המשקיעים לא באמת נעלמו - הם פשוט נטשו את המרכז

האם חלקם של המשקיעים בשוק הנדל"ן באמת ירד, או שהם פשוט נטשו את המרכז ועברו למקומות אחרים בארץ?

הסקירה של הכלכלן הראשי במשרד האוצר אודות ענף הנדל"ן למגורים פורסמה לפני כשבועיים. היא התייחסה לנתוני 2015 וקבעה כי הנתונים מעידים שהעלאת מס הרכישה למשקיעים בסוף יוני 2015 הובילה לשינוי ניכר ברכישות המשקיעים: מאז יוני 2015 צנח שיעור המשקיעים לרמות שפל של השנים האחרונות ברמה הארצית.

במשרד האוצר גם ניתחו את השינוי בשיעור המשקיעים בערים שונות ובשכונות שונות, ואת התוצאה הציגו במסגרת הסקירה במפת "חום" שבאמצעותה ניתן להבחין בשינוי שחל בערי המרכז במחצית השנה הראשונה (טרם הועלה מס הרכישה על דירה נוספת) לבין המחצית השנייה של השנה (לאחר העלאת המס).

לבקשת "גלובס" העביר משרד האוצר את הנתונים ששימשו להכנת המפה בערי המרכז, וכן את הנתונים הנוגעים לשכונות בולטות. המפה תומכת בתזה של משרד האוצר שהעלאת מס הרכישה הדיר את המשקיעים מהשוק, אבל חלק ניכר מהסיפור מתרכז דווקא בנתונים שאותם המפה לא מספקת - מה קרה למשקיעים מחוץ לאזור המרכז.

סקירות קודמות של משרד האוצר לצד גורמים שונים בענף מעידים כי משקיעי הנדל"ן לא נעלמו פתאום לאחר העלאת המס - וכי הירידה בשיעור העסקאות במרכז מעידה יותר מהכל על התמקדות של המשקיעים במקומות אחרים. הסיבה המרכזית לכך היא מחירי הדירות הנמוכים יותר מחוץ למעגלי הביקוש, דירת זולות יותר שבעת רכישתן גם המס נמוך יותר.

ועוד מילה אחת על נתונים סטטיסטיים לפני שניכנס לניתוח נתוני האוצר. כמו בכל ממוצע או שיעור של אחוזים מתוך שלם כלשהו, גם במקרה של המפה שגיבש משרד האוצר יש הטעיה מסוימת. כך, בעוד נתוני שיעור המשקיעים בעיר מסוימת מעידים כי בממוצע השיעור צנח בצורה דרמטית, הנתונים המפורטין לגבי כל שכונה מוכיחים לעתים כי ההיפך הוא הנכון - ובחלק מהשכונות שיעור המשקיעים דווקא עלה, מה שמשקף הסטה של ההשקעות משכונה אחת לשכונה אחרת באותה עיר.

ברמה העירונית, כלומר, ממוצע שיעור המשקיעים בכל שכונות העיר יחד בערי המרכז, ניתן לראות כי במחצית הראשונה של 2015, לפני העלאת המיסוי, הבירה הבלתי מעורערת של המשקיעים היתה תל אביב, שבה עמד שיעור המשקיעים על 53.2% מכלל רוכשי הדירות בתקופה זו.

במקום השני ניתן למצוא את הרצליה וגבעתיים שבהן שיעור המשקיעים עמד במחצית הראשונה של השנה על 46.7% ו-46% בהתאמה. במקום הרביעי נמצאת רמת גן שגם בה פעילות המשקיעים היתה ענפה בינואר-יוני 2015 ושיעור המשקיעים עמד על 45.3% ובמקום החמישי קרית אונו עם שיעור מרשים של משקיעים בגובה 44.6% מכלל הרכישות.

חמש הערים הללו בולטות בהיקף רכישות המשקיעים במחצית השנה הראשונה, ובכולן כמעט ממחצית מהרכישות בוצעו על ידם. בשאר הערים שמופיעות בניתוח משרד האוצר (מצורפת טבלה) שיעור המשקיעים נע בין 41.5% (בבת ים) ועד ל-17.5% בבני ברק.

על פי נתוני האוצר, בכל הערים כולן צנח שיעור המשקיעים בצורה משמעותית לאחר העלאת המס. תל אביב נמצאת במקום הראשון מבין כל הערים מבחינת היקף המשקיעים, אולם שיעור המשקיעים במחצית השנייה של השנה, בחודשים יולי-דצמבר, עמד על 31.9% "בלבד". עדיין מדובר בשיעור יחסית גבוה, הן לממוצע הארצי והן לערים אחרות, אבל אי אפשר להתעלם מהעובדה ששיעור המשקיעים ירד משמעותית.

גם בהרצליה ובגבעתיים, שכאמור החזיקו במקומות השני והשלישי במחצית השנה הראשונה, נפל שיעור המשקיעים מכלל הרכישות לרמה של 21.2% (בהרצליה) ול-21.7% (בגבעתיים). ברמת גן, שניצבה במקום הרביעי במחצית הראשונה, ירד שיעור המשקיעים מרמה של 45.3% לרמה של 20.9% ובקרית אונו ירד השיעור מ-44.6% ל-26.4%.

הרשימה עשויה להעיד על עדיפות המשקיעים שהשתנתה. בעוד תל אביב נותרה העיר עם שיעור המשקיעים הגבוה ביותר גם אחרי העלאת המס, במקום השני החליפה קרית אונו את הרצליה ובמקום השלישי החליפה רמת השרון את גבעתיים. במקום הרביעי, במקום רמת גן במחצית הראשונה, ניתן למצוא את בת ים במחצית השנייה ובמקום קרית אונו שהייתה במקום החמישי ניתן למצוא את גבעתיים.

בשורה התחתונה, בכל הנוגע לממוצע העירוני, ניתן לראות שהעלאת המס אכן שינתה את שיעור המשקיעים. אם במחצית השנה הראשונה נע שיעור המשקיעים בין 53.2% ל-17.5% במחצית השנייה שיעור המשקיעים נע בין 31.9% ברמה הגבוהה ביותר ל-5.7% בלבד הרמה הנמוכה ביותר.

החלוקה לשכונות שונות מאירה את הנתונים באור מעט שונה. כך, בחלק מהערים ניתן לראות כיצד שיעור משקיעים גבוה בשכונה מסוימת אכן צנח בעקבות העלאת מס הרכישה אך במקביל, שיעור המשקיעים בשכונות אחרות האמיר בצורה משמעותית.

בגבעתיים, למשל, נרשם שיא בשיעור המשקיעים דווקא אחרי העלאת מס הרכישה. כך, במחצית השנה הראשונה, השכונה שבה שיעור המשקיעים היה הגבוה ביותר היתה שכונת ארלוזורוב שבה עמד השיעור על 42%, בעוד שלאחר העלאת המס, במחצית השנה השנייה, בשלוש שכונות עמד שיעור המשקיעים על שיעור גבוה יותר: שטח 9 ושכונת ל"ה שבהן נרשם שיעור משקיעים של לא פחות מ-50% ושכונת בורוכוב שם עמד שיעור המשקיעים על 44%. שלוש השכונות הללו זינקו לאחר העלאת המס בעוד לפני המהלך עמד שיעור המשקיעים בהן על 30% בשטח 9, 31% בבורכוב ועל 17% בלבד בשכונת הל"ה. בארלוזורוב אגב, היכן שבמחצית הראשונה שיעור המשקיעים היה הגבוה ביותר, צנח הנתון במחצית השנייה ל-17% בלבד.

בחישוב הכללי, מתוך תשע שכונות בעיר, בשלוש מהן עלה שיעור המשקיעים ובשש ירד. עוד ראוי לציין שבשלוש שכונות בעיר: פועלי הרכבת, קרית יוסף ותל גנים המשקיעים נעלמו לחלוטין ונתוני האוצר מעידים על 0% משקיעים בכל אחת מהן במחצית השנייה בעוד במחצית הראשונה השיעור היה גבוה ונע בין 41% ועד 20%.

בתל אביב-יפו, בעשר שכונות דווקא עלה שיעור המשקיעים במחצית השנה השנייה, לאחר העלאת מס הרכישה. השכונה שבה נרשם שיעור המשקיעים הגבוה ביותר במחצית השנה הראשונה היתה גלילות, שם משווקים בעיקר קרקע ללא תב"ע למגורים בתוקף, ושיעור המשקיעים על פי נתוני האוצר עמד על 80%. לאחר העלאת מס הרכישה, במחצית השנייה של השנה, מתחם זה דווקא קיבל כנראה דחיפה משמעותית משום שעל פי הנתונים, בתקופה זו כל המשקיעים - 100% - היו משקיעים. שכונות נוספות שבהן נרשמה עלייה ואף זינוק של ממש ברכישות המשקיעים הן יפו העתיקה ונמל יפו שם זינק השיעור מ-67% ל-100%. גם בשכונת מונטיפיורי זינק שיעור המשקיעים מרמה של 9% בלבד במחצית הראשונה לרמה של 40% במחצית השנייה וגם בשכונות דרום מזרח העיר, נווה ברבור וכפר שלם, נראה שהעלאת מס הרכישה דווקא ליבתה את רכישות המשקיעים והשיעור עלה מרמה של 7% במחצית הראשונה לרמה של 33% במחצית השנייה.

שכונות נוספות שבהן עלה שיעור המשקיעים הן יפו ג' ונווה אילן, מעוז אביב, נוה אביבים, עג'מי וגבעת עלייה, צפון יפו וגם באופן שאולי עשוי להפתיע ברמת אביב החדשה.

מתוך 58 השכונות שנסקרו על ידי האוצר, רק בעשר עלה שיעור המשקיעים, מה שמסביר את הממוצע העירוני שירד. בתל אביב-יפו וגם בערים אחרות ניתן לראות שרוב השכונות שבהן עלה שיעור המשקיעים לאחר העלאת מס הרכישה הן שכונות ישנות, שבהן שווי הנכסים עשוי להיות נמוך יותר. מכיוון ששיעור מס הרכישה נגזר משווי הדירה, מי שרצה להשקיע בדירה יקרה ככל הנראה פשוט העביר את ההשקעה למקום בו מחיר הדירה נמוך יותר וכך המס נמוך יותר גם הוא.

במקביל, יש גם ערים שבהן ניתן להגיד שהעלאת מס הרכישה אכן היתה אפקטיבית בצורה גורפת כמו חולון שבה בכל 20 השכונות שנסקרו ירד שיעור המשקיעים בשיעור ניכר וגם בבת ים בה ירד השיעור בכל אחת מעשר השכונות המופיעות בסקירת האוצר.

נתוני האוצר מעידים יותר מהכל שגם אם אפקט העלאת מס הרכישה השפיע על הרוכשים, הריבית הנמוכה ממשיכה להוות זרז משמעותי לרכישת דירות. המשקיעים, אם כך, לא נעלמו מהשוק, אלא פשוט שינו סדרי עדיפויות. אם בתוך הערים עצמן, שם נעו המשקיעים משכונה אחת לשנייה, אם בחרו בהשקעה בקרקע שטרם אושרה לגביה תוכנית ולכן מחיר נמוך יותר (כמו בגלילות) ואם במעבר מערי המרכז לפריפריה.

מכיוון שסקירת האוצר התייחסה רק לאזור המרכז, קשה לנתח האם היקף המשקיעים מחוץ לערים הנסקרות עלה או ירד, אך כשרואים את הפילוח בתוך הערים ניכר כי כאשר ניתוח דומה ייעשה על ערי הפריפריה לא מן הנמנע שנראה שיעור לא מבוטל של משקיעים שעבר לשם. כך, הירידה בשיעור המשקיעים שמשתקפת מהנתונים הממוצעים לא תמיד מספרת את הסיפור האמיתי וכל עוד הריבית נמוכה, הם לא נעלמו לשום מקום אלא פשוט העבירו את המשקל למקום אחר שבו מחירי הדירות נמוכים יותר או פוטנציאל ההשבחה עדיין קיים.

יש גם מי שטוען שמשום שביוני 2015, רגע לפני העלאת המס, התנפלו המשקיעים על הדירות, הירידה בשיעור המשקיעים במחצית השנייה של 2015 מהווה את הגריעה של אותן עסקאות זריזות ביוני האחרון ממניין העסקאות הכולל וב-2016 שיעור המשקיעים ימשיך להיות דומיננטי.