פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      מחירי הדירות מנופחים ב-30% - וימשיכו לעלות

      חברת הדירוג S&P לא צופה ירידות מחירים בקרוב, לכל היותר מיתון קצב ההתייקרות, ומותח ביקורת גם על תוכניות הדיור הממשלתיות

      יריד דירות (מגד גוזני)
      יריד דירות (צילום: מגד גוזני)

      היצע מוגבל וצמיחת הביקוש לדירות, העלאת הריבית וספק לגבי יעילותה של תוכנית "מחיר למשתכן" בהגדלת ההיצע - כל אלה מלמדים כי מחירי הדיור יוסיפו לעלות בשנים הקרובות. כך לפי דו"ח של חברת דירוג האשראי S&P על שוק הנדל"ן למגורים בישראל, שמפורסם לראשונה ב"גלובס".

      עם זאת, הדו"ח מוצא כי העלייה הצפויה במחירים תואט בכ-50% בהשוואה לשנים האחרונות. על פי הדו"ח, על אף שחלה היחלשות קלה בכלכלת ישראל באמצע 2015, הפעילות בשוק הדיור שמרה על דינמיות.

      קצב העלייה השנתי במחירי הדיור הואץ בקיץ לכ-6.5%, בהשוואה ל-4% בממוצע בתחילת השנה. כמו כן, מכירות הדירות החדשות ב-12 החודשים שהסתיימו באוקטובר היו גבוהות ב-35% בהשוואה ל-12 החודשים הקודמים, והגיעו ליותר מ-30 אלף יחידות דיור. בדומה, נרשמה עלייה של 12% במספר היתרי הבנייה למגורים ביוזמה פרטית בתשעת החודשים הראשונים, ומספר הדירות שבנייתן הסתיימה ב-12 החודשים עד ספטמבר הגיע לכ-46 אלף. דינמיות זו, כך נטען, שמרה על רמות מחירים גבוהות בשוק ואף דחפה להאמרתן.

      תנודתיות והמתנה

      בהיבט הביקוש לדיור מצביעים כלכלני S&P, ז'אן מישל סיקס (הכלכלן הראשי של S&P EMEA) וסופי טהירי, על תנודתיות גדולה שאותה הם מייחסים להתפוצצות הביקוש הכבוש לאחר זניחת תוכנית מע"מ אפס ב-2014, כמו גם לגל העסקאות בשבועות שלפני השתת מס הרכישה על דירות להשקעה בחודש יוני האחרון. לגבי הירידה במספר העסקאות ברבעון הקודם, שנבעה מההמתנה של השוק לכניסתה לתוקף של תוכנית "מחיר למשתכן", צופה הדו"ח כי זו לא תוביל לירידה משמעותית בביקוש לדיור בחודשים הקרובים.

      "אנו צופים האצה בצמיחה לשיעור של 3.1% ב-2016 לעומת 2.4% ב-2015 ממספר סיבות", נכתב בדו"ח, "אחת העיקריות בהן היא התאוששות הביקוש לייצוא, בעיקר מצד האיחוד האירופי וארצות הברית, שתי שותפות הסחר המרכזיות של ישראל". התאוששות זו של המשק, כך נכתב, עשויה להתבטא בהקשחת תנאי המשכנתאות הקיימות במחצית השנייה של 2016. עם זאת, הדו"ח מזהיר מפני פגיעה בצמיחת המגזר העסקי ובפעילות בענף התיירות במקרה של התדרדרות ביטחונית.

      הדו"ח מציין עוד כי מאז שנת 2007 הובילו תנאי המימון הנוחים, כמו גם הירידות בריבית על משכנתאות וההקלות בתנאי האשראי, לעלייה משמעותית בביקוש לדירות ובהיקף המשכנתאות. כידוע, דבר זה הוביל לעלייה משמעותית הנמשכת עד היום בחובות של משקי הבית. לצד אזכור של צעדי בנק ישראל למיתון ההשפעה הפיננסית של השפל בשוק הדיור, ובהם דרישות הון ומגבלות של שיעור המשכנתא ועל שיעור ההחזר מתוך ההכנסה החודשית - קובע הדו"ח כי תיקון חד במחירי הדירות עשוי להוביל להאטה בהוצאות משקי הבית. זאת, בשל השפעתו ההפוכה של "אפקט העושר" - ירידת ערך הרכוש שבידי האזרחים/צרכנים.

      ומה בנוגע לעלייה הצפויה בשיעור הריבית אצלנו, לאחר שהיא כבר החלה לטפס בארה"ב?

      כלכלני החברה סבורים כי "המחסור הקיים בהיצע הדיור ימתן במידת מה את השפעות עליית הריבית הצפויה על מחירי הדירות".

      עם זאת, הם מציינים את העובדה הייחודית לישראל שלפיה 93% מהקרקעות שבה שייכות למדינה וניתנות לפיתוח רק באמצעות חוזי חכירה ארוכים (נתון המוביל לכך שגמישות ההיצע בשוק הדיור נמוכה מבכלכלות מתקדמות אחרות).

      "שונות גדולה"

      על אף הצהרות הממשלה על הגדלה מסיבית של היצע הדירות, ב-S&P מעריכים כי "לא נראה שתנופת הבנייה תספיק כדי לכסות את המחסור בהיצע שהצטבר בעשור האחרון". עורכי הדו"ח מוסיפים כי "שיטת המיסוי בישראל יוצרת העדפה לבעלות על דירות ולרכישה לצורכי מגורים ולהשקעה", וחוזרים על הערכות ה-OECD שמחירי הדירות בישראל מנופחים בשיעור של כ-30%.

      מחברי הדו"ח קושרים בין מצבו של שוק הדיור בשנתיים הקרובות למידת הצלחתן של תוכניות ממשלתיות, בפרט תוכנית "מחיר למשתכן". "התוכניות הממשלתיות טרם הוכיחו את עצמן בשיפור כושר הרכישה", נכתב שם. "עם זאת, אנו מצפים לראות שונות רבה יותר בעלייה במחירי הדירות באזורים שונים של המדינה, אם התוכנית החדשה תקיף מספר גדול של עסקאות".

      אם אכן ידחה בנק ישראל את העלאת שיעור הריבית ל-2017, בשנתיים הקרובות צפויה להערכתם להימשך העלייה במחירי הדירות, אולם בשיעור קטן מ-5.5% בשנה הנוכחית החולפת, לשיעור של 3.5% ב-2016, ול-2.5% ב-2017.