ח"כ איתן כבל: "יש עוד הרבה ענבל אור בפתח"

פרשת ענבל אור, ההשלכות של פעילות קבוצות הרכישה על שוק הדיור והצורך להסדיר את פעולתן מגיעות היום (שני) לדיון בכנסת: ועדת הכלכלה, בראשותו של חבר הכנסת איתן כבל, פותחת את כנס הקיץ ודנה בנעשה בקבוצות הרכישה. ח"כ כבל התייחס ליוזמת הדיון ואמר לקראת הישיבה כי "מטרת הדיון היא לבדוק שני דברים: הראשון הוא עד כמה נדרשת רגולציה מחודשת ומעודכנת לכל קבוצות הרכישה והשני הוא האם קבוצות הרכישה באמת מממשות את הציפייה מהן למכירת דירות במחירים מוזלים".

לדיון הגיע איש העסקים רוני מאנה, מארגן קבוצות רכישה, וכן רוני בריק, נשיא התאחדות בוני הארץ. במהלך הדיון אמרה ח"כ איילת נחמיאס ורבין (המחנה הציוני): "לא יכול להיות שהיזם יוכל לקנות לעצמו 5 דירות בכל פרויקט, חייבים לבחון את ניגוד העניינים. אנחנו נדרשים לבדוק את ההגנה על משקיעים, אבל קבוצות השקעה יש לא רק בתחום הדיור. אנשים נדרשים גם בתחומים נוספים לקבוצות השקעה כי אין ריבית. אנשים מחפשים היום עוד דרכים לייצר לעצמם תשואה כלכלית".

עו"ד אפי נווה, נציג לשכת עורכי הדין בדיון, אמר כי "עסקה כלכלית הגדולה ביותר שאדם ממוצע עושה בימי חייו היא עסקה לרכישת דירה. אז איך ייתכן שמתווך שרוצה למכור דירות לאנשים חייב לעבור בחינות ורישיון – ומארגן קבוצות לא? קבוצות רכישה זה דבר טוב – כשזה תחת פיקוח. כשאותו משרד עורכי הדין שמנהל את העסקה הוא משרד עורכי הדין של היזם – בוודאי שיש ניגוד עניינים".

לוטם אזולאי, נציג חברי קבוצת פרויקט שדרות הילד של חברת אור סיטי נדל"ן – פרויקט קבוצת רכישה שבו טרם הושלמה רכישת הקרקע: "מבחינתנו הסיפור פה זה עורכי הדין. אנחנו 97 חברים בקבוצה, ועוד 14 יחידות של בעלי הקרקע. זו עסקת קומבינציה. לצערי עד היום לא השלמנו את עסקת הרכישה למרות שענבל אור כבר קיבלה 58 מיליון שקלים מאיתנו – ו-24 מיליון שקלים הועברו לבעלי הקרקע. מדצמבר ענבל הכניסה לכיסה 10 מיליון שקלים כשיותר מחצי הוא כסף מת. בנאדם שהעביר כסף לא קיבל זכות לדירה. אנשים לא הבינו את העניין. לא היה לי ליווי של עורך דין. התעצלתי, זו היתה טעות שלי. היו נאמנים שליוו את הפרויקט".

"אני אתמצת את העוולות למה שקרה בארבעת החודשים האחרונים", הוסיף אזולאי. "הכסף הזה הוא כסף מת, אנשים שהונו אותם, סיפרו להם סיפורים. נתנו טיוטת חוזה לזוג אחיות שאביהן רצה לרכוש להן דירה – אך בפועל הוחתמו על חוזה בנוסח אחר. זה רק סיפור אחד. סיפור אחר הוא של לקוח שהחתימו אותו על שני חוזים, לקחו ממנו תוספת כסף. יש לנו שתי דירות עם הערות אזהרה כפולות שאנחנו לא יודעים מה לעשות איתן. בנוסף, התחלנו בתהליך של השלמת רכישת הקרקע. אנחנו מגייסים 15 מיליון שקלים מלבד כל הכספים שכבר הושקעו. זה 84 מיליון שקלים רק על הקרקע – אם עורכי הדין היו מתנהלים אחרת זה לא היה מגיע למצב הזה. לצערי הפכנו להיות יזמים. מבחור שבא לקנות דירה אני הופך לרב חובל שחייב לנווט את הספינה לחוף מבטחים. אם לא נקבל תב"ע של 108 יחידות דיור מעיריית רמת גן זה גזר דין מוות לכל הקבוצה".

רוני מאנה אמר בדיון כי "עושים פה עוול נורא לעורכי דין, יש פה אנשים שארגנו עשרות קבוצות רכישה ולא היתה אפילו תלונה אחת. יושב פה לימיני 'המאסטר' של קבוצות הרכישה, נחשון קיוויתי, שיצא לי להיות שותף שלו". מאנה המשיך ואמר "התראיינתי בעבר והזהרתי אנשים שיבדקו מי המשווק, שישאלו שאלות, שיבדקו עם לקוחות קודמים. זו לא בושה. אנשים פה בארץ פועלים כמו עדר. אני אתן לכם דוגמא על ענבל אור, תקשיבו סיפור יפה: מכרה דירה ברמת גן ב-1.3 מיליון שקל בקומה 28 – עורך דין שרכש שם שלוש דירות בא אליי וסיפר לי על העסקה ואמרתי לו שאין שם אפשרות לבנות כל כך הרבה קומות והצלתי אותו מהעסקה".

לדיון הוזמנה בעלת השליטה לשעבר בקבוצת אור סיטי נדל"ן, ענבל אור, נציגי משרד רואי החשבון של החברה בבעלותה וכן נפגעים רבים מהפרשה. עוד הוזמנו נציגי משרדי הבינוי והשיכון, משרד המשפטים, משרד האוצר נציגי רשויות המס ומנהל התכנון, לצד נציגים מהתאחדות בוני הארץ, וגם יזמים פרטיים בתחום קבוצות הרכישה.

יו"ר הוועדה, ח"כ איתן כבל אמר במהלך הדיון כי "אנחנו צריכים לנסח את עשרת הדיברות לרוכש. אנחנו חייבים לוודא שתהיה חקיקה, כי אנשים טועים. אתה מגיע למשרדי המכירות, פורשים בפניך שטיחים מקיר לקיר ומבלבלים אותך עם כל מיני קבלות פנים, והיום יש כל מיני סרטונים שמראים את הפרויקטים. המצב הוא כזה שאנחנו חייבים לצאת מכאן עם תובנות. הכיוון הוא לצאת מפה עם לוחות זמנים".

ח"כ דב חנין (הרשימה המשותפת) מתח גם הוא ביקורת עם היעדר הרגולציה ואמר כי "יש היום בשוק הדיור פער עצום בין השכר שאדם מרוויח לבין מחיר הדירה ואנחנו חייבים לייצר מנגנוני הגנה, כי רכישת דירה איננה רק השקעה פיננסית היא בית. הדיור והנדל"ן הם תחומים שבהם חייבים לייצר בהם ודאות לגבי כספי הרוכשים. אני מציע שהדיון הזה יסתכם בלוח זמנים לדיון עם הממשלה".

מי שעוד נכח בדיון ואמר דברים דומים הוא ח"כ אוסאמה סעדי (הרשימה המשותפת) שאמר: "אני עורך דין במקצועי אבל לא מגיע מתחום המקרקעין – אבל מי שקורא את ההסכמים, חושכות עיניו. עוד לא נחתם ההסכם, דורשים מהלקוח לשלם 500 אלף שקלים. עם כל הכבוד לרוני מאנה ולכולם. יש גם כאלה שהם לא נוכלים אבל הם עשויים להתמוטט מחר בבוקר. התחום הזה פרוץ. היום כל קבלן שמוכר דירה צריך לתת ערבות על כל שקל שאני משלם לו".

הדיון בוועדה הסתיים ללא הצעה קונקרטית בשלב זה אולם יו"ר הוועדה, ח"כ איתן כבל, שיזם את הדיון אמר בסיומו: "מהצגת הדברים הבנתי שענבל אור לא לבד. יש קבוצות שהתרסקו ואף אחד לא שמע עליהן. יש עוד הרבה ענבל אור בפתח, השוק רווי ועומד להתפוצץ. מה שהטריד אותי יותר מכל זה שמעבר לעובדה שהשוק פרוץ, כל המערכת מסביב מתנהלת בעצלתיים. כשיקרה הפיצוץ הבא אף אחד כבר לא יופתע".

במהלך הדיון עלו שתי בעיות נוספות. אחת מהן היא קבוצות הרכישה במגזר החרדי: "בעולם החרדי יש אלפי יחידות דיור אשר נרכשו במסגרת זו ועדיין משפחות רבות מחכות שנים על גבי שנים מבלי שמשהו זז בשטח. במגזר זה שמתנהל באמצעות עמותות רבות ישנו אמון גדול יותר במערכת ולכן המספרים שנחשפנו אליהם חמורים הרבה יותר. אני אפנה לחברי הכנסת החרדים מהקואליציה על מנת לקיים דיון נפרד וספציפי יותר למגזר זה".

"הבעיה השנייה היא נושא הפינוי בינוי והתמ"א 38 אשר הינו בגדר "פצצה מתקתקת" של ממש. פרויקטים מסוג זה מהווים גם כן קרקע פורייה לניצול חוסר הידע ולהונאות של הציבור בשל היעדר רגולציה ופיקוח בענף הנדל"ן. בכנס הקיץ הקרוב אלווה את העניין בצמוד לשרת המשפטים ונבחן את כל הצעות החוק שהתגבשו בנושא. בתום חודש ימים נדע איפה זה עומד. אני מתכוון ללוות את הנושא מקרוב על מנת שאירועים כאלה לא יחזרו על עצמם".

בתוך כך, ח"כ אלי כהן הודיע כי החל לקדם הצעת חוק בנושא. ההצעה, שכבר הוגשה לכנסת, גובשה בשיתוף נציגי לשכת עורכי הדין, עו"ד אברהם ללום, יו"ר ועדת קניין ומקרקעין ועו"ד יוסי אלישע, יו"ר פורום המיסים וביוזמת יו"ר לשכת עורכי הדין אפי נווה - במטרה לטפל בבעיות שנחשפו על רקע פירוק חברת אור סיטי וכן במטרה ליצור אחידות בתחום.

החוק המוצע נועד לקבוע תנאים בפרויקטים נדל"ניים המתבצעים בדרך של קבוצות רכישה והוא כולל בין היתר היבטים של הבטחת כספי הרוכשים בחשבונות נאמנות, כאשר ייעוד הכספים יוכל לשמש לרכישת הקרקע ולהוצאות ישירות של הפרויקט. כמו כן כוללת ההצעה חובת הצגת אומדן עלויות: על פי הצעת החוק החדשה מארגן קבוצת הרכישה יידרש להציג למשתתפים הפוטנציאליים דו"ח שמאי הכולל אומדן עלויות הפרויקט. זאת על בסיס מקרים שהיו בעבר בהם היו חריגות ניכרות מהמצגים הראשונים.

עוד בהצעה: הגבלת תשלומי התמורה למארגן הקבוצה באופן שתתפרס בהתאם להתקדמות הפרויקט: עד 25% משכרו בחתימה, 50% נוספים לאחר קבלת היתר בניה וליווי פיננסי, 20% בעת מסירת המפתח, ו5% לאחר השלמת רישום בית משותף. ההצעה כוללת גם התייחסות לזהות הנאמן, וכן לניגוד עניינים שעשוי להיות לו.

ח"כ אלי כהן אמר כי "משפחה שרוכשת דירה ומפסידה את כספה סופגת פגיעה כלכלית אנושה. הצעת החוק תיתן ביטחון למשתתפים ביחס לכספם, תגביר ודאות ביחס למחיר הדירה הסופי, תפרוס את התמורה למארגן על פני אורך חיי הפרויקט ותמנע כניסה של שרלטנים לתחום".