פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      מבקר המדינה יבדוק השכרת "בית עמידר" בת"א לרשת מלונות דן

      בעקבות המלצת משרד הבינוי, יבדוק מבקר המדינה את העסקה שבה הושכר בית עמידר בתל אביב לרשת מלונות דן ללא מכרז. בעמידר מגנים על המהלך וטוענים כי בוצע על פי חוק וכי ההצעה שהתקבלה מרשת המלונות היתה הגבוהה ביותר – והכנסותיה יוקדשו לדיור הציבורי

      פרידה מהשופט אשר גרוניס, יוסף שפירא מבקר המדינה (ראובן קסטרו)
      יוסף שפירא (צילום: ראובן קסטרו)

      עסקת נדל"ן שביצעה החברה הממשלתית עמידר, צפויה לעמוד במרכז בדיקה של מבקר המדינה, יוסף שפירא: המבקר צפוי לבדוק את השכרת בית עמידר ברחוב שאול המלך בתל אביב, לרשת מלונות דן, בעקבות המלצה של היועץ המשפטי במשרד הבינוי והשיכון, עו"ד אלעזר במברגר, אשר פרסם בחוות דעת כי החברה השכירה את הנכס ללא הליך של מכרז פומבי כמקובל.

      בחוות הדעת מציין במברגר כי הליך השכרת הנכס בוצע במסגרת "הליך פומבי מעין מכרזי" מטעם חברת עמידר – אך לא באמצעות מכרז כמשמעותו בתקנות חובת המכרזים וכי למעשה מדובר בנוהל שמהווה פטור ממכרז. במברגר מפרט כי הסיבה שבגללה בחרה עמידר לנקוט בהליך זה, נשענה על הנחות לפיהן מדובר בעסקה שעשויה לפגוע ברווחיות החברה. "החברה סברה כי הנכס, הגם שהוא ממוקם במיקום אטרקטיבי מאוד, לוקה בחסרונות מהותיים אשר עשויים להקשות על החכרתו בתנאים טובים", בין השאר בשל פגמים וליקויים הקיימים בנכס זה.

      חוות הדעת של היועץ המשפטי של משרד הבינוי, מפרטת את הליך השכרת הנכס מצד עמידר לרשת מלונות דן, אך קובעת לבסוף כי מדובר בהחלטה שמעוררת קשיים. "אני מוצא קושי של ממש בהחלטה של ועדת המכרזים" ומציין עוד כי לא מצא מאחורי החלטה זו נימוקים משכנעים. עוד הוא כותב כי "לא מצאתי תשובה לשאלה יסודית זו: מה היה מקור ההנחה כי מכרז פומבי היה פוגע ביכולתה של החברה לקבל הצעות משופרות ביחס להצעת דן. על פני הדברים צפה ועולה השאלה - אם חפצה החברה להשיג הצעה כלכלית משופרת, מדוע לא נקטה בדרך המלך המיועדת לכך - פרסום מכרז פומבי, תוך הצעת הנכס באופן מפורש כ'בית עמידר' ופירוט הייעודים המתאימים לו. מהאמור לעיל עולה כי המהלך להחכרת הנכס הינו מהלך שנעשה ב'פטור ממכרז'...".

      במברגר מסיים את מכתבו גם בביקורת על האופן שבו בוצע ההליך: "לא ירדתי לסוף דעתה של החברה בעניין זה, ומהו היתרון שהשיגה בשל מעטה הסודיות שבחרה לעטות על פני המהלך כולו". בהמלצותיו כותב היועץ המשפטי של משרד הבינוי והשיכון כי יש להעביר את המהלך כולו לבדיקת מבקר המדינה.

      תגובת החברה

      מחברת עמידר נמסר בתגובה כי "התב"ע מגבילה את אופי השימוש בנכס לתכליות בבניינים בעלי אופי ציבורי. בשל העובדה שהבניין הינו ישן (הוקם בשנת 1963), עלויות התפעול והאחזקה שלו הינן גבוהות ביחס לבניינים אחרים בגודל דומה. לדוגמה, עלות אחזקת מערכת הצ'ילרים עומדת על כ-500 אלף שקל בשנה. הבניין הינו חלק מקומפלקס של ארבעה בניינים הרשומים כבית משותף. דמי הניהול הקבועים הינם גבוהים באופן יחסי לבניינים דומים ולשירותים הניתנים (כ- 21 שקל למ"ר בחודש).

      הנכס ממוקם בסמיכות לציר העבודה הנוכחי של הרכבת הקלה (שד' שאול המלך), כך שבשנים הבאות (עד סיום העבודות של הרכבת הקלה, למעלה מ- 7 שנים) צפויים שיבושי תנועה קשים באזור. הצורך להשכיר את כל הבניין כיחידה אחת. עבודות ההתאמה הרבות (והיקרות) שיש לבצע על מנת להתאים את הבניין לשימושיו של השוכר".

      בעמידר ציינו עוד כי "כבר מתחילת ההליך פעלה עמידר להשגת התמורה הגבוהה ביותר עבור הנכס. לפיכך, בהתייעצות עם יועציה המשפטיים (פנימיים וחיצוניים) לאור האמור לעיל והיות שקיום מכרז רגיל (פרסום הסכם לקבלת הצעות מחיר לאותו הסכם) היה מפחית באופן משמעותי את התמורה עבור הנכס, הוחלט, בהתאם להוראות תקנות חובת מכרזים, התשנ"ג-1993, על ביצוע הליך פומבי, מעין מכרזי, כפי שיפורט בהמשך. במסגרת ההליך, פנתה עמידר לחוכרים פוטנציאליים באופן הבא:

      פנייה ישירה לגורמים שונים אשר עשויים להתעניין בנכס (לאור מגבלות התב"ע כפי שפורטו לעיל). בין גורמים אלה ניתן למנות את משרד הביטחון, פרקליטות מחוז ת"א, הנהלת בתי המשפט, בית חולים איכילוב, מנהל הדיור הממשלתי, קופות חולים (מכבי, מאוחדת וכללית), אסותא, בתי דיור מוגן, חברת הניהול הדר דפנה ועוד. חלק מהגורמים המפורטים לעיל, הביעו התעניינות בחכירת הבניין. אולם, המחירים שגורמים אלה היו מוכנים לשלם היו נמוכים בעשרות אחוזים מהצעת רשת מלונות דן.

      פנייה למתווכים ולמשרדי תיווך מובילים המתמחים בהשכרת נכסים דומים, כגון: יאיר לוי, נ.ת.מ, מאן נכסים, מעוף יועצי נדל"ן, השתתפויות בנכסים ועוד רבים. פנייה זו היא אשר הובילה בסופו של דבר לקבלת ההצעה מרשת מלונות דן.- פנייה לציבור הרחב באמצעות מודעות שפורסמו בשני עיתוניים ארציים- גלובס ודה-מרקר. יצויין, כי המודעות לא הזכירו את שם מציע הנכס, קרי, את עמידר, וזאת כדי שלא להרתיע מגורמים מסחריים פוטנציאליים מלפנות להתעניין בנכס, שיזוהה מלכתחילה כנכס של חברת עמידר, והכל כדי להגדיל את כמות הפונים המתעניינים באמצעות המודעות".
      עוד ציינו בעמידר כי בעקבות פרסום המודעות כאמור, התקבלו אצל עמידר כ- 60 פניות טלפוניות של מתעניינים בחכירת הנכס. אולם, בפועל, פניות אלה לא הובילו לקבלת הצעה רצינית לחכירת הנכס ובוודאי לא הצעה בסכום הקרוב להצעת רשת מלונות דן.

      חשוב להבהיר, כי במסגרת ההליך האמור, פעלה עמידר לאורה של הערכת שווי שמאית משמאי מומחה המצוי בתחום- ז.כ מחקר וסקרים (1989) בע"מ, אשר הביאה בחשבון, בין היתר, את מיקומו של הנכס במרכז העיר תל אביב ובסמוך לבית המשפט. בהתאם להערכת השווי האמורה, הוערכו דמי השימוש החודשים בנכס בסך של- 317,860 שקל. סכום זה נמוך מהצעת רשת מלונות דן שעמדה על 335,000 שקל. בסופו של ההליך וכאמור, ההצעה היחידה שערכה גבוה מהערך שהיה נקוב בהערכת השווי השמאית, הייתה זו שהציעה רשת מלונות דן. יתר ההצעות שהוצעו על ידי מתעניינים אחרים היו נמוכות באופן משמעותי, או שלא הבשילו לכדי הצעות רציניות. חשוב להדגיש כי ההצעה מצידה של הזוכה כללה מספר שיקולים נוספים אשר חיזקו את ההחלטה לבחור דווקא בה, כגון:

      חוסנו הכלכלי של הגוף השוכר, ביטחונות, תקופת שכירות ארוכת טווח, השבחת הנכס, וכן העברת הנכס לשוכר במצבו as-is. וזאת בניגוד להצעות אחרות שנתקבלו. לסיכום, עמידר סבורה כי ההליך שנקבע לצורך החכרת הנכס הינו ההליך האופטימלי בנסיבות הקיימות והוא אשר איפשר לעמידר להשיג תמורה גבוהה בגין העסקה, אף יותר מהערכת השמאי.

      מחד, ההליך שנקבע היה פומבי והעניק לכל המעוניין אפשרות להציע הצעה לחכירת הנכס, ומאידך, שמר על הגמישות של עמידר שהיא אשר הביאה בסוף התהליך למיקסום התמורה. החלטת עמידר לפעול בדרך האמורה לוותה בייעוץ משפטי. מעבר המשרדים מאפשר לחברה לחסוך כ 3.5 מיליון שקל בשנה, שכולם קודש לדיור הציבורי.