הזדמנות אחרונה לתבוע פיצויים על הפקעת אדמות

בעוד כשבועיים, ב-21 במרץ עומד להיסגר חלון ההזדמנויות להגשת תביעות פיצויי הפקעה בגין הפקעות קרקע היסטוריות. הגשת התביעות התאפשרה אודות ל"הלכת ארידור" שניתנה ע"י בית המשפט העליון בשנת 2013 ונחשבת החלטה היסטורית שהכניסה מהפך אמיתי בתחום התביעות לפיצויים בגין הפקעות. בעזרת עו"ד יוסי מילר שותף מייסד במשרד מילר ושות המתמחה בנדל"ן ותכנון ובנייה ריכזנו מספר שאלות.

הפקעת קרקעות הינה פעולה כפויה של המדינה שבה הקרקע עוברת מבעלות פרטית לבעלות של המדינה, וכל זאת במטרה לשמש אותה לצרכי ציבור. הפקעת הקרקעות יכולה להתבצע מכוח מספר רב של חוקים. למשל, בהתאם לחוק תכנון ובנייה, רשאית הוועדה המקומית לתכנון ובנייה להפקיע קרקע פרטית במטרה להקים מוסדות חינוך, שטחי חנייה, שטחים ציבוריים וכד', ובמקרה זה הוועדה המקומית רשאית להפקיע עד 40 אחוז משטח הקרקע מבלי שתידרש לשלם תמורה או פיצויים לבעל הקרקע. הפקעות קרקע נעשו לאורך השנים ע"י המדינה גם מכוח פקודת הקרקעות המנדטורית משנת 1943 ואף מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (שבינתיים בוטלה), שאפשרה להפקיע עד 25 אחוז משטח הקרקע לצורך ציבורי מבלי שהמדינה חייבת היתה לשלם תמורה או פיצויים.

בהחלט שלא. כאמור, למדינה יש סמכות להפקיע עד 40 אחוז ללא תשלום פיצויים מכוח רוב חוקי ההפקעות, ועד 25% מכוח חלקם. אבל, במקרים רבים המדינה הפקיעה יותר מהאחוז המרבי הנ"ל, וברוב המקרים הפקיעה חלקות בשלמותן.

על הפקעה של חלקה בשלמותה מגיעים (וליתר דיוק – הגיעו) לבעל הקרקע פיצויים לפי שווי החלקה כולה שהופקעה. על הפקעה של חלק בלבד מהחלקה מגיעים (או – הגיעו) לבעל הקרקע פיצויים רק על חלק העודף שמעל ה- 40% הנ"ל . ואולם – וזה חשוב ביותר - גם במקרים הרבים של הפקעת רק חלק מהקרקע, ככל שההפקעה גרמה לאי-אפשרות לנצל באופן סביר את יתרת הקרקע שנשארה לכאורה של בעל הקרקע, אזי קיימת לו (יותר נכון – היתה קיימת לו) הזכות לדרוש שהמדינה תפקיע את מלוא הקרקע ותשלם לו פיצויים בגין הקרקע כולה.

"הלכת ארידור" הינה תולדה של תביעה לפיצויי הפקעה שהוגשה נגד עיריית פתח תקווה עוד בשנת 2002 מכוח פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943. התובעים, אדוארד ארידור ובני משפחתו, דרשו פיצויים מהעירייה בגין שטחים שהופקעו מחזקת בני המשפחה עוד בשנת 1962, אך דרישתם נדחתה, ובעקבות כך הגיש ארידור, היורש, תביעה לבית המשפט המחוזי לצורך קבלת הפיצויים. תביעה זו נדחתה גם מחמת ההתיישנות, שתקופתה לפי חוק ההתיישנות 7 שנים בלבד.

הערעור אשר הוגש על ידו לעליון נידון בפני השופטים גרוניס, ארבל והמשנה לנשיא חשין, ואלה היו חלוקים בדעתם בשאלת המועד הקובע לתחילת מירוץ ההתיישנות להגשת תביעת פיצויים שכזו בגין הפקעה. בעקבות כך הוחלט כי התיק ייקבע לדיון נוסף בהרכב מיוחד של 7 שופטים. בפסק הדין התקדימי שהתקבל בשנת 2013 במסגרת הדיון הנוסף הוחלט על ידי רוב שופטי ההרכב כי עילת התביעה לפיצויי הפקעה לפי פקודת הקרקעות נוצרת לכל המאוחר במועד שבו תפסה המדינה חזקה על הקרקע. ממועד זה מתחיל מרוץ תקופת התיישנות של שבע שנים. עם זאת קבע בית המשפט בצעד תקדימי, כי מכיוון שמדובר בהלכה חדשה, היא תחול רק כעבור 3 שנים מיום מתן פסק הדין. בכך ניתנה למעשה אופציה על ידי בית המשפט העליון לכל מי שהקרקע שלו הופקעה בעבר להגיש עד ה-20 במרץ 2016 תביעות פיצויים בגין ההפקעות, כל זאת מבלי שהצד המפקיע – המדינה – תוכל לטעון להתיישנות עילת התביעה.

באיזה סוג של קרקעות עוסקת הלכת "ארידור" ונפתח החלון להגשת תביעות לפיצויי הפקעה שהתיישנו?
הלכת "ארידור" נוגעת לקרקעות שהופקעו מאז קום המדינה (לרבות הפקעות של הורי והורי הורים) מכוח אחד מחוקי ההפקעה לצרכי ציבור (כגון - פקודת הקרקעות רכישה לצרכי ציבור, חוק התכנון והבניה, פקודת הדרכים ומסילות הברזל, חוק שיכונים ציבוריים, וכדומה) ואשר בגינן לא שילמה המדינה פיצויים לבעל הקרקע.

ראשית, יש לבדוק במסגרת המשפחה שאכן נעשתה הפקעה ואכן לא שולמו תמורתה פיצויים. יש לוודא שהקרקע נלקחה ע"י המדינה ולא נמכרה ע"י ההורים המנוחים למאן דהוא, או שניתנה למדינה תמורת הטבות כלשהן שנתנה המדינה בקרקעות אחרות. בשלב הבא – בעזרת עורך-דין מקצועי בתחום ההפקעות יש לברר מה היה החוק שמכוחו בוצעה הפקעת הקרקע, ומה היו נסיבות ההפקעה. עורך-הדין יכול וצריך לאתר את התיעוד הפורמלי של ההפקעה ברשויות השונות, ועל-בסיסו להעריך אם אכן הגיעו פיצויים בגן הקרקע כאשר הופקעה.

בדיקה נוספת וחשובה מאוד שעורך-הדין יידע לבצע היא אם ההפקעה מלכתחילה היתה חוקית – אם אכן נעשתה בפרוצדורה המחייבת או שלא. כל פגם בהליך ההפקעה יכול להוביל לזכות מוגברת משמעותית לפיצויים, ואף להשבת הקרקע במקרים מסוימים. קרקע שהופקעה לצרכי ציבור אך המדינה כלל לא עשתה בה לאורך השנים שימוש לצרכי ציבור (ויש קרקעות כאלה), או עשתה והפסיקה במועד כלשהו, צריכה לחזור לבעליה ולא להישאר בידי המדינה, כחלופה ראשונה עוד לפני קבלת פיצויים.

לצורך קביעת סכום הפיצוי, מבצע שמאי מקרקעין הערכת שווי. בדרך כלל מוגשות לבית המשפט שתי חוות דעת שמאיות, האחת - מטעם הבעלים עם הגשת התביעה והשניה - מטעם המדינה. המדינה מנסה ברוב המקרים להפחית את שווי הפיצוי לקרקע שהופקעה וזאת על ידי העלאת טענות שונות, הן לגבי ייעוד ושווי הקרקע במועד ההפקעה והן לגבי חלק ההפקעה עד 40% שזכותה להפקיע ללא תשלום פיצויים.

לאחר מועד זה לא ניתן יהיה להגיש תביעות לפיצויים בגין קרקעות שהופקעו ע"י המדינה לפני שנים רבות כאמור לעיל, בגלל שתיחשבנה (שוב) כתביעות שהתיישנו. חשוב לציין כי קבלת הפיצויים הכספיים מהמדינה היא זכות ולא חסד, ומעגנת בחוקי המדינה. מדובר בתביעות מבוססות (בכפוף כאמור לכך שיוכח שהמדינה לא שילמה בעבר פיצויים עבור לקיחת הקרקע), וטיפול מקצועי ויעיל ע"י עורך-דין הבקיא ומנוסה בתחום ייחודי זה בהן צריך ויכול להשיג את הפיצויים המגיעים. כל זאת במיוחד לאור חקיקתו של חוק היסוד: כבוד האדם וחירותו, שהעלה לדרגה גבוהה את זכות הקניין של האזרח, כאחת מזכויות היסוד במדינתנו.

עו"ד יוסי מילר הוא השותף המייסד במשרד עורכי-הדין מילר ושות', המתמחה בנדל"ן ותכנון ובניה, ובעל ניסיון רב בתחום הפקעת מקרקעין.