הנתונים שממחישים למה מחירי הדירות לא יירדו

לאחרונה התפרסמו נתוני התחלות הבנייה בשנת 2015 כולה בישראל. מדובר באחד הנתונים המשמעותיים ביותר בענף הנדל"ן, הנתון היחידי שמעיד כמה דירות באמת החלו להיבנות בישראל לאחר שהשלימו את כל מסלול התכנון, שיווק הקרקע והרישוי.

במשרד האוצר היו בטוחים שנתוני התחלות הבנייה יהיו גבוהים משמעותית מאלו של השנה שעברה, וראש מטה הדיור באוצר אביגדור יצחקי אמר בדצמבר האחרון שב-2015 יהיו למעלה מ-50 אלף התחלות בנייה.

אבל, הנתונים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה העידו שהמצב רחוק מלהיות אופטימי והתחלות הבנייה בכל שנת 2015 עמדו על 47.7 אלף יחידות דיור. אומנם מדובר בעלייה של כ-4% בהשוואה לשנה הקודמת, אבל ירידה בהשוואה ל-2013 אז החלו להיבנות 47.8 אלף דירות.

עוד נתון מעניין שממשיך וממחיש עד כמה אנחנו רחוקים מסגירת הפער בהיצע הדירות, נעוץ באזור המרכז לבדו, שם מעידים הנתונים שעל אף המאמצים הכבירים של הממשלה, מספר התחלות הבנייה דווקא ירד בשיעור לא מבוטל שם. אם בשנת 2015 החלו להיבנות באזור ביקוש זה קצת פחות מ-12 אלף יחידות דיור, ב-2014 נתון זה היה גבוה בלמעלה מ-10%.

במקביל, בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נוהגים להבליט נתון נוסף שהכותרת שלו היא כמה דירות נמצאות היום בבניה פעילה. בסקירה האחרונה שמסכמת את 2015 הודגש כי מדובר במספר שיא מאז ספטמבר 2007 ושהיקף הדירות שנמצאות בבנייה עומד על כמעט מאה אלף.

אז על הנייר מדובר בבשורה טובה, כי זה מספר שיא של דירות שנבנות היום בישראל. אבל מדובר בנתון בעייתי שלא בהכרח מסמן גידול בהיצע, אלא דווקא התארכות בהליכי הבנייה.

כדי להבין את המשמעות צריך לבחון עוד נתון אחד והוא משך זמן בנייה ממוצע בישראל של פרויקט מגורים, שנמצא במגמת עלייה. אם לפני כמה שנים היה מדובר על כ-24 חודשים בממוצע, על פי נתוני משרד הבינוי והשיכון, היום לוקח כבר למעלה מ-27 חודשים בממוצע. מיותר לציין שככל שמשך זמן הבנייה מתארך, כך כמות הדירות שנמצאות בבניה פעילה גדל.

אז הנתון שמבשר על שיא בבנייה פעילה לא באמת מבשר משהו על הגדלת ההיצע, אלא רק מדגיש מצוקה נוספת בתחום. לא מן הנמנע שההחלטה האחרונה של המדינה לאפשר לחברות בנייה זרות לפעול בישראל היא בסופו של דבר ניסיון נוסף להגדלת ההיצע, על ידי הבאת עוד עובדים מצד אחד ושיפור טכנולוגיה מצד שני שיכול לקצר את משך הבנייה.

אבל עד שזה יקרה, הדיבורים על הגדלת ההיצע יישארו על במות כנסים, ואותו פער של כמאה אלף דירות רק ילך ויעמיק.