אין ספק שמשרד השיכון נמצא בבעיה. הצהרות והתחייבויות לציבור נשמעות לפני הבחירות, במהלך הבחירות ולאחר הבחירות, לכך כבר התרגלנו. אבל כשבאים לבחון את ההצהרות על בסיס היתכנותן להתגשם במציאות, מגלים שכלכלני משרד השיכון ממשיכים להטעות את שר השיכון והצוות המוביל בשלל תחשיבים מופרכים שאין מאחוריהם כל ביסוס חשבונאי-עסקי ריאלי.
הדו"ח הכלכלי לעלויות הבנייה, שעליו מבוסס מיזם 'מחיר למשתכן', אולי נכון מספרית באופן חלקי, אבל הוא מציג את העלויות בלבד, ולא מביא בחשבון אף אלמנט נוסף, בוודאי שלא מנסה לשקף ניסיון מעשי כלשהו.
בעוד שמכרזי משרד השיכון כ'מחיר למשתכן' הם חנופה מוחלטת לציבור ההדיוט, הרי שעבור הקבלנים והיזמים הם לא פחות מזלזול, ומציגים מצג שווא לפיו קבלן אמור להיות בעצם "משרת ציבור" ללא תמורה.
חנופה מוחלטת לציבור
כך, במכרזים ברמת-שלמה, מחירי הפיתוח הנקובים מסתכמים בכ-360 אלף שקל ליחידת דיור, ואם מוסיפים מס רכישה ומע"מ מגיעים לעלות של 500 אלף שקל ליחידת דיור בגין פיתוח בלבד לא כולל עלות הקרקע והבנייה שסביר שתסתכם בלא פחות מ-700 אלף שקל+מע"מ ליחידת-דיור בת 100 מ"ר, ומבלי שמביאים בחשבון את עלות הקמת החניונים התת-קרקעיים תיעלו את המחיר לכ-800 אלף שקל+מע"מ לדירה. המשמעות של הנתון הזה פשוטה: בעלות של 1.2-1.3 מיליון שקל+מע"מ - לא ניתן לעמוד במחירי המקסימום למכירה למ"ר שקובע משרד השיכון.
במקרים שבהם ניתן לבנות על המגרש כ-110 יחידות דיור, מגיעה עלות הפיתוח בלבד - לפני רכישת הקרקע - לכ-45 מיליון שקל למגרש. אם מוסיפים לכך מס רכישה ומע"מ מאמיר הסכום לכ-55 מיליון שקל.
וכעת נשאלת השאלה, שמשום מה כלכלני הבית של משרדי השיכון והאוצר לא שואלים: מי הקבלן האוויל שישקיע 50 מיליון שקל רק בקרקע, עבור פיתוח שלעולם לא יידע מתי יסתיים, וייקח סיכון להיכנס בכלל לפרויקט כזה, כשמעליו מונפת חרב הסנקציות של משרד השיכון למקרה שיסטה מהמסלול המוגדר?
מה עם פיצוי לקבלנים על עיכובים שגורם המינהל?
בכל ספר פרויקט 'מחיר למשתכן' העבה והכבד, לא נמצא ולו סעיף אחד שמבטיח פיצוי מצד המדינה ליזם או לקבלן למקרה שהמדינה לא תמסור את הקרקע מפותחת בזמן אף שידוע כי מינהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון מוסרים את המגרש מפותח כמתחייב רק לאחר 3-4 שנים, במקום חצי שנה.
גם תתקשו למצוא בספר הפרויקט סעיף פיצוי למקרה שבו משרד השיכון לא ישלים את עבודות הפיתוח, ובשל כך היזם או קבלן לא יקבלו טופס 4 לאכלוס. לעומת זאת עמוד שלם מוקדש בספר לאיומים, ולתיאור קנסות, ערבויות וסנקציות שיטיל משרד השיכון על הקבלן.
אני אישית לא מכיר קבלן שמוכן לקנות צרות בכסף מלא. ברור שבמקום לקנות בתנאים כאלה מגרש ברמת שלמה בירושלים, כל קבלן סביר יעדיף לקנות מגרש המיועד ל-80 יח"ד באזור המרכז בחולון, בת-ים, ראשון לציון או פתח-תקווה - בדיוק באותו מחיר עלות פיתוח, ויהיה חופשי ועצמאי לכלכל את צעדיו ולקבוע את המחירים בהתאם למצב השוק - ללא 'התמריץ' של שוט שמונף מעליו מצד משרד השיכון, ומבלי שיסכן את סיכוייו לרווח סביר ונאה.
לא ברור כיצד משרד השיכון מצפה מקבלנים שימכרו דירות במחיר העלות, ואף פחות מכך, מבלי להביא בחשבון את הנתונים האמתיים או שחוסר ההתייחסות לנתונים האמתיים מצביעה על יכולותיו המקצועיות הירודות. הרי מתוך 2.5 מיליון שקל המשולמים כיום עבור דירה נשאבים מיליון שקל לקופת המדינה - וכשמדובר בקרקע של המינהל ה'בונוס' למדינה מסתכם ב-1.5 מיליון שקל. וכל זאת, עוד לפני שדיברנו על הבנקים - שלא ילוו שום פרויקט שלא יראו בו רווח של 15% על כל העלויות.
כל שנותר לומר הוא שמשמעות מחיר הדירה לדייר המשתכן בתרגום של משרד הבינוי הוא מחיר לקבלן המסתכן, ויש לנו מספיק צרות, תודה.
הכותב מנכ"ל והבעלים של קבוצת הבנייה מזרחי