פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      יד שנייה בתל אביב במחיר של 5 דירות חדשות בפריפריה

      דירת 4 חדרים ברחוב גורדון בתל אביב, במרחק דקות הליכה מחוף הים, נמכרה לאחרונה במחיר של 5.1 מיליון שקל. עסקאות במחירים ממוצעים של 5 מיליון שקלים מהוות כ-1% מכלל עסקאות הנדל"ן בישראל בשנה, אך מה מומחי מדלן אומרים על העסקה?

      בית ברחוב גורדון 13 תל אביב (צילום מסך)
      הבניין ברחוב גורדון (צילום מסך)

      בספטמבר האחרון נמכרה דירת 4 חדרים בגודל 115 מ"ר ברחוב גורדון 13, בצפון הישן של תל אביב, תמורת סכום של כ-5,100,000 שקל. סכום זה משקף מחיר של כ-44,347 שקל למ"ר. הדירה שנמכרה ממוקמת בקומה הראשונה מתוך ארבע קומות בבניין משנת 1972 וכוללת 3 מרפסות, שני חדרי שירותים ונהנית ממעלית בבניין ומשתי חניות.

      המיקום של הדירה הינו אטרקטיבי במיוחד ומהווה את המרכיב העיקרי במחיר הגבוה של הנכס. הדירה נמצאת במיקום אסטרטגי, , בצידו המערבי של בן יהודה, על צומת הרחובות גורדון ורופין, במרחק של 2 דקות הליכה מהים, ודקה מרח' בן יהודה.

      העסקה בוצעה על-ידי מרצ'לו אינצ'יליני מסוכנות Franchi Real Es , שמציין כי "העסקה נסגרה תוך שעתיים. הקונים היו זוג צעיר, תושבי חוץ, שנישאו לא מזמן וחיפשו דירה בקרבה לים ובבניין עם מעלית. ואילו המוכרים היו ארבעה בני משפחה שקיבלו את הדירה בירושה והשכירו אותה במשך מספר שנים. הנכס נמכר ללקוחות הראשונים שראו את הדירה והתאהבו בה ממבט ראשון. הדירה נמכרה בפער של כ-100,000 שקל מהמחיר המקורי, לשביעות רצונם של שני הצדדים".

      האם המחיר שהתקבל עבור הנכס משקף עסקה אטרקטיבית? שרה סיגל, אנליסטית מחלקת המחקר של מדלן מציינת כי "תמחור דירת יוקרה הינו גמיש יותר ביחס לדירות סטנדרטיות, כשמנעד המחיר לעסקה רחב יחסית ותלוי במידה רבה במציאת הרוכשים המתאימים לדירה. בישראל מדווחות קרוב ל-1,000 עסקאות שנעשו במחיר של מעל ל-5 מיליון שקל מדי שנה, כ-1% מכלל העסקאות, כאשר כ-60% מאותן דירות יוקרה נעשות בתל אביב. היקף עסקאות היוקרה הולך וגדל, אף מעבר לעליית המחירים הכללית, כך לדוגמא, בשנת 2008 נעשו בתל אביב יפו כ-175 עסקאות מעל 5 מיליון ש"ח לעומת כ-560 עסקאות ב-2014".

      עסקאות באזור רחוב גורדון בתל אביב (עיבוד תמונה)

      סביבת הנכס

      המיקום של הדירה שנמכרה בחלקה הדרום מערבי של העיר גובל ברחוב בוגרשוב בדרום, בן גוריון בצפון, רחוב דיזנגוף במזרח והים במערב. השכונה נמנית על השכונות הוותיקות והמבוקשות בעיר ומתאפיינת באוכלוסייה אמידה, הכוללת תושבי חוץ ושוכרי דירות רבים. באזור מתבצעים פרויקטים רבים של תמ"א 38, כחלק מתהליך כולל של התחדשות עירונית המתרחש בסביבה.

      שרה מציינת כי "ניתן לראות כי בתוך השכונה קיים פער משמעותי בין הדירות הנמצאות מצדו המערבי של רחוב בן יהודה וסמוכות יותר לים לבין דירות הנמצאות ממזרח לרחוב. כך לדוגמא, המחיר הממוצע של דירות 3 חדרים יד שנייה הנמצאות בין הרחובות בן יהודה והירקון עומד על כ-3,383,000 שקל לעומת דירות דומות להן ממזרח לרחוב שמחירן הממוצע עומד על 3,080,000 שקל, פער של כ-300,000 שקל".

      השכונה נהנית מהקרבה הגדולה אל הים, וכן מנגישות תחבורתית גבוהה וסמיכות למרכזי בילוי רבים. עם זאת, קיים מחסור חמור של חנייה בשכונה. על פי אתר מדלן, המדד החברתי כלכלי של השכונה עומד על ציון גבוה של 7 מתוך 10, כאשר שיעור האקדמאים בשכונה עומד על 41%.

      עסקה דומה שבוצעה באזור השנה:

      עסקה נוספת בוצעה השנה באותו רחוב במסגרתה נמכרה דירת 4 חדרים יד שנייה בגודל 98 מ"ר, במחיר של כ-5 מיליון שקלים, מחיר המשקף שווי של 51,642 שקל למ"ר.