תיקון חוק שנועד לאפשר לקרנות ריט להיכנס לשוק הדיור להשכרה ארוכת טווח, עלה להצבעה בקריאה ראשונה. במסגרת התיקון, מציע משרד האוצר להפחית את המיסוי על קרנות שרוכשות נדל"ן המיועד להשכרה לציבור: מס הרכישה של הנכס יופחת מ-8% ל-0.5% ומס רווחי הון יופחת מ-25% ל-20%, וזאת במטרה היא לבצע הרחבה של הפעילות בשוק ההשכרה.
כיום פועל השוק על בסיס משקיעי נדל"ן פרטיים, שרוכשים דירות ומשכירים אותן. שוק זה אינו מפוקח והצעת החוק לשכירות הוגנת, שנבחנת בימים אלה, שרויה במחלוקת בכנסת. באוצר מניחים שההקלות במס לקרנות הריט יאפשר להן להיכנס לשוק השכירות כשחקן פעיל ויעודד משקיעים פרטיים להשקיע בקרנות במקום לרכוש דירות. הציפייה היא כי במהלך זה יצנן במעט את שוק הנדל"ן.
חוק קרנות הריט נחקק כבר ב-2005, אך עד היום הוקמו בארץ שתי קרנות ריט בלבד (ריט 1 וסלע קפיטל) שעוסקות ברכישה של נכסים מניבים בתחום המשרדים והמסחר ולא בתחום הנדל"ן למגורים.
משקיעים פרטיים ישקיעו בקרנות במקום בדירות
באוצר מעריכים שגופים מוסדיים שאינם מושקעים במגורים יוכלו להשקיע בדיור להשכרה באמצעות קרנות הריט. אנשי האוצר גם מקווים שמשקיעים פרטיים שמעוניינים בחשיפה לדיור ישקיעו בקרנות עם סיכון נמוך, יחסית, בשוק הדיור, שכן מדובר בנכסים להשכרה ללא צורך בתפעול ותחזוקה.
הבעיה היא שבאוצר שוכחים לציין שמטרתו המוצהרת של שר האוצר, משה כחלון, היא להוריד את מחירי הדיור בשנים הקרובות. אם כחלון יצליח במשימתו, הרי שהתשואה על שכירות - שנגזרת גם משווי הדירה - עשויה לרדת.
כמו כן התעלמו באוצר מכמה בעיות שעלולות למנוע את פריחת קרנות הריט. למשל, החוק בישראל אוסר על חמישה מחזיקים להחזיק ביחד מעל 50% מקרנות הריט. המשמעות של איסור זה היא שחברות נדל"ן לא יכולות לשלוט בקרנות, ולנוכח תרבות הניהול השכיחה בקרב בעלי השליטה בארץ, שלפיה בעלי השליטה נוטים להחזיק נתח מהותי מהשליטה הוא מגבלה. מגבלה נוספת היא שהיקף הנכסים הראשוני לקרן הוא של 200 מיליון שקל, עובדה המונעת כניסתם של גופים קטנים לקרן ובכך מהווה חסם.
גם הגבלת דמי הניהול, שמאפשרת למנהלי קרנות לגבות עד 1% משווי נכסי הקרן לשנה, הוא שיעור נמוך מדי שלא מהווה תמריץ ליזמים. גם החוק להכנסת כספי פנסיה לקרנות הריט, שטופל במרץ 2015, לא הביא להתעוררות בתחום, בגלל דמי הניהול והפיזור.
דיבידנד קבוע
לעומת ישראל, מגזר קרנות הריט בארה"ב פרח בשנים 2014-2015 כשמדד 1,500 קרנות הריט הגדולות (SNC) עלה חדות (13%). גם הירידה בריבית לטווח ארוך הקפיצה את הקרנות. קרנות הריט רגישות למגמת שערי הריבית בגלל תשואת הדיבידנד וכמו אג"ח ומניות בכורה המחירים יורדים כשהריביות עולות ולהיפך. כיום כשהריבית עדיין נמוכה יחסית בארה"ב פעילות בה כ-4,000 קרנות ריט כולל קרנות של משכנתאות לדיור.
הדיבידנד הקבוע הוא מקור המשיכה המרכזי למשקיעים סולידיים שמחפשים תשואה מעל ריבית הפד האפסית ומעל ריביות של אג"ח או מניות. כדי לעודד את קרנות הריט בישראל לפעולה האוצר חייב להשלים את ההקלות במיסוי שיזם באמצעות פטור חלקי ממס על הדיבידנד (90% מרווחי קרן ריט מחולק כדיבידנד) שעומד כיום ליחיד על 25%.
אם רוצים שהציבור יגלה את קרנות הריט לתועלת שוק הדיור להשכרה יש להתמקד בהקלות מס משמעותיות בדיבידנד דבר שיגביר עניין בקרב משקיעים ויעורר את ענף הריט. במצב כזה קיים סיכוי שקרנות הריט יהיו אלטרנטיבה להשקעה בדירות ויתכן שגם להשגת תשואה נאה.
רו"ח עמי מיטל, מרצה במרכז ללימודים אקדמיים (מל"א) אור יהודה