בכירים באקדמיה נגד תופעת קבוצות הרכישה: תחום פרוץ

גם מי שמחפש להפגין אהדה כלפי היזמת ענבל אור שסיפור ההצלחה שבנתה בשנים האחרונות התברר בימים האחרונים כבדיה והונאה שנמשכה במשך שנים, יצטרך לשאול את עצמו כיצד הצליחה להחזיק מעמד במשך זמן רב כל כך ולמשוך עוד ועוד רוכשים תמימים שלא היססו לחתום על רכישה של דירות שלעולם לא ייבנו.

התשובה, סבורים בענף הנדל"ן, קיימת כבר לא מעט זמן, אבל לאיש לא היה עניין או זמן להוציא את האמת לאור. "אם אומרים לרוכשים פוטנציאליים שהכל מגובה בערבויות על ידי הבנקים וכספם מובטח, אז בדרך כלל הם מסונוורים מהרעיון שיצליחו לחסוך כסף ממחיר הדירה", מסביר פרופ' יחיאל רוזנפלד, ראש המכון הלאומי לחקר הבנייה ויועץ אקדמי במסלול לתואר שני בהנדסה אזרחית בהתמחות ניהול ויזמות עסקי הבנייה בקמפוס הטכניון בשרונה ת"א.

לדבריו, מדובר במגמה פסולה שנולדה מהצורך של יזמים פרטיים לחקות את מועדוני הלקוחות הגדולים בישראל דוגמת "חבר" וליצור אשליה שלא יכולה להתקיים ברגע שניהול כספי הרוכשים מתערבב עם הרצון להרוויח כסף בזמן קצר.

"ניהול הבנייה הוא מקצוע, ומי שלא מתמחה בו – כדאי שימשוך את ידיו גם אם מדובר בפוליטיקאים ובעלי הון. זה ידוע ששוק הנדל"ן הוא מאוד מושך ולא מעט בעלי עניין רואים בו הזדמנות לבוא ולגזור קופון. זו הסיבה שבתחום הבנייה עובדים הרבה אנשים לא מקצועיים ששוכחים שעליהם לנהוג בצורה שקולה ומאוזנת".

אל פרופ' רוזנפלד מצטרף בכיר נוסף מתחום האקדמיה, פרופ' ירח דויטשר, יועץ אקדמי במסלול לתואר שני בהנדסה עירונית ומקרקעין, תחום עתיר ידע שנחשב מבוקש מאוד ואמון לתת את הפתרון לגידול באוכלוסייה וברמת התשתיות.

"זה לא מספיק שהכתובת היתה על הקיר, צריך גם לקרוא אותה", אומר דויטשר, "דירה במחיר מוזל תמיד קוסמת לאנשים אבל מהרגע שהם קונים אותה ועד שהיא מוכנה עובר המון זמן ובינתיים, מחירי הדירות בכל המדינה מזנקים כך שהרוכשים מפסידים את שיעור הרווח התיאורטי. אפשר לומר שמי שמרגיש שסידרו אותו לא בהכרח טעה".

תחום ההנדסה העירונית נמצא בנקודת זינוק משמעותית. התחזקות תופעת קבוצות הרכישה ומצוקת הדיור שלפי שעה טרם עומדת להיפתר, מובילות לסימני שאלה גדולים בקרב ראשי השלטון המקומי בנוגע לשימושים ראויים בקרקעות שברשותם.

לדברי דויטשר, על מנת למצוא את הפתרונות הייעודיים פותח במיוחד מסלול לימודי שמכשיר מהנדסי ערים ברמה גבוהה שמתמחים בתכנון אורבני ומעניקים ידע וההבנה של מערכות משפטיות ומנהליות בנושאים כמו מקרקעין, דיני תכנון ובנייה, דיני רשויות מקומיות ועוד. המסלול, שיקנה תואר שני, פתוח בשיתוף איגוד מהנדסי ערים ומתאים למהנדסים ואדריכלים שכבר מחזיקים בתפקידים בענף הבנייה.

מתעניינים בלימודי תואר שני בתחומי המקרקעין, הנדסה אזרחית ועירונית?

ואולם, אם חוזרים לנושא ענבל אור, ככל שהכתובת היתה על הקיר איש לא חשד לעיסוק במעשים פליליים. "במקרים רבים הכוונות שלהם היו טובות אבל ברמת הביצוע, הם נכשלו", מודה פרופ' רוזנפלד.

"זה קורה בדרך כלל בגלל התנהלות לא מקצועית ורשלנות, כמו במקרה נפילת חפציבה ומקרים נוספים. המדינה אמנם הצליחה לחוקק חוק שמגן על כספי הרוכשים אבל הוא חל רק על חברות בנייה. מי שמארגן קבוצות רכישה פתח לעצמו ענף צדדי".

הפטנט שמצאה ענבל אור שזינק בפתאומיות לפני עשור והביא את היזמת לקדמת הבמה, נתפש טוב רק בקרב מי שכן שיחק לו המזל וקיבל את דירתו. "אפשר לארגן קבוצות לטיול בחו"ל אבל כשמדובר בנדל"ן זה תחום פרוץ, אליו נכנסו לא מעט אנשים לא ראויים".

לדברי דויטשר, לא מעט רוכשים פוטנציאליים ינהגו בזהירות עם קבוצות הרכישה בעתיד הקרוב ובכלל עם קרקעות שטרם הופשרו במלואן. "ענבל אור ידעה לתת פתרונות נקודתיים על קרקעות שטרם היו ברשותה ואז הפעילה לחצים על המנהל כדי לקבל עוד שטח לבנייה, כי הרי הדירות כבר נמכרו".

כעת, נשאלת השאלה כיצד אפשר להבטיח שמקרים כאלה לא יחזרו על עצמם בעתיד? פרופ' רוזנפלד בטוח שהחלומות על דירות זולות ימשיכו להעסיק את הציבור הישראלי אבל בינתיים, קיים צורך דחוף לשדרג את ענף הבנייה הישראלי מהרבה בחינות: טכנולוגית, ניהולית, אירגונית, פיננסית ועוד.

דויטשר: "מדינת ישראל מפחדת מהשקעות גדולות כי בטווח הקרוב זה יקר ומורכב אבל בעתיד זה לחלוטין משתלם לכולם. זאת גם הסיבה שפרויקט הרכבת הקלה התעכב במשך המון שנים, ועדיין, צריך למצוא פתרונות לסלול רשת קווים שיחצו את גוש דן ולא רק קו 1".

רוזנפלד טוען שהפתרון יגיע לאו דווקא מהשטח אלא יותר מהאקדמיה. "אנחנו מכשירים בקמפוס שרונה של הטכניון את עתודת המנהלים הבכירים מקרב המהנדסים והאדריכלים בלימודי תואר שני עם התמחות בייזום וניהול עסקי בבנייה והנדסה עירונית. מדובר בצעירים שכבר עוסקים בתפקידי מפתח ונבחרו בקפידה כדי להבין לעומק את המגמות ואת הצרכים הדרושים להפוך את ענף הבנייה ליעיל וטכנולוגי יותר".

מתעניינים בלימודי תואר שני בתחומי המקרקעין, הנדסה אזרחית ועירונית? הטכניון לימודי המשך מזמין אתכם למפגשי מידע לקראת מחזור אוקטובר 2016