זה בידיים של כחלון: מה מפריע למחירי הדיור לרדת?

הגורם העיקרי המשפיע על העלייה במחירי הדירות בישראל, וזה לא סוד, הוא היצע נמוך של דירות, לעומת ביקוש גבוה. שוק הנדל"ן בישראל סובל ממחסור כמותי ביחידות דיור המוצעות למכירה, וזאת בשל מספר לא מבוטל של חסמים. הממשלה אמורה לטפל בכל החסמים האלה וכמובן שגם יש לה את כל הכלים והמשאבים לכך, אך משום מה לא ממהרת לעשות זאת ובכך לבלום באופן אגרסיבי את עלית מחירי הנדל"ן הבלתי מרוסנת.

שר האוצר, משה כחלון, מדבר חדשות לבקרים על הצפת השוק בדירות מגורים, אך כדי לעבור מדיבורים למעשים, עליו לפעול במקביל להסרת כל החסמים המהותיים - במקום לטפל בכל חסם בדרך של "כיבוי שריפות".

לזכותו של כחלון יש לציין כי בחלק מהמקרים המדינה החלה לפעול על מנת להסיר חסם מסוים. זה הצליח במידה זו או אחרת, אך מיד לאחר מכן ההליך נעצר בחסם נוסף, בשלב העוקב, שבו המדינה כבר שכחה או נמנעה מלטפל.

בעבר, היה קיים חסם מהותי במלאי התכנוני, כך שלא היה מלאי קרקעות עליהן ניתן לבנות דירות למגורים שיכול היה לספק את הביקושים. כיום, בעקבות החלטה שלטונית, הוקמו ועדות תכנוניות לצורך קידום ואישור תוכניות שאינן כפופות להליכי התכנון המקובלים.

ואכן, ב-5 השנים האחרונות "משוחררות" לשוק, לכאורה, כ-60 אלף יח"ד בשנה, לעומת 30-40 אלף יח"ד בשנים שלפני כן. עם זאת, קיימים חסמים רבים עוקבים, שאינם מאפשרים את מימוש בנייתן של כל אותן יחידות דיור.

שני החסמים הראשונים הם תשתיתיים. הראשון הוא מחסור במתקני טיפול בשפכים, שעליהם אמונים תאגידי המים של הרשויות המקומיות, בפיקוח משרד הבריאות ורשות המים הארצית. בלי מתקנים כאלו הוראות התוכניות לא מאפשרות להוציא לפועל את בניית יחידות הדיור.

החסם השני הוא היעדר מערך מפותח של תחבורה ציבורית והנגשת אוכלוסייה למרכזי התעסוקה, באזורים העתידים להתפתח. על תחום זה אמון משרד התחבורה. ללא רכבת קלה, או מערך קווי אוטובוסים או רכבות, הוראות התוכניות לא מאפשרות להקים שכונות חדשות.

חסם נוסף הוא החסם השיווקי. רוב רובן של יחידות הדיור ששחררו ועדות התכנון מצויות בקרקעות בבעלות מדינת ישראל ומשווקות תחת ניהולה של רשות מקרקעי ישראל. בכל שנה משווקות כ-50 אלף יח"ד, שמתוכן רק כ-40 אלף יח"ד נרכשות על ידי הציבור. הסיבה לפער זה היא מחיר הרכישה המינימלי שקובעת רשות מקרקעי ישראל, שהוא גבוה ממחיר השוק.

הנזק מכך הוא כפול: מצד אחד המדינה מעלה את מחירי השוק של הקרקעות, ומצד שני משאירה את רף ההיצע של הדירות נמוך. אחר כך, ללא בושה, ב"מתק שפתיים" מדברים על מלחמה במחירי הדיור.

אם לא די בכך הרי שמתוך 40 אלף יחידות הדיור שנמכרות, כ-10,000 משווקות למסירה עתידית, עקב הצורך בפיתוח הקרקע והתשתיות.

חסם "ההוצאה לפועל" של הבנייה מורכב משתי סוגיות: האחת היא חסם סובייקטיבי של הקבלנים והיזמים, שקובעים את קצב הבנייה הנוח להם, ובעצם שולטים במלאי יחידות הדיור בשוק. השני הוא חסם אובייקטיבי של הקבלנים ויזמים, שעקב מחסור בכוח אדם זמין ועקב קושי במימון עלויות הבנייה, בונים לאט ובונים מעט - תוצאה של רגולציה מחמירה.

נכון להיום קיימת טיוטת הסכם הבנות בין ממשלת ישראל לבין ממשלת סין בנוגע לאפשרות הבאת עובדים זרים לענף הבנייה – דבר שיגביר את קצב הבנייה. אולם הסכם זה לא נחתם מאחר וממשלת סין דורשת כי ממשלת ישראל תתחייב שעובדים זרים אלה יבנו אך ורק בתוך הקו הירוק, ולא בשטחים. אבל פה זה כבר פוליטיקה – וכמו שאנחנו יודעים - היא זו שקובעת בסופו של דבר בכל התחומים.

הכותב הוא שמאי מקרקעין ומשפטן, יו"ר ועדת ההשתלמויות של לשכת שמאי המקרקעין