פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      תחקיר: מי חברת הנדל"ן הגדולה בישראל?

      ראש העיר תל אביב, רון חולדאי, עומד בראש תמנון נדל"ן, עם נכסים בהיקף של עשרות מיליארדי שקלים. נתונים אלה קיבל "גלובס", לאחר מאבק ארוך ואיום בהליכים משפטיים. כך הפכה עיריית ת"א לחברת הנדל"ן הגדולה בישראל

      רון חולדאי (שוקה כהן)
      ראש העיר תל אביב, רון חולדאי (תצלום: שוקה כהן)

      הכירו את חברת הנדל"ן הגדולה בישראל, עיריית תל אביב. בבעלותה מאות נכסים, ובהם קרקעות המיועדות לבנייה, חניונים ומבנים המושכרים לגורמים שונים וגם 800 דירות בצירים מרכזיים. ואם לא די בכך, גם במגדלי המשרדים החדשים המוקמים בעיר דורשת העירייה לרשום על שמה קומות שלמות כתנאי להגדלת זכויות הבנייה. אבל בכל זאת, זה הכסף הקטן של העירייה העשירה בישראל, שמבטיחה את המשך הכנסותיה בעתיד בזכות מילת קסם אחת: "החכרה".

      עיריית תל אביב משווקת קרקעות לבנייה, אך מבצעת את העסקאות באמצעות חוזי חכירה שמבטיחים שהיא תוסיף להיות הבעלים של הקרקע. בעת חידוש תקופת החכירה, היא מקבלת תשלום של עד 91% משווי הזכויות בקרקע או בממוצע 6 מיליון שקל לדונם במגרשים קטנים המיועדים לתעסוקה. כך מבטיחה העירייה שאותן קרקעות יוסיפו להיות "פרה חולבת" שתזין את קופת העירייה.

      בנייה בפרויקט גינדי במתחם השוק הסיטונאי, תל אביב. דצמבר 2015 (ראובן קסטרו)
      השוק הסיטונאי בתל אביב. (תצלום: ראובן קסטרו)

      מכירת זכויות חכירה בקרקע

      השיטה דומה לזו של רשות מקרקעי ישראל, שמוכרת במכרז את זכויות החכירה של הקרקע - זכויות שיש לחדש תמורת תשלום בכל תקופה מסוימת, אלא שעיריית תל אביב דורשת סכומים גבוהים בהרבה מאלה של רשות מקרקעי ישראל או קק"ל עבור חידוש הזכויות. כך, אם רשות מקרקעי ישראל נוהגת לדרוש 13% משווי הזכויות בקרקע תמורת חידוש חוזה החכירה, עיריית תל אביב דורשת כאמור יותר מ-90%.

      בדומה לרשות מקרקעי ישראל המחזיקה ברוב הקרקעות שנותרו לבנייה במדינה, עיריית תל אביב מנהלת את נכסיה כמדינה בתוך מדינה ממש, עם חוקים משלה, ומהבחינה הזאת לפחות הביטוי "מדינת תל אביב" שהשתרש הולם בהחלט.

      מחנה גלילות. מאי 2014 (יותם רונן)
      גלילות. מגרש בצומת הקאנטרי נמכר ב-100 מיליון שקל (תצלום: יותם רונן)

      אז כמה כסף שווים נכסי עיריית תל אביב? על סדרי הגודל אפשר ללמוד בין השאר מעסקאות המכירה שנעשו בשנים האחרונות: ב-2010 מכרה העירייה את המגרש ברחוב בן סרוק, סמוך לגימנסיה הרצליה, לקבוצת רכישה תמורת כ-310 מיליון שקל - מגרש שבונים בו היום מגדל יוקרתי בגובה 36 קומות ויכלול 108 דירות; ב-2012 מכרה העירייה מגרש בצומת הקאנטרי בין מחלף גלילות לחוף הים לחברת קנדה ישראל תמורת 100 מיליון שקל, ועל הקרקע עומד לקום קניון; ובאחרונה נמכרו רציפי התחנה המרכזית הישנה שהיו בבעלות משותפת של עיריית תל אביב, חברת דן ובעלים פרטיים, תמורת 560 מיליון. חלקה של העירייה מוערך בשליש, כלומר 186 מיליון שקל.

      אבל זה כמובן רק קצה הקרחון. לפני כשנה פנה "גלובס" בבקשה לעיריית ת"א לחשוף את רשימת נכסיה העירוניים, שכן מדובר ברשימה שאינה גלויה לציבור. העירייה סירבה לבקשה ו"גלובס" פנה שוב, בהתאם לחוק חופש המידע. העירייה עמדה בסירובה ורק איום בהגשת תביעה הביא לחשיפת המידע. הרשימה כוללת יותר מ-5,000 נכסים, רובם חסרי ערך, למשל דרכים וכבישים, אך מסתתרים בה גם נכסים יקרי ערך, ששוויים מסתכם במיליארדי שקלים. בעמודים הבאים נציג 20 נכסים נבחרים, שהערכנו את שוויים בשיתוף עם שמאי המקרקעין והמהנדס גיל וינלס, המשמש גם מומחה מטעם בית משפט בהכרעות שונות, שאינן קשורות לפרויקט זה.

      "העירייה צריכה להיפרד מכובע מנהלת הנדל"ן"

      עו"ד מוטי איצקוביץ, שותף במשרד כץ-גבע-איצקוביץ ומומחה למיסוי מוניציפלי, מסביר כי בכל הנוגע להחזקת נכסים העירייה פועלת בשני כובעים. "באחד היא רשות מינהלית שלטונית שיש לה חובות וסמכויות ואמורה לנהוג בהגינות ובשוויון כלפי תושביה, ובכובע השני העירייה מתפקדת כבעלת נכסי תעשייה ומסחר, וחושבת כל העת למקסם את הכנסותיה מהפעילות.

      "לא פעם יש התנגשות בין הסמכויות ובמקרים מסוימים העירייה מפעילה את סמכויותיה המינהליות לשמירה על נכסיה. כך, למשל, במתחם גבעון ברחוב הארבעה, העירייה היא בעלת הקרקע והיא שלחה לחוכרים דרישה על פי חוק עזר שלה לשפץ עבורה את חזיתות הבתים. זהו מקרה מובהק של שימוש בסמכות מינהלית לטובת שיפוץ נכס שמצוי בבעלות העירייה. לטעמי, יש להביא למצב שהעירייה נפרדת מהכובע שלה כמחזיקה ומנהלת נדל"ן".

      מתחם גבעון (יח"צ)
      מתחם גבעון ברחוב הארבעה. העירייה שלחה לחוכרים דרישה לשפץ את חזיתות הבתים (תצלום: יח"צ)

      לדברי איצקוביץ, "אין סיבה שהעירייה תחזיק בבעלותה נכסים המושכרים לדיירים ותנהל נכסים וזכויות בנייה כמקור לרווחים. לעירייה יש מספיק מקורות הכנסה המבוססים על פי חוק ואין סיבה שהיא תהיה פעילה במגזר העסקי הפרטי ותנהל נכסים". ישנם מתחמים רבים המצויים בבעלות העירייה, כמו ציר יגאל אלון, נחלת יצחק, נכסים ברחוב הארבעה, נכסים ברחוב החשמונאים ועוד. דיירי הנכסים רכשו מהעירייה את זכויות החכירה מתוך אמונה שהנכס הוא בבעלותם ואף בנו מבנים ונכסים. בתום תקופת החכירה העירייה הפעילה את מלוא כוחותיה כדי להוציא מהדיירים כספים עבור המשך החכירה. דומה המצב למקרה שבו רשות מקרקעי ישראל תתחיל להוציא אנשים מבתיהם.

      "לטעמי, בשלב הראשון יש לזכור שהעירייה מחויבת בשקיפות. ככל גוף המחזיק בנכסים, ובפרט כאשר מדובר ברשות ציבורית, יש לחייב את העירייה להציג לציבור את הנכסים השונים, את ערכם הכלכלי ואת התשואה המופקת מהם. יש להביא למצב שהעירייה תאפשר לדיירים להסדיר באופן סופי את הבעלות שלהם בנכסים ולהפסיק את שיטת החכירות הזמניות. הסדרה שכזו תוציא את השליטה בנכסים מהעירייה ותאפשר לה להתמקד בדברים שהיא אמורה לעשות כגון: שיפור תשתיות. צריך לזכור שעצם ההסדרה, יכניס לעירייה כסף בהיקף לא מבוטל שבו היא תוכל להשקיע במקומות הדחופים, ולא חסרים כאלו".