חלם זה כאן: עלייתו ונפילתו של כפר הנופש פלמחים

ממש באמצע הראיון שקיימנו בשבוע שעבר עם פיני מלכה, בעליה של חברת מעוז דניאל, הפיץ משרד האוצר הודעה לעיתונות ובה בישר כי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז החליטה לבטל התוכנית להקמת כפר הנופש פלמחים, ולשנות את ייעוד הקרקע מתיירות לגן לאומי. שר האוצר משה כחלון אפילו גרף את הכותרת "החופים צריכים להישאר ברשות הציבור". מלכה קורא את ההודעה ושותק דקות ארוכות. "זה אמור להיות רגע קשה בשבילי, אבל אני כבר לא מופתע משום דבר".

ראשית הפרשה לפני 12 שנה, אז פרסמה רשות מקרקעי ישראל מכרז לשיווק קרקע דרומית לקיבוץ פלמחים, המיועדת על פי תוכניות מתאר ארציות ל"תיירות ונופש". התוכנית כללה הקמת כפר נופש ואושרה לאחר 20 שנה של תכנון. השנה היתה 2003, בארץ פיגועים ומשבר כלכלי, והמדינה עושה כל שביכולתה לעודד יזמים להקים מיזמי תיירות. לאחר שהמכרז נכשל פעם אחר פעם, הגישה מעוז דניאל הצעה עם שותפתה, חברת אוולין, וזכתה בו, ב-2004.

את העובדה הזאת, שקרקע שווקה ליזם עם תוכנית בניין עיר מאושרת ובה מיועדת הקרקע לתיירות, ואת מה שקרה ב-12 השנים שלאחר מכן, משרד האוצר העדיף שלא לציין בהודעה שהפיץ עתה לפרסום לעיתונות.

מאז 2009 ועד היום ליוו את פרויקט כפר הנופש בפלמחים כותרות קודרות המבשרות על "סגירת הים", "גזילת החוף מהציבור לטובת כרישי נדל"ן", וכו'. צלילה לעומק התוכנית וביקור בשטח מגלים סיפור שונה.

כפר הנופש פלמחים אמור היה להשתרע על פני 75 דונם, שהם חלק מתוכנית (בר/236) הכוללת 414 דונם, מתוכם 221 דונם הם גן לאומי.

בניית כפר הנופש היתה אמורה להתחיל 100 מטרים מזרחית מקו החוף, כפי שקובעת תמ"א 13. גם הבנייה עצמה הוגבלה בתוכנית לשתי קומות לכל היותר, והתוכנית אוסרת על היזם לגדר את השטח, בדיוק כדי להבטיח שהחוף יהיה נגיש לכל הציבור. היום, בעקבות המאבק ב"יזמים הגוזלים את הים", הנגישות לחוף אינה נוחה כלל. היא מתאפשרת בעיקר למי שיש ברשותם כלי רכב מסוג 4X4, החוף אינו מוכרז, והרחצה בו רשמית אסורה.

התוכנית שאושרה, ונדחתה בשל מאבק הגופים הירוקים, כללה, בין היתר, תנאים להנגשת החוף לנכים באמצעות שביל מיוחד.

כל משרדי הממשלה תמכו בתוכנית, לרבות המשרד להגנת הסביבה, משרד התיירות ורשות הטבע והגנים, ונוסף לכך התוכנית קיבלה אישור מה"וולחוף" (הוועדה לשמירת סביבה חופית) ולוותה בתסקיר השפעה על הסביבה.

"זה היה אמצע 2004", משחזר מלכה, "משרדי המכירות היו ריקים והיה קשה למכור דירות. התקשר אליי אופיר אשר, בעל חברת אוולון, וסיפר לי על המכרז שנכשל כבר כמה פעמים. היו אז פיגועים, אוטובוסים התפוצצו ותיירים חששו להגיע לארץ. שר האוצר, שהיה בנימין נתניהו, אמר שצריך לשקם את התיירות והצהיר כי המדינה תשווק קרקעות במחצית מערך השומה, שגם ככה היתה נמוכה בגלל השפל בתיירות. החלטנו ללכת על זה ובאפריל 2004 זכינו במכרז ב-8.2 מיליון שקל (כמחצית מהשומה).

"היינו בעננים. ידענו שאנחנו הולכים להקים את הפרויקט הכי יפה בארץ. נדרשנו להציג לוועדות התכנון תוכנית בינוי שתראה כיצד בדיוק ייראה כפר הנופש", משחזר מלכה. "ידענו שבשנים הקרובות מרבית העיסוק תהיה הפרויקט, ולכן גם לא נערכנו לפרויקטים אחרים. גם הבנקים אז לא נתנו מימון לתיירות ולכן התשלום על הקרקע וגם המיליונים שהשקענו לאחר הזכייה היו מהכיס שלנו.

"שכרנו אנשי מקצוע במיוחד עבור הפרויקט. משה זנד, מנכ"ל רשת מלונות היאט אזור המזרח התיכון, עזב את היאט במטרה לקחת חלק בתכנון ובהמשך בניהול כפר הנופש. שכרנו גם אדריכל בינלאומי שתכנן כפר נופש בטורינו וקיבל על כך פרסים. בנוסף שכרנו את משרד האדריכלים הישראלי קימל אשכולות וחברת ניהול שאמורה היתה לרכז את כל הפרויקט. במשך ארבעה חודשים שכרנו מבנה בקיבוץ פלמחים וערכנו שם מפגשים במטרה לגבש תוכנית מיטבית לכפר הנופש. נסענו לסנטוריני ושאבנו רעיונות. הבינוי שהתגבש היה על בסיס עכו העתיקה. התחלנו בשיתוף פעולה עם בצלאל, כי רצינו שבסמטאות של כפר הנופש יהיו גלריות לאמנות שיציגו בהן בחינם סטודנטים לאמנות ובכל שנה נקיים תחרות ונממן מלגה לסטודנט הזוכה.

"רצינו בכוונה לבנות חדר אוכל קטן, כדי שהאורחים יוכלו לבחור אם לאכול בחדר האוכל או דווקא במאפייה או בבתי הקפה שיהיו במתחם. חשבנו על כל הפרטים הקטנים. הכל היה כבר מוכן".

לדברי מלכה, בכפר הנופש אמורים היו לעבוד 700 איש, וכך גם לספק פרנסה לקיבוץ פלמחים הסמוך. לדבריו, גם משרד התיירות היה תומך נלהב, ומי שהיה אז סמנכ"ל המשרד, ערן ניצן (כיום סגן הממונה על התקציבים באוצר), בלט בתמיכתו בפרויקט.

עד 2008 הכל התנהל כשורה. "במשך שנה רשות העתיקות ביצעה במקום חפירות", מוסיף מלכה. "בכל יום הגיעו אוטובוסים עם עשרות עובדים ושילמנו את עלות העבודות והחפירות, כי כך קובע החוק. יום אחד התקשרו אליי שמצאו שבע גתות עתיקות בחפירות. התלהבתי וקראתי לאדריכל שלי והתחלנו לשנות תכנון כדי לשלב את הגתות. אבל אחרי שרשות העתיקות סיימה את העבודות, היא הסירה את הגדר ונטשה את השטח. גידרנו אנחנו את השטח אבל הוונדליזם חגג והשחיתו את הגדרות. היום בקושי ניתן לראות את הגתות. הסיפור הזה עלה לי מיליונים.

"חוץ מהעלות של רכישת הקרקע, כל ההוצאות של תכנון הפרויקט והעבודה היומיומית שהשקענו בפרויקט, משכורות של עובדים במשך שנים, זה דבר שאי אפשר לכמת בכלל. וכשפרויקט כזה נופל, לוקח שנים להתאושש ממנו. לא הרבה חברות היו שורדות את השנים האלה בלי לפשוט רגל. אני חושב שהשקעתי בפרויקט עשרת אלפים שעות. בשנים האחרונות כל יום אני משקיע שלוש שעות. אבל הן שלוש שעות רעות. רעות מאוד".

ב-2007 אושרה הבינוי בהתאם להערות ותיקונים שדרשו הוועדה המחוזית והמקומית, והחברה החלה להיערך לקבלת היתר.

"סיימנו את כל הביורוקרטיה וקיבלנו את כל האישורים שהתנאים להיתר קבעו, אפילו כבר שילמתי לבזק ולחברת חשמל על ההיתר", מספר מלכה.

ואז הגיע המהפך בסיפור. "בחוף היו נערכות גם מסיבות, והיו אנשים שהתפרנסו מהעניין ואנשים שלא אהבו את הרעיון של כפר הנופש. יום אחד בשנת 2008 התקשר אליי ח"כ אופיר פינס, שהיה אז יו"ר ועדת הפנים ואיכות הסביבה בכנסת, ואמר לי שהוא מבקש להיפגש בפלמחים. אמרתי לו שאין בעיה ובאתי לחוף. פתאום אני רואה אותו ממתין לי שם עם תקשורת וצועק 'שחיתות'.

"זמן קצר אחר כך התקיים דיון בוועדת הפנים שבה הוא קרא למבקר המדינה לבדוק איך אישרו את התוכנית. בעקבות זאת, המבקר מיכה לינדנשטראוס ביקש להקפיא את מתן היתר הבנייה עד לסיום הבדיקה. התקשורת התחילה לחגוג וכתבי הסביבה יצאו כל הזמן בכותרות. לא משנה מה אמרתי, תמיד יצאתי רע, והסיפור הלך ותפס תאוצה. פתאום מצאתי את עצמי מופיע בוועדות וצריך להסביר את עצמי. זה היה אבסורד כי לא אני החלטתי שצריך לקום במקום הזה כפר נופש, אלא המדינה החליטה. "קמתי בבוקר יום אחד וגיליתי שאני אויב המדינה. למה?"

בסופו של דבר, בדו"ח שפורסם ב-2009 ביקר לינדנשטראוס את רשות מקרקעי ישראל ששיווקה קרקע במחיר נמוך, ומיהרה לשווק אותה לפני שהחוק לשמירה על סביבה חופית נכנס לתוקף. אך התוכנית שאושרה ב-2007 במילא תואמת את החוק ואוסרת בנייה בפחות מ-100 מטר מהים.

"באותה נקודת זמן הסיפור של פלמחים הפך למאבק של ילדה עם ראסטות שנלחמת בכרישי נדל"ן", אומר מלכה ומתייחס לעדי לוסטיג, שהפכה לסמל המאבק. "שום נימוק לא יכול היה לנצח במשוואה כזאת שהתקשורת כל כך אהבה. הכותרות היו ש'סוגרים את החוף' ו'משתלטים על פלמחים', אף שההתוכנית משאירה את החוף פתוח לציבור. היה קשה להסביר שהתמונה של המתנגדים פשוט לא נכונה.

"למרות הכותרות האלה, נציגי הממשלה עמדו כחומה בצורה והסבירו בבירור מדוע התוכנית טובה. אבל את כתבי הסביבה לא עניין שמדובר בתוכנית מתאר ארצית מאושרת, בתוכנית בניין עיר מאושרת, ושאין כפר נופש אחד בישראל, ולכן למעלה ממיליון ישראליים נוסעים כל שנה לכפרי נופש בעולם. אפילו בנושא הסביבתי, רשות הטבע והגנים ורשות העתיקות והוולחוף ניסו להסביר שדווקא כדי לשמר את הסביבה חייבים לפתח את המקום, אבל אף אחד לא שמע אותם", אומר מלכה.

בהמשך, הוועדה לביקורת המדינה בראשות ח"כ יואל חסון קיימה דיון וחסון החליט להעביר את הנושא לחוות דעתו של היועץ המשפטי לממשלה. היועץ דאז, מני מזוז, מינה את המשנה שלו עו"ד שרית דנה לבחון את הנושא, והיא קבעה ביוני 2010 שאישור התוכנית היה תקין.

דנה אף ציינה כי הוראות התוכנית נמצאו תואמות את תמ"א 13, הן לייעוד הקרקע, והן לנושא הבנייה בקו ה-100 מטרים מהחוף. "על זה למשל אף אחד לא שמע בתקשורת", מלין מלכה. "כשפנינו לוועדה המחוזית היא משכה אותנו כל פעם מחדש. בינתיים נכנס לתפקיד השר להגנת הסביבה גלעד ארדן שמההתחלה הודיע שהוא מתנגד לתוכנית ומגיש לישיבת ממשלה הצעה לבטל את כפר הנופש".

עוד לא יבש הדיו מחוות דעתה של שרית דנה, וחודש לאחר מכן, ביולי 2010, התקבלה החלטת ממשלה בעניין "בחינת שינוי התוכנית להקמת כפר הנופש פלמחים", שקבעה כי מוסדות התכנון יבחנו מחדש את התוכנית. בסוף 2010 הגישה רשות הטבע והגנים תוכנית לביטול ייעוד הקרקע לתיירות וקביעת ייעוד של גן לאומי במקום, כך שהתוכנית להקמת כפר הנופש תבוטל. בעקבות ההחלטה התקיים דיון בוועדה המחוזית, שהורתה לרשות הטבע והגנים למצוא מקום חלופי לכפר הנופש בשנתיים הקרובות. לאחר שנתיים שדבר לא קרה, נאלצה מעוז דניאל לעתור לבית המשפט בבקשה שיורה לוועדה המחוזית להגיע להחלטה ולא להשאיר את החברה תלויה בין שמים לארץ. השופט יעקב שיינמן החליט לתת לוועדות התכנון זמן נוסף.

אחד הדיונים שהתקיימו בוועדה המחוזית מספק הצצה גם אל עמדת הבכירים בוועדות התכנון ומציב סימן שאלה גדול מעל ההחלטה שהתקבלה בשבוע שעבר. בדיון שהתקיים ב-2013 התייחסה יו"ר הוועדה המחוזית מרכז רות יוסף לתוכנית שיזמה רשות הטבע והגנים לביטול ייעוד התיירות לטובת גן לאומי: "אם ברמה העקרונית אני רוצה לבנות בית מקדש, אז מה? על מה נצביע? שאנחנו סותרים תמ"אות? בחיים לא היה דבר כזה. אני לא מכירה מקרה שסתרנו תמ"א והחלטנו על הפקדה. זו יהירות".

ציטוטים נוספים שעלו בדיון מעידים על הלחצים שהופעלו על חברי הוועדה המחוזית לקבל החלטה שחוקיותה מוטלת בספק: "אנחנו במצב לא נורמלי... יש לחצים מפה ויש לחצים משם..." בהמשך, כשנציגי הארגונים הירוקים הסבירו מה לדעתם צריכה הוועדה לעשות כדי לבטל את התוכנית, הזהירה רות יוסף בכעס: "נותני העצות האלה נעלמים ברגע שאת צריכה להתמודד עם זה אחר כך. הבנתי את זה לפני הרבה שנים".

בהמשך התריעה יוסף בפני חברי הוועדה: "זו שיא החוצפה מה שאתם עושים. יש גבול לאיפה ואיפה שעושים לירוקים לעומת יזמים: הקלות הבלתי נסבלת שאנחנו מתייחסים ליזמים ומצד שני העודף מיליטנטיות כשזה ירוק. אני חושבת שצריך להיות דיון שווה בין הצדדים".

חברת הוועדה מרים פיירברג-איכר התייחסה להתנגדות השר להגנת הסביבה גלעד ארדן: "גלעד ארדן מאוד חשוב לי, אבל על פי המשרד להגנת הסביבה מדינת ישראל לא היתה קמה. לכל דבר אתם מתנגדים".

פיירבר-איכר התייחסה גם לנושא הפיצוי ליזם. "הייתי רוצה שננסה לעשות מה שעושים לראשי ערים - שאם נבטל תוכנית למי שיש לו שם זכויות, אז אם תהיה תביעה משפטית, תהיה אחריות אישית לכל מי שנגע והוא ישלם מהכיס שלו את הקנסות, ולא להשית את זה על מדינת ישראל... כל מי שיש לו אג'נדה ירוקה שיוציא מהכיס וישלם את זה אם תהיה תביעה (של היזם). מספיק כבר. שיוציאו מהכיס. זאת תוכנית מאושרת".

בדיון נוסף שהתקיים בהפקדת התוכנית ציינה מנהלת אגף תכנון במשרד התיירות כרמית פינץ כי התוכנית של רשות הטבע והגנים סותרת את תמ"א 12 שמטרתה לשמור על שטחי תיירות.

"לטעמנו חשוב לשמור על המקום ככפר נופש", ציינה פינץ, "בארץ אין כפר נופש מדרגה C. היום קיימים 200 חדרים בדור ובנחשולים אבל בנחשולים המחירים גבוהים וקשה למצוא חדרים פנויים, ובדור הרמה של החדרים עממית והמחירים גבוהים, והסיבה לכך היא היצע מוגבל באזור החוף. ביתר המקומות האתרים לא נבנו ולכן רוב האנשים נוסעים לחו"ל. אם נשאיר את המצב כמו שהוא המחיר לא יירד".

פינץ התייחסה גם להיבט הסביבתי, וציינה כי: "בניגוד לטענה הרווחת בציבור, מלונאות לא מנכסת חופים וסוגרת אותם, אלא מחזקת את החופים ונותנת שירותי חוף".

למרות עמדת משרדי הממשלה, בדצמבר 2014 הוחלט בכל זאת להפקיד את התוכנית לגן לאומי ובעוד מלכה מסביר את הצד שלו בסיפור, לראשונה מזה 12 שנה, הודיעה הוועדה המחוזית על שינוי ייעוד הקרקע מתיירות לגן לאומי. זאת, לאחר שהשר להגנת הסביבה אבי גבאי הגיע להסכמות עם כחלון, כי המדינה תעמיד כתב שיפוי לפיצוי היזם שזכה אם יגיש תביעת פיצויים.

"כבר לפני חמש שנים הודעתי למדינה שאני מוכן שתיקח את הקרקע, ושתחזיר לי את הכסף, ונקיים בוררות לגבי הפיצויים", אומר מלכה. "עד היום לא קיבלתי תשובה, והמדינה שממשיכה להחזיק בכסף שלי".

בביקור בשטח, מלכה מדריך אותנו: "כאן יהיו יחידות אירוח שלושה כוכבים, ושם יהיו יחידות ברמה של חמישה כוכבים. זה יתאים לכל שכבות האוכלוסיה".

אתה מדבר על הפרויקט בזמן עתיד. אתה עדיין מאמין?

"גם אם ההחלטה אושרה בוועדות התכנון, בסוף היא תגיע לבית משפט. זו החלטה לא חוקית, שמתבססת על נימוקים שסותרים את החוק. תוכנית מתאר ארצית היא חוק, ולוועדה המחוזית אין סמכות לבטל אותה. זהו ביטול ההסתמכות על החוק בישראל.

"החלטה כזו מרוקנת מתוכן את מדיניות הממשלה לקידום התיירות. תוכניות שהתקבלו על ידי הממשלה בכובד ראש נזרקות לפח בגלל כותרות פופוליסטיות על גזילת הים, שאין להן קשר למציאות. איך זה קורה במדינה מתוקנת? אני רוצה להקים את הפרויקט כי הוא חשוב ברמה הלאומית, בדיוק כפי שהמדינה חשבה כשהגתה אותו. חוץ מהעניין הכלכלי יש כאן הנגשה של הגישה לחוף לאוכלוסיה מוגבלת, ויש כאן פיתוח שרק הוא יבטיח שמירה על החוף לצמיתות.

"בשבילי לתבוע את המדינה זה כמו לתבוע את אמא שלי. קשה לי עם זה וזה מנוגד לאופי שלי. אבל המדינה מאלצת אותי לעשות את זה כדי לא לאבד את זכויותי".

איך אתה מרגיש כאן בחוף?

"עכשיו עוד בסדר, בקיץ הכי קשה לי. כי אני רואה בעיניים איך ההצהרות הפופוליסטיות על להציל את החוף הן ריקות מתוכן. יש בחוף הזנחה, פסולת וונדליזם. המשמעות של התוכנית לגן לאומי היא שבמקום יישאר מגרש חניה מאולתר. זה הכל".

"ההחלטה לשנות את יעוד הקרקע מתיירות לגן לאומי לא רק שאינה חוקית, אלא גם סותרת חזיתית את האינטרס הציבורי", אומר עו"ד אייל שרון ממשרד אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות' המייצג את מעוז דניאל בהליך מול המדינה.

"משום מה לא סיפרו לציבור שרצועת החוף הצמודה לכפר הנופש בכלל מסוכנת ואסורה לרחצה. לא סיפרו לציבור שחזית כפר הנופש היא באורך של כ-180 מטרים בלבד, מתוך עשרות קילומטרים לא מופרים של חוף פלמחים המיועדים לסוגים שונים של שמורות טבע. לא סיפרו שאף אחד לא התכוון לבנות על החוף אלא במרחק של 100 מטרים ממנו, וגם זאת בבנייה נמוכה של עד 8 מטרים. לא סיפרו שהתוכנית של כפר הנופש חייבה את היזם להשאיר מעברים פתוחים לכיוון החוף ולסלול שבילים להולכי הרגל, לרכבי הביטחון ולאנשים עם מוגבלויות, וחייבה אותו לסלול חניה ציבורית חופשית בשטח 18 דונם. אין לזה אח ורע.

"במקום כל זה, יקבל הציבור גן לאומי נוסף שיהיה מלוכלך ומזוהם בדיוק כמו אלפי הדונמים של הגן הלאומי הקיים היום באזור. החניה תהיה חסרה ובתשלום (רשות הטבע והגנים גובה כסף לשעת חניה בחניון) ולא תתאפשר נגישות לנכים.

"יתרה מכך, כולנו מבכים את מחירי הנופש בישראל ומשרדי התיירות והאוצר טוענים בעצמם שיש מחסור חמור באתרי תיירות בארץ. והנה, כשכבר מגיע יזם, ועל סמך הסכמים מפורשים מול המדינה ותוכניות מאושרות, משקיע עשרות מיליוני שקלים להקמת אתר תיירותי, יש מי שנזכר לפתע שאינו חפץ באתר התיירות ונכון להפוך את השטח כולו לגן לאומי. אז מה אם הדבר יהיה כרוך בתשלום עשרות מיליוני שקלים מהכיס הציבורי לכיסוי הוצאות היזם? ומה עם המסר השלילי ששולחת המדינה ליזמים, שמשקיעים את כספם במיזמי תיירות רק בכדי שיבוטלו במחי יד?

"תשתית התכנון בישראל בנויה ממדרג היררכי ברור. התוכניות עורכות איזון בין הצרכים והאינטרסים השונים וקובעות את היעדים לפיתוח הארץ. במדינת ישראל אין אף כפר נופש, ואחרי שסוף כל סוף מאושר כפר כזה במהלך תכנוני שארך כ-20 שנים, מגיעה תוכנית סתמית ומלאכותית לביטולו, בלי שום תסקיר סביבתי או בדיקה מעמיקה, ועוד מספרים לנו שזה האינטרס הציבורי. מעבר לכל הבעיות המשפטיות הרבות בהן לוקה ההליך, פשוט עצוב לראות איך שמתעתעים באזרחי המדינה".