תוכנית מחיר למשתכן ופעולות אחרות של הממשלה בתחום הדיור מצליחות לבלבל את הציבור הישראלי. בעוד תוכנית מחיר למשתכן מבטיחה היצע נרחב של דירות מוזלות לאוכלוסיית הזכאים, משפרי הדיור והמשקיעים מנסים למצוא את מקומם בשוק הנדל"ן.
הסקר החצי שנתי של אזימוט-גלובס, שנערך החודש (ינואר 2016) מעיד כי הציבור הרחב אינו יודע לאיזה כיוון לפנות, אם לרכישת דירה חדשה או יד שנייה, אבל במקביל ניתן לזהות עלייה מובהקת בכוונת רכישה של דירה ועלייה נוספת, גם אם קלה, במחיר שאותו מוכנים הישראלים לשלם על דירה.
במקביל, לאחר תקופה ארוכה שבה הדירות הקטנות היו דומיננטיות בעיני הרוכשים, הסקר מעיד על רמת שפל בחיפוש אחר דירות 2 חדרים. ייתכן שירידה זו בחיפוש אחר הדירות הקטנות נובעת מהעלאת מס הרכישה על משקיעים שאלו היו הדירות המועדפות עליהם במרכז הארץ עד כה.
הסקר מתייחס למחצית השנה השנייה של 2015, ומעיד על עלייה של 45% בשכיחות מחפשי הדירות בישראל. על פי הסקר, 10.5% מחפשים כיום דירה ושוקלים לרכוש דירה, ובמקביל 8.2% הצהירו שהם מחפשים כיום דירה. זוהי עלייה משמעותית לעומת נתוני הסקר הקודם, אז רק 7.2% מהנשאלים השיבו כי הם מחפשים או שוקלים להתחיל לחפש ורק 3.6% מהנשאלים השיבו כי הם מחפשים היום דירה בפועל.
תנודתיות גבוהה
שכיחות מחפשי דירה חדשה מקבלן עלתה אף היא בכ-15% מרמה של 16.6% ביוני 2015 לרמה של 19% בינואר 2016, אולם לא מדובר בעלייה מובהקת. בשוק היד השנייה ירדה השכיחות באופן מובהק מ-49.6% ל-22% מסך מחפשי הדירות. השוואת הנתונים לסקר הקודם, שבחן את הנתונים במחצית הראשונה של 2015, מעידה על תנודתיות גבוהה בשוק כאשר המחצית הראשונה של השנה מסתכמת בירידה חדה של כ-28% בשכיחות מחפשי הדירות ועליה של כ-45% במחצית השנייה.
עוד נתון המעיד על אי הוודאות בקרב מי שמחפש דירה לרכישה הוא שיעור הנשאלים שהשיבו כי הם עדיין לא החליטו האם בכוונתם לרכוש דירה חדשה או דירת יד שנייה. בסקר הקודם עמד נתון זה על 34% מכלל המשיבים, ואילו בסקר הנוכחי מדובר בלא פחות מ-59%. זהו הנתון הגבוה ביותר שנרשם בקטגוריה זו.
מוכנים לשלם יותר
בכל הנוגע למחיר התפישתי שאותו מוכן הקונה הישראלי לשלם על דירה, נתוני הסקר מעידים על עלייה קלה של 1.4% במחיר שבו נקבו הנשאלים שעלה מכ-1.29 מיליון שקל בסקר הקודם לכ-1.31 מיליון שקל בסקר הנוכחי. בהשוואה לסכום אותו היו מוכנים לשלם המשיבים בסקר שנערך בסוף 2014, מדובר בעלייה של כ-7.4% במהלך שנת 2015 כולה.
עם זאת, המחיר התפישתי עדיין נמוך מזה שעליו הצהירו הרוכשים הפוטנציאלים בסקרים המוקדמים יותר בשנת 2013 ובמחצית הראשונה של 2014. במקביל, כאשר מסתכלים על המגמה העולה מהנתונים, ניתן להגיד שהמחיר התפיסתי הולך ומתמתן ואם מגמה זו תימשך ייתכן שבסקר הבא תורגש גם ירידה. סיבה נוספת לירידה אפשרית במחיר יכולה להיות המשך שיווק מכרזים בשיטת מחיר למשתכן והמשך סגירת מכרזים של התוכנית.
בסקר נשאלים המשתתפים גם מה המחיר המקסימלי שישקיעו בדירה, בחלוקה לארבע מדרגות שונות. על פי הנתונים, חלה עלייה ברורה במשיבים שמוכנים לשלם עד מיליון שקל לדירה (מ-30% בסקר הקודם ל-37% בסקר הנוכחי), בעוד שאר הקטגוריות רשמו יציבות או ירידה. כך, מספר המשיבים שנקב בתחום המחירים שבין מיליון ל-1.5 מיליון שקל נותר יציב על 45% אך מספר המשיבים שמוכן להשקיע בין 1.5 מיליון שקל ל-2 מיליון שקל ירד מ-13% ל-11% ומספר המשיבים שמוכן לשלם למעלה מ-2 מיליון שקל ירד מ-13% ל-8% בלבד.
שפל בחיפוש דירות קטנות
כאמור, גם בגודל הדירה ומספר החדרים נרשם שינוי. שיעור הרוכשים המחפשים דירות הקטנות מ-2 חדרים ירד לשפל של 2% בלבד. בסקר הקודם הוא עמד על 9%.
ייתכן ששינוי זה מושפע גם מהמהלך של שר האוצר כחלון להעלות את מס הרכישה על דירות להשקעה ביוני האחרון, מה שהדיר את המשקיעים מהשוק או לכל הפחות גרם להם לשנות את העדפות הרכישה. דירות אלו היו המוצר המועדף על המשקיעים בשל המחיר הנמוך יחסית והתשואה הגבוהה, בעיקר במרכז הארץ.
בכל הנוגע לדירות 3 ו-4 חדרים נרשמה עלייה בתוצאות הסקר הנוכחי. שיעור המחפשים אחר דירות 3 חדרים עלה מרמה של 28% בסקר שעבר לרמה של 37% בסקר הנוכחי ובכל הנוגע לדירות 4 חדרים נרשמה עלייה מובהקת יותר כאשר השיעור עלה מ-23% בלבד בסקר שנערך במחצית 2015 לרמה של 43% בסקר הנוכחי.
"השוק התבגר, הציבור מבין כי הבטחות הממשלה אינן מתממשות והמחירים ממשיכים לעלות", כך סבור בני קרת , מנכ"ל אזימוט ויועץ אסטרטגי ליזמי נדל"ן. "רפורמת מחיר למשתכן מיועדת לחלק ספציפי של הציבור ועל כן אנו רואים עלייה מתונה בשיעור של 1.5% בסך המחיר הנתפש אותו מוכן הציבור לשלם. להערכתי, הבלבול בשוק וההתערבות הבלתי פוסקת של הממשלה בשוק הנדל"ן, יגרמו בסופו של דבר להמשך עליות מחירים בטווח הקצר".
אודות הסקר
סקר פרסום אזימוט ו"גלובס" התקיים בדצמבר בפעם ה-19 מאז שנת 2006. הסקר נערך פעמיים בשנה, במחצית השנה ובסופה, מספק נתונים עדכניים בנוגע לכוונות הציבור לרכוש דירה בישראל ומציג את תפיסות הציבור לגבי מחירי הדירות. הסקר נערך באמצעות מכון המחקר TAK בקרב כ-600 איש, מחציתם נשים ומחציתם גברים, המהווים מדגם מייצג של האוכלוסייה הבוגרת, דוברת השפה העברית בישראל.