על מה ותמ"א: איך בכל זאת תשיגו דירה חדשה מקבלן?

שיטוט מקיף ברחובות ערי המרכז הגדולות – תל אביב, רמת גן, גבעתיים, רמת השרון, קריית אונו, פ"ת – לא מותיר מקום לספק: מאות פרויקטים נדל"ניים למגורים נמצאים בשלבי בניה כאלה או אחרים.

זר שנקלע לאזור עשוי לשאול את השאלה המתבקשת: היכן נעלם משבר הדיור בגינו יצאו הישראלים לרחובות ומי הם אלפי המשפחות שיכולים להרשות לעצמם לרכוש דירות חדשות בלב המדינה? ובכן, את רצון הלקוחות כולם הרי מכירים.

מי לא רוצה דירה חדשה במרכז תל אביב או רמת גן? גם את רצון הקבלנים קשה לפספס. אם יש ביקושים אנחנו באים. רק תנו לנו לבנות בשקט. ואולם, מי שאחראית לספק את הצלע השלישית ולהפשיר קרקעות מבוקשות למגורים זוהי המדינה, שבינתיים לא ממהרת לעשות זאת.

אבל בינינו, למי יש כסף לרכוש דירה חדשה מקבלן במרכז הארץ? ובכן, מסתבר שיש פתרון והוא אפילו נחשב לא פחות מרכישת דירה בשכונה חדשה. הכירו את תכנית תמ"א 38/2, הפתרון שמצאה המדינה הקיימת שמאפשר למועצות מקומיות וגורמי נדל"ן להרוס בתים ישנים בהסכמת הדיירים ולבנות במקומם בניינים חדשים לפי תקני בטיחות מחמירים שיכללו כמובן, תוספות בניה חדשות ושאר שדרוגים כמו חניות, מחסנים, לובי רחב ידיים, ממ"ד ועוד פינוקים ששמורים למי שרוכש דירה מקבלן.

הרעיון מאחורי תמ"א 38/2 הוא פשוט: קל, זול וכלכלי יותר לבנות בניין חדש מאשר לשפץ בניין מיושן קיים. על פניו, מדובר בפרויקט נדל"ני מהאגדות שיענה על צרכי הדיור של ישראלים רבים שרוצים לשדרג את דירתם ולהישאר באזור המגורים המוכר להם או כאלה שמעוניינים בדירה חדשה בלי לשלם פרמיה על השכונה החדשה והפיתוח הסביבתי הנלווה אליו. אבל רגע לפני שאתם מתחילים לחפש בין שלל הפרויקטים המתחדשים בערים המרכזיות של גוש דן, הנה כמה כללים שצריך לזכור.

מדובר בשלב הראשון והמכריע בתהליך, בו הרוכשים נדרשים לחקור ולהבין את מהות ההסכם שנחתם בין היזם לדיירים והאם הוא כולל את כלל הדיירים בבניין. בררו את זכויותיו של היזם למכור יחידות דיור בבניין המתחדש ואם לא הובטחו זה מכבר לדיירים אחרים בבניין במסגרת הפיצוי החוזי.

גם כאן, מדובר בשלב מהותי שכן קיימות שתי צורות בהן היזם יכול לערוב לכספיכם בזמן העבודות: רישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים שמאפשרת להם להעביר תשלומים לקבלן רק בהתאם להתקדמות הבניה וקבלת ליווי בנקאי של היזם במסגרתו משולמות לרוכשים ערבויות בנקאיות עבור התשלומים שעוברים לידיו. בנוסף, הליווי הבנקאי מוכיח כי הבנק תומך ביזם, מאשר את החוזה מול הדיירים, מפקח על עבודתו ומוודא כי באפשרותו לממשה.

זה קורה כמעט בכל פרויקט. דייר סרבן ששומר על זכותו לעכב את הפרויקט, שגם ככה תלוי בלא מעט סבכים בירוקרטיים. לפיכך, על הרוכשים לברר על הימצאותם של דיירים כאלה ולקחת בחשבון שמחיר הדירה יושפע מהעיכובים בפרויקט. קבלת היתר בנייה תוך זמן סביר מחתימת הסכם רכישת הדירה אמורה להיות אחד התנאים הראשונים לעסקה. לפיכך, ההמלצה היא לרכוש דירה מקבלן מוכר וידוע שצבר ניסיון בהתמודדויות מן הסוג הזה.

אחרי המו"מ מול היזם כדאי לברר מי הקבלן שיבצע את העבודות, את ניסיונו והפרויקטים האחרים שביצע וכמובן, האם באפשרותו הכלכלית להשלים את ביצוע העבודות ולא לחרוג מלוח הזמנים שנקבע מראש.

בניגוד לרוכשי דירות בשכונה חדשה, במקרה של תמ"א 38/2 יש לרוכשים אפשרות לברר מי הם הדיירים שמתגוררים בבניין העתידי ואף לקבל מידע מהימן על אזור המגורים כולו. מדובר במידע בעל ערך רב שנותן תמונת מצב בנוגע לסכסוכי דיירים, תביעות משפטיות שמתנהלות נגד וועד הבית או מצדו והטיפול השוטף בבניין.

לסיכום, רכישת דירה בפרויקט תמ"א 38/2 היא עסקת נדל"ן רגילה לכל דבר ועניין. בדרך כלל נמצאים בין הרוכשים משפרי דיור, זוגות צעירים ותושבי ערים סמוכות שביקשו לשדרג את רמת חייהם. בקיצור, אנשים כמוכם.