מליאת הכנסת אישרה בקריאה שניה ושלישית את חוק שבס- כחלון, במסגרתו יוכלו מעתה בעלי תוכניות בנייה לקבל תוספת של 20% בזכויות הבנייה במגרשים המיועדים למגורים, בקרקעות עירוניות.
החוק החדש, שאושר במהירות שיא ויכנס לתוקף כבר בתחילת 2016, הוא למעשה הוראת שעה לארבע שנים (במקום חמש שנים כפי שדרשה הממשלה י"ד) ויתווסף להקלה הקיימת כיום תחת השם "תוספת שבס" - במסגרתה יכולה הוועדה המקומית להגדיל את מספר יחידות הדיור בתוכנית מגורים ב-30%. במילים אחרות, כבר בשנת 2016, יוכלו הוועדות המקומיות לאשר ליזמים הן תוספת במספר יחידות הדיור והן תוספת בשטחים באופן שאמור להגדיל את היצע הדיור ולקצר את הבירוקרטיה התכנונית.
לפי ההצעה, לפחות מחצית מהדירות שיתוספו תהיינה דירות קטנות ששטחן לא עולה על 75 מ"ר והדרישה היא כי הוועדה תוכל לאשר את התוספת רק אם טרם התחילה הקמת הבניין שלגביו מבוקשת ההקלה. זאת ועוד, הוחלט כי תוספת השטחים לא תחול על מבנים העוברים חיזוק מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) - אלא אם מדובר בפינוי בינוי. סעיף נוסף שעליו החליטה הוועדה הוא כי שטח הדירות שיתוספו לא יעלה על 120 מ"ר (במקום 150 מ"ר שהציעה הממשלה).
יו"ר הוועדה, ח"כ אלי כהן, ציין כי התיקון יסייע בהגדלת היצע יחידות הדיור עוד ב- 2016 וכי הוא כלי חיוני לטיפול במשבר הדיור ולצידו גם שר האוצר, משה כחלון, וראש מינהל התכנון, בינת שוורץ, שהובילו את המהלך, טענו כי הוא יאפשר להגדיל את היצע המגורים בערים. לדברי שוורץ "זיהינו נישה נוספת שדרשה טיפול מגרשים שמתוכננים למגורים אך לא נבנים. אנו רואים בהצעת החוק יתרונות למדינה, לעיר ולבעל הזכויות. למדינה מימוש מגרשים שכבר תוכננו , הוספת דירות לשוק והעלאת רמת הניצול של הקרקע. לעיר היטלי השבחה לטובת העיר, יצירתן גם של יחידות דיור קטנות, וביטול מגרשים שוממים. לבעל הזכויות תופסת יחידות דיור והליך קצר מול הוועדה המקומית במקום אישור תכנית מול הוועדה המחוזית".
אלא שברשויות המקומיות וגם בקרב חלק מהיזמים, סבורים כי כעת יווצרו בעיות נוספות אחת מהן היא "פקק" תכנוני שעשוי להיווצר במערכת, במסגרתו ימתינו בעלי קרקעות לאפשרות להגדיל את שטחי הבנייה בתוכניותיהם במקום לקדם את הליכי התכנון בתוכניות הקיימות. ראשי הערים שנכחו בדיון טענו בנוסף כי בעוד היזמים יזכו להטבה הרי שתוספת מפליגה של זכויות בנייה ושטחים, משמעותן תוספת משמעותית של תושבים באופן שתחייב את ראשי הרשויות לדאוג לפתרונות משלימים בתחומי התשתיות, החינוך ומבני הציבור.
יצחק ברוורמן, ראש עיריית פתח תקווה, תקף בדיון את מובילי ההצעה בנושא ואמר את הדברים הבאים: "אתם רוצים רק דירות, אבל אני אשאר אחר כך עם התושבים ולא אוכל לתת להם את השירותים הנדרשים. אתם אומרים שהכל בהסכמה והוועדה המקומית יכולה לא לאשר, אך האנשים האלה ילכו לערר ולוועדה המחוזית, ושם לפי הנחיות מלמעלה יאשרו את הדברים".
בפורום ה-15 השמיעו במהלך הדיון דברים דומים והתריעו כי הוא ייצור דווקא עיכובים. איתן עטיה, מנכ"ל הפורום שנכח בדיון אמר: "דרך המלך התכנונית היא דיון של כשנה לגבי הוספת אותם 30% - זהן נטל ביורוקרטי כבד מאוד, גם על עיריות גדולות וחזקות, שמתקשות להתארגן ולהתמודד עם ההליך הביורוקרטי החדש של תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה (הרפורמה י"ד) שעוד לא נכנס לתוקף. עוד לא הספקנו לעכל את זה וכבר באים עם מנגנון חדש, עם הליך ביורוקרטי נוסף. ההערכה שלנו היא שהחוק לא יאיץ את מספר יחידות הדיור, אלא רק יעכב, כי משמעותו עוד דיונים ומחלוקות, עוד ועדות ערר, עוד התנגדויות וערעורים".
ראש עיר נוסף, שהביע את חששו מפני המהלך הוא ראש עיריית מודיעין מכבים רעות, חיים ביבס, המשמש גם כיו"ר מרכז השלטון המקומי. ביבס אמר כי בעד תוכניות ממשלתיות להגדלת היצע הדיור אך כי המצב המוצע עלול להוות בעיה: "הקלה בתכנית קיימת משמעותה שלא מתחשבים במבני ציבור, בבתי ספר, בחניות, ואני מבין שרוצים לבנות כמה שיותר. כבר עשו זאת בעבר במודיעין, כשבנו המון דירות והתחילו למכור בלי מדרכות ובלי בתי ספר. צריכים פתרון של חבילה סגורה, שלא יהיה מצב שהשלטון המקומי יישאר עם בעיות החינוך ומבני הציבור".
מי שעוד מתחה ביקורת על החוק היא חברת הכנסת אורלי לוי אבקסיס (ישראל ביתנו) שאמרה כי "מדינת ישראל מצ'פרת את בעלי המגרש באחוזי בנייה נוספים אך איך אנחנו מוודאים שהבנייה תבוא לידי ביטוי במשכי זמן קצרים? אם לא יהיו יסודות עד זמן מסוים האם תוטל סנקציה כלכלית כלשהי על אי התחלת בנייה תוך זמן מסוים מקבלת האישור?"
ביקורת נוספת על המהלך נשמעה גם מצידו של חבר הכנסת עבד אלחכים חאג'-יחיא (הרשימה המשותפת) שהאשים את המהלך בכך שהוא אינו נותן מענה למגזר הערבי (בשל הסעיף שמדבר על בנייה רוויה - י"ד). "למה לא ללכת לחוק עצמו ולקצר בשנים רבות את הליך התכנון? אני מהנדס והייתי ראש עיריית טייבה והחוק הזה לא יכול לעזור למגזר הערבי שכן כל התכניות הקיימות ביישובים שלנו לא רלוונטיות לבנייה הרוויה. במקום לשנות את תכניות המתאר אנחנו נמשיך לחפש טלאים", אמר.
ביקורת לא צפויה על המהלך מגיעה גם מכיוונם של חלק מהיזמים" מנכ"ל חברת אשדר מקבוצת אשטרום, ארנון פרידמן, שנכח אף הוא באותו דיון בכנסת התריע כי המדינה דווקא מקשה על היזמים וכי האפקטיביות של המהלך כולו מוטלת בספק.
"רק יזמים שמחזיקים בקרקע עם תכנית היסטורית, ייהנה מהמהלך ואני לא מכיר הרבה יזמים שיש להם קרקעות עם תכנית מאושרת למעלה מחמש שנים, שטרם יצאה לפועל. אני מניח שכעת, בעסקאות במזומן מול בעלי קרקע פרטיים, יבקשו בעלי הקרקע לגלם את שווי הפוטנציאל של ההקלה הכמותית העתידית (למרות שהיא לא מובטחת), והדבר יקשה עלינו לסגור עסקאות אלו. בעסקאות קומבינציה, אני צופה שבעלי הקרקע ידרשו מהיזמים לפעול למימוש הפוטנציאל של התוספת ואנחנו, היזמים, נאלץ לתכנן את הפרויקטים ולפעול מול הרשויות על מנת לקבל את ההקלה. ככל והבקשה להקלה תידחה ע"י הוועדה המקומית, ייתכן ובעלי הקרקע יאלצו אותנו להגיש עררים לוועדות הערר ולחילופין יהיה עלינו לתכנן ולהגיש בקשות חדשות להיתרים. הסכמי הקומבינציה יהפכו למסובכים יותר, כאשר הצדדים יאלצו להתייחס לחלופות שונות של מימוש הפרויקטים. במקום להתיר את סבך הבירוקרטיה, הדבר יוסיף סרבול נוסף בסבך הקיים", אמר.
פרידמן התייחס לעובדה כי נכון להיום, ראשי הרשויות כלל אינם מעוניינים לקדם את המהלך ואמר: "ממה ששמענו בכנסת, מצד הרשויות ישנה התנגדות מקיר לקיר. בנוסף, אני מעריך שכעת תהיה עצירה בתהליכים שכבר מתקדמים היום. למה שיזם/בעל קרקע יקדם פרויקט על קרקע בבעלותו אם יכול להיות שבעוד כמה חודשים יוכל לקבל בגינה הקלות? בדיוק כפי שכשמכריזים בתחילת השבוע שמחיר הדלק ירד בשבת, בכל השבוע, אף אחד לא נכנס לתחנה לתדלק".