כל הסכמי הגג בתחום הנדל"ן, שבהם מתהדרים ראש הממשלה ושר האוצר, נכשלו, נכשלים, וימשיכו להיכשל. הציבור במדינת ישראל שבע משלל ההבטחות ששחררה הממשלה בשנים האחרונות: מע"מ אפס, 'מחיר למשתכן' והסכמי-גג. דבר מכל אלה לא יושם כהלכה עד כה, או שאינו ריאלי. בעיקר דברים אמורים בפנטזיית 'מחיר למשתכן' שהיא לא יותר מאשר מתכון לצרות צרורות.
לא מעט מיזמי ענק לנדל"ן שנחתמו בשנים האחרונות בין מנהל מקרקעי ישראל, שהוא בעלי הקרקע, לבין מדינת ישראל, התייחסו לאופן הפיתוח והקמת התשתיות של המתחמים במסגרת הסכמי הגג. כחלק מכך ידעו היזמים שניגשו למכרזים מראש, מה לוחות הזמנים, אילו סוגי תשתיות יוקמו במתחם ומה תהיה דרך הקמתם. המידע הזה הקנה ליזמים גמישות ואת היכולת לשווק את המתחם כמוצר מוגמר עם תשתיות מסודרות.
הרוכשים הפוטנציאלים, מצדם, יכלו לקבל החלטה על רכישת דירה על סמך נתונים אמיתיים: מתי המתחם יהיה פעיל ויכלול תשתיות ציבוריות, מבני ציבור, מוסדות, בתי ספר וגני ילדים, מדרכות, שטחים ירוקים, ויתר מרכיבי איכות החיים החיוניים בסביבה אורבנית. אין ספק שהעובדה שקיים הסכם-גג לפרויקט, מרגיעה את הרוכש, מאחר שהוא מניח כי המדינה מבטיחה את איכות התשתיות וביצוע לוחות הזמנים להקמה.
על פניו, מצב כזה אמור לתת דחיפה רצינית ליזמים ולרוכשים להיכנס לעסקה. ואולם, בין האמירות וההבטחות לבין מה שקורה בפועל, לעתים מזומנות המרחק רב, כפי שכולנו יודעים.
מתברר כי על אף קיומם של הסכמי גג ביחס למתחמים שונים המדינה לא עומדת בהתחייבויותיה למיזמים בהתאם להגדרות ההסכם: הפיתוח פשוט לא מבוצע, ובמקרה הטוב מתמהמה, וחורג באופן קיצוני מלוחות הזמנים להם מצפה הרוכש.
דוגמאות לכך יש למכביר: במתחם 'אפק' בראש העין הפרויקטים כשלעצמם כבר נמצאים בקצב בנייה מתקדם ויהיו מוכנים לאכלוס בקרוב, אך על אף הסכמי הגג, התשתיות במתחם לא פותחו לשלב המתאים, ולאחרונה יזמים הבונים במתחם פרסמו בפומבי שהפרויקטים האמורים להתאכלס בקרוב עדיין אינם מחוברים לתשתיות החשמל - מה שכמובן יעכב את מסירת הדירות לרוכשים.
גם ב'כרמי גת' בקריית גת שווק הפרויקט תחת מטריית הסכמי הגג, עם התחייבויות לקיום תשתיות, וגם שם כל בר-דעת יכול לראות שהמדינה לא נכנסה בצורה הראויה לביצוע המשימה, וגם שם צפויים הרוכשים למפח נפש בשל האיחור בלוחות הזמנים.
מצב דומה ניתן לראות במיזם 'אפק' בקרית ביאליק, שם תקוע מגה-פרויקט בן אלפי יחידות דיור שאמור להוות את תנופת הבנייה הבאה של אזור הצפון בכלל ושל הקריות בפרט. גם מתחם זה הוגדר מראש בהסכם-גג, אך כאן היזמים, מתוך הניסיון שנצבר בחודשים האחרונים, הצביעו ברגליים ומכרזי המינהל שפורסמו למתחם נחלו כישלון צורב וזכו להיענות שולית, בין השאר מחוסר אמונה של היזמים באפקטיביות של הסכמי הגג.
עבור היזמים שרכשו קרקעות במתחמים המוגדרים בהסכמי הגג מדובר בהשקעה של עשרות מיליוני שקלים לפרקי זמן ארוכים, ללא התקדמות ומחויבות אמיתית של המדינה לביצוע תפקידה בתחום הקמת תשתיות הפיתוח. המשמעות מבחינתם היא נזק בשיווק הפרויקטים והפסדי עתק עד למסירתם בפועל, אם בכלל. מבחינת רוכשי הדירות המשמעות היא עיכובים משמעותיים במועד המסירה.
הרצון הפוליטי-מגלומני של המדינה לקדם מגה-פרויקטים במגה-מתחמים באמצעות מגה-הסכמים והבטחה לפיתוח המתחם, הביא בסופו של יום לחוסר אמון של היזמים בהבטחות השווא של המדינה.
הכותב הוא איתן אפוד - מנכ"ל חברת הנדל"ן 'ארזים (ג.י.א)'