אחרי הכותרות הלא-מחמיאות שתיארו את שר האוצר משה כחלון ואת נציגי מטה-הדיור כ"כישלון בהורדת מחירי הדיור", החליטו כנראה במשרדי הממשלה להוציא אל הפועל את תוכניות המגירה והחירום, ולהצהיר על שיווק של 145,000 יחידות-דיור בשנה הקרובה, גם באזורי הביקוש. בניית מאסה כה גדולה של דירות יכולה להשפיע על מגמת המחירים (למטה). זאת, בתנאי שמרביתן ייבנו באזור המרכז, אתגר לא קטן שדורש תוכניות ענק להתחדשות עירונית.
נראה כי אנשי התכנון והממשל לא מבינים כי שוק הדיור בישראל מתחלק לאזורים רבים, שאת כל אחד מהם מאפיינים צרכים שונים בתכלית. המחסור בדירות לא מאפיין את כל האזורים בארץ, הוא נוגע בעיקר לאזור המרכז. כך לדוגמה, באזור הצפון שמעבר לחדרה אין מחסור גדול בדיור, מאחר שאין באזור התפתחות של אזורי תעסוקה משמעותיים. מנגד, בדרום, בעיר באר-שבע, המחסור הוא משמעותי, בעקבות התפתחות עיר הבה"דים וענפי ההיי-טק והתעשייה באזור.
היעד של שיווק מאסה כה גדולה של יחידות-דיור, תוך הבאת חברות בנייה זרות לישראל שייבנו שכונות שלמות בזמן קצר, במקום ב-15 שנה, יכול להצליח רק אם יהיה גוף מתכנן מרכזי, שדואג לכל בעיות המעטפת הנובעות מהקמת יחידות-דיור. אמנם הקבלנים המקומיים ייפגעו מהגעתן של חברות זרות לישראל, אבל ייתכן שסטנדרט הבנייה יעלה, ובעיית ליקויי הבנייה תרד; והאזרחים הם אלו שירוויחו מהתחרות.
דיירים של שכונות חדשות שנבנות בישראל בכל רחבי הארץ, בראש-העין, פתח-תקווה, באר-יעקב, יבנה ובראשון-לציון, מעידים על בעיות תשתית שונות, בין היתר מחסור בגני-ילדים, קשיי תחבורה שיוצרים בעיות ועוד. תשתיות שלא מטופלות כיום, עוד לפני בניית הדירות, ייצרו מצוקות שרק ילכו ויחריפו עם אכלוס הדירות שנמצאות כבר בבנייה פעילה.
לכן, מוטב לממשלה שיודעת כי בכוונתה להגדיל משמעותית את היצע הדירות, במרכז, להחליט כבר היום להגדיל משמעותית את ההשקעות בכבישים, באמצעי תחבורה, ובפתרונות נוספים לייעול ולשיפור התחבורה הציבורית, גם מעבר לפרויקט הרכבת-הקלה.
השאלה היא מהיכן יגיעו תקציבי-העתק הנדרשים לתשתיות תומכות? העומס הקיים על תשתיות הכבישים באזור המרכז רק ילך ויגבר עם הגידול בקצב הבנייה בכל רחבי הארץ. לשם המחשה, חניון "הנתיב המהיר" שנועד להקל על מצוקת הפקקים, כבר עולה על גדותיו, כך שללא פתרונות תחבורתיים משמעותיים ברמה הלאומית, הגדלת העומס על הכבישים עלולה להיות קטסטרופה תחבורתית.
לא ניתן לבנות עשרות-אלפי יחידות-דיור חדשות, בלי לדאוג לשדרוג תשתיות התחבורה הקיימות. זאת, בשעה שעבודות הרכבת-הקלה צפויות להגיע באותן שנים לשיאן, והן כבר יוצרות פקקים וצווארי-בקבוק במרכזי הערים ובמקומות התעסוקה.
הרשויות המקומיות, לרבות העשירות, שבשטחן צפויות להיבנות עשרות-אלפי דירות חדשות בשלוש השנים הקרובות, לא יצליחו כלכלית לעמוד בעומס התושבים החדשים, מסיבות רבות. העיריות רוצות לקלוט תושבים חדשים, אך כל תושב חדש יוצר עבורן גירעון, בלי שמוקמים בשטח הרשות העירונית ביחס דומה, עסקים, מרכזי תעסוקה ועוד אמצעים שמייצרים הכנסות לעירייה. נראה שמאסה אדירה של בנייה ברשויות המקומיות ברחבי הארץ, תייצר עבורן משבר כלכלי חסר תקדים. הן לא יצליחו להדביק את ההשקעה באזרח ובחינוך, כך שנראה כי הממשלה תהיה חייבת להגדיל דרסטית את התקציבים המופנים אליהן. ללא סיוע לאותן רשויות, הן עלולות לקרוס.
בעיית המחסור בדיור היא בעיה משנית לבעיה הראשית - שאין היום תחליף למטרופולין תל-אביב. המדינה צריכה להקים עוד שני מרכזים משמעותיים עבור אזרחי הדרום ואזרחי הצפון, שיוכלו לספק את צורכי המסחר, התעסוקה, וגם להגדיל מאוד את השירותים הציבוריים לכלל האוכלוסייה, כמו לדוגמה בניית בתי-חולים מתקדמים, שיוכלו לתמוך בגידול האוכלוסייה.
אם הפניית התקציבים וההשקעה בתשתיות לא יקדימו את הבנייה והקמת יחידות-הדיור, הכספים לא יגיעו במועדם, וייווצרו כאן משברים דמוגרפיים חמורים בהרבה לעומת משבר הדיור הנוכחי.
* הכותב הוא מנכ"ל ובעלים של פז גרופ