נתוני התחלות הבנייה לשנת 2015 שפורסמו לאחרונה על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מעידים כי קצב התחלות הבנייה נמצא בעלייה קלה, אך לא מספקת. בשנה זו החלו להיבנות כ-47.7 אלף דירות, כ-4% יותר מאשר בשנה הקודמת אך פחות מהיקף התחלות הבנייה בשנת 2013. כמה דירות נמצאות בבנייה פעילה היום? על פי הלמ"ס, נתון זה נמצא בשיא של שנים ארוכות ועומד על כ-100 אלף דירות. נשמע מעודד, אולם בניתוח מעמיק יותר ניתן לראות שלא מדובר בהגדלת ההיצע כי אם בהתארכות משך הבנייה בשנים האחרונות, כך שפשוט הדירות נמצאות בשלב בנייה כזה או אחר פרק זמן ארוך יותר. כמובן שחלק לא מבוטל מאותן דירות שנספרות תחת המונח "דירות בבנייה פעילה" הן דירות שכבר נמכרו, אם בשלב המכירה המוקדמת טרם התחלת הבנייה ואם בשלבי בנייה מאוחרים יותר.
נתוני הלמ"ס מלמדים גם באיזה שלב של הבנייה נרכשות הדירות. עד כמה מספר הדירות בבנייה פעילה יכול אם בכלל להעיד על ההיצע האמיתי הזמין בשוק. נתוני הלמ"ס המתייחסים לבנייה הפרטית, שהיא חלק ניכר מהבנייה בישראל, מצביעים על זינוק במספר הדירות הנרכשות עוד בשלב הראשוני ביותר של הפרויקט, עוד טרם החלה הבנייה. הם מהווים עדות לביקוש ואולי גם לאווירה בשוק הנדל"ן - הביקוש לא נרגע.
7,218 על הנייר
על פי הנתונים, לא פחות מ-30% מרוכשי הדירות בבנייה הפרטית בשנת 2015 רכשו אותן עוד בשלב ה"פריסייל", כלומר ברגע הראשון שהן יצאו לשיווק, עוד טרם הונחה אבן אחת על המגרש. מדובר בעלייה לא מבוטלת בהשוואה לשנים 2013-2014, אז עמד נתון זה על 24.3% ו-25.7% בהתאמה. שיעור העלייה באחוזים אולי לא נראה מרשים, אולם מספרי הדירות המוחלטים מעידים על השינוי המהותי. כך, בשנת 2013 נמכרו "על הנייר" בשלב המקדמי ביותר של חיי הפרויקט 4,643 דירות, בשנת 2014 מדובר ב-4,499 דירות שנמכרו בשלב זה ובשנת 2015, האמיר המספר ללא פחות מ-7,218 דירות.
אבל הנתונים הללו לא מספרים את כל הסיפור. במהלך 2015, כמחצית מהדירות שנמכרו בישראל נרכשו בשלבי הפרויקט הראשוניים, כלומר דירות שנמצאות בשיווק עד שלושה חודשים. גם כאן מדובר בעלייה בהשוואה לנתוני השנתיים האחרונות. ב-2013 עמד שיעור הדירות שנרכשו עד שלושה חודשים מיום יציאתן לשיווק על כ-46% ובשנת 2014 על כ-44%.
בצד השני של הטבלה נמצאת העמודה שמספקת את שיעור רוכשי הדירה בשלבי הבנייה המתקדמים ביותר, דירות שנמצאות בשיווק שנתיים ומעלה. על פי נתונים אלו, בשנת 2015 רק 10.8% מהדירות נרכשו בשלב זה. בשנת 2014 עמד נתון זה על 11.8%.
מבט כולל על הטבלה ועל מועדי הרכישה של הדירות מעיד כי השיעור הגדול ביותר של דירות שנמכרות נמצא דווקא עוד בשלב הפריסייל - כשהדירות נמכרות "על הנייר" עוד לפני תחילת הבנייה. ההפרש בין שיעור הדירות שנרכשו בשלב זה לעומת כל שלב אחר הוא הפרש משמעותי, הגבוה בלפחות 10%.
"מחיר למשתכן יחריף התופעה"
"הנתונים של 2015 אינם מפתיעים. אנו רואים קורלציה בין מחירי והיצע הדירות לבין עלייה ברכישת דירות על הנייר", כך לדברי רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן. "ככל שמחירי הדירות עולים הצרכן מחפש דרכים בהן הוא יוכל לרכוש במחירים האטרקטיביים ביותר. נוסף על כך, רוכשי הדירות מבינים שבאזורים מבוקשים בישראל, עד שהפרויקט מגיע לרמת שלד במקרים רבים רוב הדירות נמכרו - ולעתים כולן".
מעבר לכך, מכירת דירות "על הנייר" היא בדרך כלל לא מהלך וולנטרי מצד היזמים או הקבלנים. הבנק המממן את הפרויקט מחייב אותם להציג מכירה מוקדמת, כתנאי למימון ההקמה של הבניין.
בהתייחס למכרזי מחיר למשתכן, אומר כהן כי נתוני 2016 עשויים להעיד על עלייה נוספת בשלב הרכישות המוקדמות: "המכרזים במחיר למשתכן יקצינו עוד את התופעה. ברגע שרשות מקרקעי ישראל לא מוציאה מכרזים רגילים, היצע הדירות למשפרי הדיור יורד וחלה עלייה ברכישות על הנייר. כבר היום אנו רואים את זה בצורה בולטת באזורים שונים בארץ".
מי הם הרוכשים שמעדיפים לרכוש את הדירה בשלב ההתחלתי של הבנייה? אם אלו משקיעים עם הון זמין, או אולי משפרי דיור שכבר מחזיקים בדירה אחת וגמישים יחסית עם מועד הרכישה? נתוני אלדר שיווק, חברה המשווקת עשרות פרויקטים, מעידים כי החלק הארי של מי שרכש דירה "על הנייר" ב-2015 הם דווקא הזוגות הצעירים, ששיעורם בין הרוכשים בשלב זה של הפרויקט עומד על כ-40%. עוד על פי הנתונים, כ-34% מרוכשי ה"פריסייל" הם משקיעים והשאר, כ-26%, הם משפרי דיור.
האם פרויקטים של מחיר למשתכן ישנו את יחס הבנק לנושא המכירה המוקדמת וידרשו מהיזמים והקבלנים להציג שיעורי מכירה גבוהים יותר, ודאי במקומות שבהם נבנה פרויקט יזמי רגיל בסמיכות לפרויקטים של מחיר למשתכן?
חשוב לזכור שבכל מקום שבו פרויקטי מחיר למשתכן יחלו למכור דירות (לאחר שהמדינה סבסדה את הקרקע ואיפשרה למכור דירות במחירים הנמוכים משמעותית מהשוק), הדבר עשוי להקשות על המכירות בפרויקטים המיועדים לשוק החופשי. על כך אומרת ריקי גור, סמנכ"לית כספים באפי קפיטל, כי: "בגלל שהבנק מרגיש בטוח שכל הדירות במסגרת מחיר למשתכן יימכרו בראשית הפרויקט, הבנקים לא העמידו דרישות נוספות או מיוחדות מעבר לדרישות המקובלות לפרויקטים סמוכים. הבנק בוחן ומנתח את הנתונים באופן המקובל לכל פרוייקט בלי קשר לתוכנית הממשלתית".
לגבי העובדה שחלק ניכר מהרוכשים במכירה מוקדמת הם צעירים, אומרת יהודית גוטליב מקבוצת יצחקי כי פעמים רבות הסיבה היא העובדה שבמכירה המוקדמת הדירות הזולות יותר נמכרות ראשונות, דירות קטנות או דירות בקומות נמוכות.
מבחינת הרוכש, רכישת דירה "על הנייר" מחייבת בדרך כלל תשלום הון עצמי כבר בשלב הראשון ומדרג תשלומים שונה עד לאכלוס. ככל שהרוכש מחזיק בהון עצמי נמוך יותר, כך הסיכוי שיצטרך לקחת משכנתא בשלב מוקדם גבוה יותר, מה שאומר לא פעם כפל תשלום גם לבנק על המשכנתא וגם לשכר דירה, אם מדובר ברוכש דירה ראשונה.
עם זאת, רכישת דירה בשלב מוקדם בחיי הפרויקט עשויה להעניק לו הנחה מסוימת במחיר הדירה לעומת רכישה בשלבים מאוחרים יותר, אך מגלמת גם סיכון מסוים בכל הנוגע להתנהלות החברה או לבניית הפרויקט בשנים שלאחר מכן.
"המכירות המוקדמות זוכות לביקושים גבוהים משום שהמחיר בשלב הזה אטרקטיבי", אומר רועי אוליניק, סמנכ"ל שיווק ומכירות באפי קפיטל. "היקף המכירות הגבוה יותר ב-2015 בפריסייל מעיד שהציבור חושב שהמחירים ימשיכו לעלות בשוק בכל מקרה".
גם בשפיר מגורים מאשרים כי היקף רכישת הדירות במכירה מוקדמת היה גבוה יותר בשנה החולפת מאשר בשנים הקודמות. "מספר הקונים על הנייר ב-2015 היה גבוה ב-20% מאשר בשנים קודמות", אומרת טלי כהן, סמנכ"לית השיווק של שפיר מגורים ונדל"ן. "בדרך כלל היזמים יוצאים לשיווק כשאין להם עדיין היתר בנייה והאכלוס רחוק, ולכן המחירים נמוכים ביחס להמשך הפרויקט".
הנחה תמורת סיכון
השבוע, לאחר פירוק החברות של ענבל אור והדיווחים על עסקאות רבות למכירת "דירות רעיוניות" בפרויקטים של אור, מיהרו היזמים ה"קלאסיים" לחדד ההבדלים בין מכירות הפרי-סייל שלהם, לבין מכירות תיאורטיות של מארגני קבוצות רכישה.
כהן: "קנייה על הנייר אינה דומה לקנייה בקבוצת רכישה. בקנייה על הנייר מיזם מתקיימים כמה תנאים בסיסיים המגנים על הקונה, כמו המחיר שהוא סגור מראש ואינו ניתן לשינויים, מלבד הפרשי הצמדה הקבועים בחוק. כמו כן, מועד האכלוס ידוע ומקבלים על כל תשלום ערבויות בנקאיות. בקנייה על הנייר חל על היזם חוק מכר, ליזם יש חוזה שעליו לעמוד בו ומועד אכלוס, ואם הוא לא יעמוד בחוזה הוא חייב לשלם לאחר 60 ימים 150% לקונה על העיכוב".
למה צריך לשים לב ברכישת דירה על הנייר
- למה מוצמד מחיר הדירה
כאשר מדובר בקבלן או יזם, רכישת דירה על הנייר משקפת אמנם רכישה במחיר סופי, אך המחיר מוצמד לאחד המדדים, בדרך כלל מדד תשומות הבנייה. חשוב לברר למה מוצמד המחיר וגם לבדוק מה ההיסטוריה של המדד וכמה הוא עשוי להוסיף למחיר הדירה המקורי שנים לאחר מכן, כאשר הבניין יאוכלס.
- בדיקה מדוקדקת של התוכניות והסביבה
כאשר קונים דירה על הנייר, הבניין עוד לא קיים בשטח ויש לבדוק מה הדירה אמורה לכלול בכל הקשור למפרט ולשטחים הציבוריים. חשוב לבחון גם את הסביבה ואת התב"ע של המתחם כדי להבין היכן ימוקמו בניינים סמוכים, מוסדות ציבור וחינוך וגם שטחים ירוקים. נתונים אלו כדאי לברר במשרדי הוועדה המקומית ברשות המקומית, ולא רק אצל הקבלן שמוכר את הדירות.
- תוכניות התחדשות עירונית
לא תמיד בניין חדש נבנה בשכונה חדשה או באזור בתולי. לכשמדובר בבניין שייבנה במרכז העיר לצד בניינים ישנים, כדאי לבדוק בוועדה המקומית האם יש תוכניות לפינוי בינוי או תמ"א 38 על הפרק כדי לדעת האם המבנה בן השלוש קומות שאמור להיות מול הדירה העתידית לא מתוכנן להפוך עוד שנה-שנתיים למגדל.
- דמי ניהול, ארנונה והוצאות נוספות
בבניין חדש, בוודאי אם מדובר במגדל, דמי האחזקה יכולים להיות גבוהים בצורה משמעותית מאשר בבניין ישן יותר או נמוך. כדאי לשאול מה יהיה שיעור דמי האחזקה בבניין העתידי. נוסף לכך, בשכונות חדשות רבות גילו הרוכשים שנכנסו לדירות חדשות כי הארנונה בשכונות אלו גבוהה משמעותית מחלקי העיר האחרים. כך היה למשל במתחם 1200 בהוד השרון ובשכונות החדשות בראש העין וגני תקווה. כדי לא להיות מופתעים ולגלות שבמקביל למשכנתא יצטרכו בעלי הדירה הראשונה לשלם עוד אלפי שקלים לרשות המקומית, כדאי לבדוק מראש מה עתיד להיות שיעור הארנונה בשכונה החדשה.