דיור מוגן: המשקיעים חוגגים - הציבור נשאר בחוץ

תחום הדיור המוגן בישראל מונה כיום כ-15,000 יחידות דיור בהן מתגוררים כ-2% בלבד מאוכלוסיית הגיל השלישי – מיעוט קטן בהשוואה למדינות אירופאיות שבהן כ-40% מאוכלוסייה זו מתגוררת בדיור מוגן. אלא שעל פי כל התחזיות הכלכליות – מדובר בפלח שוק בתנופה והסיבה לכך פשוטה: שינוי חשבונאי שבוצע לפני כשנתיים על ידי הרשות לניירות ערך וסיווג אותו לראשונה כנדל"ן להשקעה, הוציא את הדיור המוגן מהקיפאון שבו היה שרוי והכניס אליו את השחקנים הגדולים. המשקיעים המוסדיים, לצד חברות-ענק דוגמת קבוצת עזריאלי וחברת שיכון ובינוי, מסמנים את הדיור המוגן כנדל"ן מניב לכל דבר ורואים בו השקעה אסטרטגית נבונה.

אלא שבאותה נשימה, נדמה כי מי שנותר מאחור הוא הציבור עצמו: מחסור חמור בקרקעות, היעדר תכנון לטווח ארוך ואפס מוטיבציה מצד הרשויות המקומיות לקדם שטחים לפרויקטים כאלה – הופכים כל פרויקט לדיור מוגן להשקעה כלכלית אדירה, שהתוצר הסופי שלה ברוב המקרים הוא בתי יוקרה, שאליהם יכולים להיכנס רק העשירונים העליונים.

כך למשל, בחלק מבתי הדיור המוגן בתל אביב מתבקשים הדיירים להפקיד בין 1.5 מיליון שקלים ל-4 מיליון שקלים, ובמקומות אחרים, מרכזיים פחות, הפיקדון נע בין 750 אלף ל-2.5 מיליון שקלים. דמי הפיקדון נשחקים בכ-3% בממוצע מדי שנה ובסיום תקופת השימוש בנכס (עזיבה או פטירה) מוחזרים למשפחה, אך הסכומים הללו אינם כוללים דמי אחזקה חודשיים אשר עשויים לנוע בסכומים שבין 5,000 -15,000 שקל מדי חודש. דמי האחזקה כוללים את ההוצאות השוטפות של דיירי הבית, כולל חוגים, פעילויות ובחלק מהמקומות גם ארנונה, חשמל מים ושירותי ניקיון.

"המצב היום הוא שרק העשירונים העשירים יכולים להרשות לעצמם דיור מוגן, אבל מבחינת ביקוש ופוטנציאל שוק אפשר תיאורטית מחר בבוקר להכפיל את מספר הדיירים ואת פלח האוכלוסייה שמתגורר בדיור המוגן – ובדרך לפנות דירות בשוק הדיור. זוהי מטרה חברתית וציבורית מהמעלה הראשונה. הרי לא כולם צריכים בריכה חצי אולימפית ואמפיתיאטרון ענק, עם לובי מפואר ומתחמי ספא. יש בהחלט מקום לבתי דיור מוגן ברמה בסיסית יותר ובמחירים אחרים – רק שלצערי זה לא בסדר העדיפויות של הממשלה כיום", אומר בראיון לוואלה! NEWS רוני עוזרי, יו"ר איגוד בתי האבות והדיור המוגן (א.ב.א).

עוזרי שיגר השבוע מכתב בנושא לשר האוצר משה כחלון, שר הבינוי, יואב גלנט והשרה לשוויון חברתי, גילה גמליאל, שכותרות "הנגשת הדיור המוגן למעמד הביניים". במכתב מפרט עוזרי כי "בשל עלויות היזמות, ההקמה, התחזוקה, והטיפול הגבוהות של מוסדות הדיור המוגן - לא לכל שכבות האוכלוסייה בישראל יש אפשרות לעמוד במחיר לדייר, ועל כן, עיקר הדיירים משתייכים לעשירונים הסוציו אקונומיים העליונים".

"לא חסרות דרכים לקדם שינוי, אבל זה חייב להיות מהלך שהמדינה מובילה במספר חזיתות בו זמנית", הוא מסביר. "משרד האוצר צריך לחייב את הרשויות המקומיות להקצות שטחים ייעודיים בתב"ע לטובת דיור מוגן, לסייע בקיצור הליכי רישוי הבנייה לפרויקטים ולקדם עידוד השקעות הון בדומה לענף המלונאות. עוד צעד הוא סבסוד הקרקע מצד המדינה – בדומה למכרזי מחיר למשתכן. מדוע שלא יעשו מחיר למשתכן לטובת האוכלוסייה המבוגרת?", הוא אומר. הרעיונות של עוזרי נשמעים טוב, אלא שנכון לכתיבת שורות אלו, הוא טרם קיבל תשובה או התייחסות למכתבו מצד המדינה.

מי שלא ממתין לתשובות, הם כאמור השחקנים הגדולים, בעלי האיתנות הפיננסית שרואים בתחום השקעה אסטרטגית. אחד השמות הבולטים במגרש הוא קבוצת עזריאלי, שהחלה באחרונה במרץ את פעילותם בנתח השוק הזה. כך, למשל, בחודש יוני האחרון רכשה עזריאלי את בית הדיור המוגן "פאלאס" היוקרתי במרכז תל-אביב תמורת סכום של 270 מיליון שקל, לצד שני פרויקטים להקמת מתחמי דיור מוגן שהיא מקדמת במודיעין ובלהבים בהשקעה כוללת של כ-530 מיליון שקל.

עם רכישת פאלאס אמר מנהל תחום הדיור המוגן בקבוצה, יורם בן פורת, כי "פעילות הדיור המוגן משתלבת היטב בראייה האסטרטגית של הקבוצה ומהווה מנוע צמיחה נוסף לפעילות הנדל"ן המניב של הקבוצה. נכנסנו לתחום הדיור המוגן בכוונה ברורה להיות מחויבים ונוכחים לטווח הארוך". באופן חריג התייחס לעסקה גם מנכ"ל קבוצת עזריאלי, יובל ברונשטיין שאמר כי "הביקושים בתחום הדיור המוגן הולכים ומתרחבים - וההיצע הקיים אינו מספק". ברונשטיין ציין אז כי קבוצת עזריאלי רואה בדיור המוגן נדל"ן מניב בדומה לפעילותה במשרדים ובקניונים.

לא רק עוזרי וברונשטיין סבורים כי הביקוש כיום עולה עשרות מונים על ההיצע. הנתונים הרשמיים מדברים על כך שנכון להיום מהווה אוכלוסיית הגיל השלישי בישראל כ-10% מהאוכלוסייה אך עד שנת 2035 צפוי חלקם לעלות ל-14.6% ומספרם יגיע לכ-1.66 מיליון איש. בשל העלייה הקבועה בתוחלת החיים, קצב הגידול של אוכלוסייה זו כמעט כפול מקצב הגידול של האוכלוסייה הכללית בישראל, ואולם כיום, רק מיעוטה מתגורר בדיור מוגן: 95% עדיין מתגוררים בבית, 1.75% נמצאים במוסדות – והשאר בדיור מוגן ציבורי ופרטי.

אבי קלפה, מנכ"ל רשת 120 מקבוצת הפניקס, קבוצה שהרוויחה גם היא מהשינוי החשבונאי שבוצע, מסכים כי המהלך שינה את מעורבות השחקנים בתחום - אך מבהיר כי במובנים רבים הדיור המוגן ממוקם נמוך בסדר העדיפויות הממשלתי. סדר העדיפויות הזה מכתיב מציאות שבה רק יזמים בעלי איתנות פיננסית ואורך נשימה כלכלי יכולים להתנהל בו.

"האילוצים התכנוניים והנדל"ניים של פרויקטי דיור מוגן הם ייחודיים לתחום – וכדי שפרויקט יהיה רווחי חייבים להתמלא מספר תנאים. קודם כל צריך חטיבת קרקע גדולה, גם כי פרויקט רווחי צריך לכלול בין 200-300 יחידות דיור כדי להיות רווחי וגם כי בניגוד לפרויקטי מגורים – דיור מוגן לא נבנה במגדלים גבוהים, אלא במבנים פרושים, שמכילים שטחי שירות רבים. אלו אילוצים שנובעים גם מהצרכים של האוכלוסייה וגם משורה של דרישות שמוטלות על בתי הדיור המוגן בתחום האחזקה, התפעול והשירותים", הוא אומר במשרדו השבוע.

בית הדיור המוגן שמנהלת רשת עד 120 ברמת החייל בתל אביב למשל, ממותג גבוה יחסית וקשה להתעלם מאווירת בית המלון שהמקום מקפיד לתחזק. המקום כולל לובי מפואר, מתקני ספא, חדר כושר ובריכה מטופחת, לצד אולמות הרצאה וכנסים וחדרי חוגים פעילים. קלפה מעריך כי השקעה ממוצעת בפרויקט דיור מוגן כיום נעה בסכומים של 250-500 מיליון שקל ומבהיר כי המוצר הסופי היוקרתי מוכתב מהעובדה כי מרבית בתי הדיור המוגן ממוקמים כיום במרכזי הערים ובעיקר במרכז הארץ – באזורים שמחירי הקרקעות שברו שיאים בשנים האחרונות.

"מחירי הקרקע באזור המרכז הגיעו לשיא, אבל הביקוש והאוכלוסייה מכתיבים את המיקום. בית דיור מוגן חייב להיות ממוקם באזור שקרוב לעורקי תחבורה ראשיים, סמוך למרכזי תרבות ובילוי וגם קרוב למרכזים רפואיים. אם לוקחים בחשבון שצריך הרבה פעמים לקחת קרקע ולשנות לה ייעוד, המשמעות היא גם להמתין בין 5-7 שנים לוועדות מחוזיות. בשורה התחתונה, רק יזמים עם כיסים עמוקים יכולים לעמוד בזה ומובן שבסופו של דבר התוצר חייב להיות ברמה גבוהה כדי להצדיק את המהלך מבחינה כלכלית", הוא מדגיש.

האילוצים שקלפה מתאר משתקפים היטב בנתונים: נכון להיום רוב בתי הדיור המוגן (49%) ממוקמים במחוז המרכז, 20% במחוז תל אביב, 12% במחוז חיפה, 7% במחוזות ירושלים והדרום ורק כ-5% בלבד במחוז הצפון.

זאת ועוד, בניגוד לבנייה למגורים, שיווק היחידות בדיור המוגן מבוצע באופן שמכתיב גם הוא גב כלכלי איתן. "בבנייה למגורים מוכרים יחידות דיור עוד לפני שיש היתר בניה, אבל בדיור מוגן אין 'פריסייל'. הדיירים כאן לא קונים חלומות עתידיים על דירה ולכן ההסתכלות על ההשקעה היא במונחים של בין 20-25 שנה".

לאחרונה זכתה הרשת במכרז לבניית 220 יחידות לדיור מוגן במודיעין תמורת כ-46 מיליון שקל אך קלפה מבהיר כי "מודיעין זו דוגמא טובה וחריגה למקום שבו הקצו מראש שטחים לדיור מוגן, אבל זה לא המצב בכל המקומות". לדבריו, "לצערי במדינת ישראל אין תכנון לטווח ארוך באף תחום ולא מקדמים את הדיור המוגן זה כי זה לא מספיק סקסי. לרשויות המקומיות יש נטייה חזקה לקדם משרדים ומסחר עם ארנונה גבוהה – ולכולם נוח לשמור על המצב כמו שהוא. הכי נוח להשאיר את האוכלוסייה המבוגרת בבתים שלהם, וכך אין מי שיקדם את השינוי. אבל דיירי הדיור המוגן זה אנחנו, זה ההורים שלנו, ובלי חשיבה לטווח ארוך לא תיפתר מצוקת התכנון והקרקעות".

האדריכלית דנית שנהב, ממשרד כנען שנהב אדריכלים שחתומה בין השאר על תכנון בתי הדיור המוגן פרוטיאה בכפר, פרוטיאה בהר, אחוזת צהלה ובית בלב, מתארת גם היא מציאות תכנונית שמכתיבה עלויות גבוהות – ומוצר סופי יוקרתי ולא נגיש. "הרשויות המקומיות אינן ממהרות להקצות שטחים לבניית פרויקטים של דיור מוגן ואלה שכבר מוקצים קטנים מדי ואינם עונים על רמת הביקוש, מה שמקשה על היזמים להקים פרויקט רווחי. כתוצאה מכך, מוקמים בתי דיור מוגן בעיקר בסטנדרט יוקרה, הפונים לקהל אמיד בלבד, עם פנסיה גבוהה ויכולת לשלם את דמי הפיקדון ודמי הניהול".