הרוכשים הובלו במונית או ברכב השרד של אורן קובי למשרדי עורכי הדין השונים, שם חתמו הרוכשים על הסכמי שיווק, נאמנות ויפוי כוח".
על פי עו"ד אולמן, ברוב רובן של העסקות הרוכשים שילמו את כל התשלום בצ'ק פתוח, עוד קודם לחתימת הסכם השיווק או במעמד חתימת הסכם השיווק, צ'ק שנמסר לנציג החברה ששהה במעמד החתימה. חותמת החברה הוספה לצ'ק בהמשך - וזה נפדה לחשבון החברה לאלתר, כך על פי הדוח. "דומה כי מרבית הרוכשים, כלל לא הבינו כי בשלב זה, אין בידם כלל ועיקר הסכם רכישה ואין בידם כל בטוחה בנסיבות בהן כל התמורה הקבועה בהסכם כבר שולמה על ידם".
"מסכת הייסורים של הלקוחות, לא הסתיימה בכך רוכשים רבים נתבקשו לסור לחתום על חוזים חדשים בשל שינוי של משרד עורכי הדין המטפלים בעסקה, וכך, ללא ידיעתם וללא בדיקתם, הוחתמו על חוזי שיווק למגרשים אחרים לחלוטין מאלו שחתמו עליהם תחילה", נכתב.
לאן זרמו אותם כספי רוכשים? "התשובה לכך אף היא ברורה", לשון הדו"ח. "סך של עשרות מיליוני שקלים, זרמו במעלה הדרך לכיסו של אורן קובי, ללא כל זכות בדין וללא שקיים רווח ראוי לחלוקה ובזרם הולך ומתגבר ככל שרבו עסקאות השיווק. כספי הרוכשים שימשו לתשלומים בסכומים עצומים לרכישת נכסי נדל"ן על שמו של אורן קובי, לרכישת רכבי שרד כל אחד בשווי של מאות אלפי שקלים על שמו של אורן קובי, לביצוע שיפוץ בסך של מיליוני שקלים רבים במשרדי החברה וכן בבתיו הפרטיים אותם רכש מכספי החברה".
הדוח חושף עוד כיצד סכומי עתק נוספים הוצאו ושולמו לכיסוי מאווייו של אורן קובי ולרבות העברות כספיות לאמו של אורן קובי, לצד כספי תרומות (ללא כל כיסוי מאזני), רכישת ציוד יקר ערך ומותרות נוספות הכוללות חופשות רבות בחו"ל בסכומים של מאות אלפי שקלים, רכישת שעונים ועטים בשווי שלא פוחת ממאות אלפי שקלים, ביגוד בסכומים דומים בקבוקי יין ומותרות נוספות בסכומי עתק. "למעשה לא היה דבר שסבב את מהלכיו של אורן קובי שלא עלה סכום גבוה משמעותית מכל סטנדרט מקובל וסביר", מציין אולמן.
בדוח מבהיר המנהל המיוחד כי מעבר לכך, הרי שעולה חשד ממשי כי במהלך התקופה האחרונה, בוצעו הברחות כספים בסך של מיליוני שקלים מהחברה. "כך, החברה העבירה לצדדים שלישיים לרבות חברה שהייתה בבעלות אורן קובי (עד 2008) סך של כ 1.5 מיליון שקלים תוך שחודשים ספורים לאחר מכן, בדוחות הכספיים של סוף 2015 נקבע כי חובות אלו הופרשו בשל חוסר אפשרות לגבותם. כן הועבר סך של 600,000 שקלים לחברה קשורה אחרת חוב שאף הוא הופרש תוך חודשים ספורים בהעדר יכולת לגבותו (כביכול). כך, החברה רכשה רכב שרד בסך של 700,000 שקלים מכספי החברה, אך רכב זה נרשם על ידי אורן קובי על שמו של אורן קובי תוך שאורן קובי אף מוסיף חטא לפשע ומשעבד רכב זה בגין אשראים אישיים שלקח מאת הבנק", צוין.