שנת 2015 מסתיימת בעיקר עם תחושות של בלבול וחוסר ודאות בענף המגורים. מחירי הדירות המשיכו גם השנה לעלות, למרות התקוות שהכניס שר האוצר משה כחלון (אבי רפורמת הסלולר) לאחר בחירתו. בהתאחדות בוני הארץ למשל העריכו לאחרונה כי מחירי הדירות סיימו את 2015 בעלייה כוללת ממוצעת של 7.5%. אליאב בן שמעון, מנכ"ל ההתאחדות, סיפר כי כלכלני ההתאחדות העריכו שהעליות היו של 9% ויותר, "אבל לא רצינו להגזים ולצאת עם נתון שהציבור יתקשה לעכל אותו".
הבשורה הגדולה של השר כחלון בחודשים האחרונים היא כמובן שינוי שיטת המכרזים ושיווק קרקע מסובסדת במסלול של מחיר למשתכן בהיקף של כ-28 אלף דירות חדשות (חשוב לציין ששיווק זו הגדרה מחמיאה ומרחיבה, ומדובר בשיווקים שרובם יצאו למעשה לדרך רק בחודשים הקרובים). אבל לדאבונו של כחלון, הציבור עוד לא השתכנע שהשיטה החדשה מבטיחה את השינוי המיוחל בשוק, ודאי כשמדובר לפי שעה רק ב-5,000 דירות ששווקו (קרקעות בהם זכו יזמים) ובשנה שהסתיימה עם שיווק כולל של קרקע לבניית 44 אלף דירות, לעומת 50.5 אלף דירות ב-2014. בכל מקרה, גם אחרי שיוגרלו המאושרים שיזכו באותן דירות המסובסדות (200-300 אלף שקל הנחה מול מחירי השוק), קשה לדעת מה יעשו המתוסכלים שנשארו בחוץ. הניסיון כבר הוכיח שהסבלנות לא תמיד משתלמת, ורבים חוששים לחכות בשוק שממשיך לעלות.
סיכום מחירי הדירות המבוקשים בלוח הומלס מצביעים גם הם על אותו כיוון. כל עוד הריבית בשפל, וכל עוד אין פה באמת מאסה של דירות מוזלות, המוכרים לא ממהרים להתפשר ולהוריד מחירים. ירידות מחירים הן מחזה מאוד נדיר בסיכום שנתי - דירות חמישה חדרים בירושלים (3.4%) ודירות ארבעה וחמישה חדרים בקרית אונו (1.9% ו-9.9%, בהתאמה). את הירידה החריגה בקרית אונו אפשר אולי לשייך לתהליך המאוד מאסיבי של פינוי בינוי ותמ"א 38 שעוברת העיר, המייצר לא מעט דירות מגוונות גם מיד-ראשונה ואולי לוחץ מעט את המחירים, שזינקו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות.
ביתר האזורים נרשמו כאמור עליות מחירים, בכל סוגי הדירות, עם לא מעט עליות דו-ספרתיות. בולטת במיוחד העיר מודיעין, שם עלה המחיר המבוקש ב-12%-13% במהלך השנה האחרונה. כבר לפני כשנתיים נחתם הסכם גג בעיר מודיעין בין משרד האוצר לבין הרשות המקומית שהבטיח שיווק של 12 אלף דירות, אולם בשורה התחתונה, ודאי מול השיווקים הצנועים בשטח, ההיצע מתקשה לעמוד בביקוש והמוכרים ממשיכים כאמור להעלות מחירים.
מתודולוגיה:
מדד גלובס-הומלס מציג 2 פרמטרים - מחיר מבוקש לדירה בלוח האינטרנטי הומלס ותשואה ממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות. המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.
בכל מקרה, חשוב לזכור שמחיר השכירות הוא שכר הדירה המבוקש ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה בתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-5,070 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.
גם האיום הקבוע להשית יותר מס על בעלי הדירות צריך להילקח בחשבון בחישוב ההכנסה העתידית הצפויה.
