משכירים דירה? כך תבחרו כמה מס תשלמו

רכישת דירות מגורים והשכרתן, נהפכה זה מכבר לאחד מערוצי ההכנסה הפאסיבית הפופולריים עבור ישראלים רבים. מגמה זו קיבלה חיזוק נוסף עם צניחת הריבית בשווקים העולמיים והמשך עליית מחירי הנדל"ן. אף שההכנסות של בעלי הבתים מדמי שכירות קבועות, ומגלמות את פוטנציאל עליית הערך של הדירות בשוק הנדל"ן, האכיפה המוגברת של רשות המיסים כלפי בעלי דירות המיועדות להשכרה, מחייבת היכרות מעמיקה עם מסלולי התשלום האפשריים.

שיטת המיסוי בישראל אינה מחייבת דיווח על ההכנסות של כל תושבי ישראל, אלא מתבססת על ניכוי מס במקור על ידי הצד שמשלם. כתוצאה מכך, כשמשני צדי המשוואה פועלים אנשים פרטיים – המשכירים והשוכרים - החובה לדווח ולשלם את המס, מוטלת על בעלי הדירות.

באמצע ינואר פרסמה רשות המסים הנחיות על שיעורי המס שיש לשלם על הכנסות משכר דירה, הכוללות שלושה מסלולי תשלום. מאחר שבעלי הדירות יכולים לבחור באופן עצמאי לאיזה מסלול תשלום מס הם מעוניינים להצטרף, כדאי להכיר כל אחד מהם, ולבחור את המתאים ביותר לבעל הנכס.

בכל המקרים שבהם ההכנסה החודשית משכר דירה אינה עולה על סכום של 5,070 שקל לאורך כל השנה, יכול בעל הנכס לקבל פטור מלא ממס בכפוף לתנאים הבאים:

הדירה מיועדת לשמש למגורים.

הדירה אינה רשומה בספרי העסק של המשכיר, כלומר אינה משמשת כעסק ואינה רשומה ככזאת.

הדירה מושכרת לשוכר יחיד, למעט מספר חריגים מצומצם.

יש לציין כי החישוב של ההכנסה החודשית משכר דירה כולל את ההכנסות מכל דירות המגורים שנמצאות בבעלות המשכיר, בן זוגו או ילדיו הקטינים. במקרים שבהם ההכנסה החודשית משכר דירה היא בטווח של 5,070-10,140 שקל, ניתן לקבל פטור חלקי ממס, וזאת על פי החישוב הבא: מפחיתים משכר הדירה החודשי שהתקבל בפועל את סכום תקרת הפטור, כאמור 5,070 שקל, ההפרש שנוצר מופחת מסכום תקרת הפטור, כך שסכום הפטור מתשלום מס הוא ההפרש שהתקבל.

לדוגמה, אם דמי השכירות הם 7,000 שקל בחודש, אפשר לקבל פטור על סכום של 3,140 שקל בלבד, לפי החישוב הבא:
7,000-5,070, ויתרת הסכום - 3,860 – מחויבת במס. מדרגת המס הראשונה לגבי הכנסות משכר דירה היא 31%. אבל אם לבעל הנכס מלאו בשנת המס 60 שנה, מדרגת המס הראשונה עבורו היא בשיעור של 10%.

בכל המקרים שבהם ההכנסה החודשית משכר דירה גבוהה מ-10,140 שקל, בעל הנכס לא יכול לקבל פטור, כך שכל ההכנסה החודשית שלו משכר הדירה - חייבת במס. במקרים אלה יכול בעל הנכס לבחור באחד משני המסלולים הבאים: מס מופחת בשיעור של 10%, או במסלול מדרגות המס – שיפורטו בהמשך.

מסלול זה חל על כל הכנסה חודשית מדמי שכירות המתקבלים מדירה שמשמשת למגורים בישראל. המסלול אינו מוגבל בסכום חודשי של הכנסה מדמי שכירות, כך שבכל מקרה שיעור המס הוא 10% בלבד, אבל המשכיר אינו יכול לנכות הוצאות שונות כגון, הוצאות פחת, הוצאות מימון ועלויות ביצוע תיקונים בדירה.

במסלול זה שיעור המס השולי מתייחס למכלול הכנסותיו של המשכיר. מדרגת המס הראשונה על הכנסות משכר דירה היא 31%, למעט מי שמלאו לו 60 שנה, שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%. המסלול גם מאפשר לבעל הנכס לדרוש החזר על הוצאות שוטפות שהוצאו לצורך ייצור ההכנסה משכר דירה.

תשלום מס על הכנסה משכר דירה שהתקבל בחו"ל
עד 2003 ישראלים שהפיקו הכנסות בחו"ל לא חויבו בתשלומי במס בישראל במקרים שבהם ההכנסות שהפיקו ממכירה או מהשכרה של נכסים, נותרו מחוץ לגבולות המדינה. ואולם מאז שינוי החוק כל תושב ישראל חייב במס על ההכנסות שהוא מפיק בישראל ובחו"ל. כלומר, אדם שמחזיק בדירה בחו"ל ומקבל תמורתה דמי שכירות, חייב בתשלומי מס על הכנסותיו אלה, או על הרווח שהפיק במקרה שהוא מכר נכס בחו"ל. גם על השכרת נכסים בחו"ל, מוצעים לבעלי הנכסים שני מסלולי מיסוי:

בעל נכס שמושכר בחו"ל יכול לבחור במסלול של תשלום מס מופחת בשיעור של 15%, אבל אז הוא לא יכול לנכות כל הוצאה מההכנסות על דמי השכירות, למעט הוצאות פחת. בחלופה זו המשקיע לא יכול לקבל זיכוי על המס ששילם בחו"ל בגין הכנסותיו מדמי שכירות.

החלופה השנייה המוצעת לבעלי נכסים בחו"ל היא תשלום המס השולי על ההכנסה מדמי שכירות, לאחר שקיזז את ההוצאות שהיו לו בגין השכרת הדירה, למשל פחת, ריבית משכנתא, תיקונים וכדומה. במסלול זה גם ניתן לקבל זיכוי על המס שבעל הנכס שילם בחו"ל במקרה שהשכיר או מכר את הדירה.

עורכת הדין ענת שביט היא ראש מחלקת מיסים בפישר בכר חן