לפני מספר ימים פסק בית המשפט העליון כי בעל נכס אינו חב בפיצוי בגין תאונה שאירעה למתקין מזגנים שנהרג בתאונה בנכס המושכר בשכירות ופסק כי בנסיבות העניין, ולאור המבחן להטלת אחריות של זיקה לנכס ומידת השליטה בו, יש להטיל את חובת התשלום על שוכר המשנה ועל השוכרת הראשית שהיא במעמד של דייר מוגן, ולא על הבעלים.
חברת הביטוח של שוכר המשנה ושל שוכרת הנכס - דיירת מוגנת ערערה על פסק דין בו חויבו לשלם פיצוי בגין אחריותן לתאונה שגרמה למותו של מתקין המזגנים, בחנות שבבעלות נאמנות "בית הקרנות" בע"מ. הנכס מושכר בשכירות מוגנת לרינה דר, ולשוכר משנה שהזמין את המנוח להחליף מזגן שהיה מותקן מעל תאי מדידה.
בית המשפט פטר את הבעלים מאחריות
בית המשפט העליון דחה את הערעורים ופסק כי "הלכה היא, שהחזקה במקרקעין מטילה על המחזיק בו את חובת הזהירות הקבועה בפקודת הנזיקין כלפי המבקרים במקרקעין. תיקון 4 לפקודה השווה את אחריות הבעלים לאחריות המחזיק בקרקע, וכיום חלה על שניהם חובה לא להתרשל. כאשר בידי בעל הקרקע נותרה שליטה, ואף שליטה חלקית, על המתרחש במקרקעין, תהיה אחריות המחזיק והבעלים אחריות משותפת".
עם זאת, פסק בית המשפט כי בעל נכס לא יישא באחריות בגין סיכונים שהמחזיק יצר, מבלי שבעל הנכס יכול וצריך היה לדעת עליהם. המבחן להטלת אחריות הוא מבחן מהותי של זיקה לנכס ומידת השליטה בנכס.
במקרה זה השוכרת הראשית שכרה את החנות במשך כשני עשורים, במעמד של דיירת מוגנת והנכס היה בפיקוחה אף כאשר עבר לשוכר המשנה. לפיכך, מצא בית המשפט העליון כי הייתה לה שליטה על הנעשה בנכס, ויש להטיל עליה אחריות בגין ליקויים בו. מות המנוח נגרם, בין היתר, עקב העדר הארקה לגופי התאורה והעדר ממסר פחת. על פי בית המשפט העליון, ליקויים אלה ניתן וצריך היה לגלות במאמץ סביר על ידי השוכרת. החובה לפעול לגילוי ותיקון ליקויים בטיחותיים חלה לאורך כל התקופה בה קיימת שליטה אפקטיבית בנכס.
בית המשפט פטר את הבעלים מאחריות מאחר שהזיקה שלה רחוקה ומתאפיינת בהיעדר שליטה בפועל על הנעשה בנכסים שהושכרו לדיירים מוגנים ובהיעדר שליטה אפקטיבית על מעשי שוכרי משנה. הזיקה שנותרה מצדיקה הטלת אחריות בעיקר בגין סיכונים הקשורים בבטיחות הבסיסית של יציבות המבנה עצמו, וסיכונים שמקורם בשטחים המשותפים של המבנה. ואולם, הסיכון שנוצר בגין ההתקנה הרשלנית של תאורת תאי המדידה או בגין העדר הארקה או ממסר פחת, אינו מהסיכונים שהיה על בעלי הנכס לצפות נוכח ריחוק הזיקה שבינה לבין הנכס ויכולתה להניח כי הדיירת המוגנת ו/או שוכרי המשנה יפעלו למניעת סיכונים שמקורם במערכת החשמל, ואין מקום להטיל עליה אחריות בגין סיכון זה.
המציאות בשטח מלמדת כי שיעור גבוה מבין שוכרי הדירות לא מבטחים את אחריותם - עובדה מטרידה שחושפת אותם לתשלום פיצויים שיכולים להגיע גם למיליוני שקלים בכל אימת שייקבע כי הנזק נגרם ברשלנותם. לצד זאת, ישנם בעלי נכסים רבים אשר מעוניינים לחסוך את עלות רכישת הביטוח למבנה ומטילים על השוכר את החובה לעשות זאת, אולם לא מקפידים לחייבו לכלול בפוליסה סעיף שמבטל את האפשרות של חברת הביטוח שלו לתבוע אותם במקרה בו נגרם נזק.
עו"ד וד"ר אסף ורשה, יו"ר ועדת תביעות רכוש ושיבוב בלשכת עורכי הדין