כלי התקשורת עמוסים במקרים של הונאות משקיעים. מחד, לא כולנו רוצים לשים את כל הכסף בשוקי ההון ואצל מנהלי ההשקעות, ומאידך אנחנו לא מומחים לרכישת נדל"ן בכל העולם ולכן אנו נעזרים בקרנות חיצוניות.
אחד התחומים הנפוצים ביותר שמושך את הישראלים הוא תחום הנדל"ן - בו הם יודעים מעט מאוד. לא כל אחד הוא מומחה לנדל"ן ומאחר ומדובר במקצוע אין אנו יודעים לעתים האם המידע שאנחנו מקבלים הוא נכון או לא.
אין ספק כי בכל ענף ישנם עשבים שוטים כאלו שאין להם כוונה אמיתית להשקיע את הכספים אותם הם מקבלים, אבל רוב היזמים אינם כאלה. אספנו מספר עצות מעשיות שכמעט כל משקיע יכול ליישם בקלות ופשטות:
1. הבטחת תשואה היא מלכודת כל מי שמבטיח למשקיעיו תשואה, הוא לכל הפחות לא מדייק ולכן הימנעו מלעשות עמו עסקים. אין תשואה מובטחת בנדל"ן והיא תמיד מותנית בסיכון. הכלל הראשון הוא שכאשר מבטיחים לכם תשואה אל תבצעו את העסקה לעולם. אין הגיון בלהבטיח תשואה בדיוק כפי שלא יתקיים תרחיש בו תרכשו דירה בישראל ממתווך חיפאי שיבטיח להם שכירות של 2,000 שקל בחודש למשך 3-5 שנים. קחו בחשבון שאם מבטיחים לכם תשואה מחזירים לכם חלק מהרווחים שעשו עליכם או חלילה לוקחים ממשקיע אחד ונותנים לשני ואין פה באמת השקעה אמיתית, אלא פירמידה.
2. פירוט מדויק של עלויות עסקה דרשו לדעת מראש מהן כל העלויות הכרוכות בביצוע העסקה אליה אתם נכסים. הקרנות שרוכשות נדל"ן ומתימרות להיות כאלו אכן עושות כן, לכן אל תתביישו לראות שיש ברשות היזם מסמכים שמעידים כך. משקיעים רבים כלל לא בודקים את המינימום הנדרש זה בדיוק כמו שתרכשו דירה בישראל תבקשו לראות חוזה רכישה.
3. בדקו את טווח המחירים באזור הנרכש תמיד. עוד בטרם לרכישת הנכס. כדאי מאוד לבדוק מהם המחירים בשכונה או באזור. הבדיקה נחוצה כדי לדעת שהמחיר בו אתם רוכשים את הנכס הוא סביר והגיוני. הונאה לא חייבת להתרחש גם במצב של היעלמות כל הכספים, מספיק ששילמנו כמה עשרות אלפי שקלים יותר על נכס שרכשנו כדי שייגרם לנו הפסד משמעותי. לפעמים אפילו לא נדע על ההפסד הזה.
4. כספים עוברים רק לנאמן משקיעים רבים נופלים להונאות מאחר והם מעבירים את הכספים ישירות למנהל הקרן, או למנהל קבוצת המשקיעים ולא יודעים שהדרך להבטיח את הכספים שלהם ברמה גבוהה היא על ידי העברתם לנאמן הקרן ולא באופן ישיר. הנאמן מחזיק את הכספים בחשבון נאמנות עד לרכישת הנכס בפועל, דרך הקרן או באופן ישיר עבור הקונה. נדגיש כי הנאמן הינו צד שלישי שבודק את יזם הקרן הוא מיצג את המשקיעים ולא את בעל הקרן, לכן הוא יבדוק את היזם ואת הניירת עבור המשקיעים. על המשקיעים לשלם ישירות לנאמן כדי שישרת את האינטרסים שלהם.
5. נסח טאבו בכל רכישה של נכס, הרוכש או השותף בקרן חייב לדרוש לראות את נסח הטאבו של הנכס טרם המכירה ואת נסח הטאבו לאחר המכירה. גם כשרוכשים דירה בארה"ב קיים נסח טאבו ועליכם לדרוש אותו. במידה ונכנסתם לשותפות בקרן שבבעלותה נדל"ן דרשו לראות כי אתם אכן שותפים באותה קבוצה וכן כי בבעלות אותה קבוצה הנכס/הנכסים הנרכשים.
6. דוח הוצאות שיפוץ בארה"ב אין קבלני שיפוצים שעובדים ללא קבלות ועליכם לוודא כי חברת הניהול שדרכה אתם עובדים תבצע כל תשלום לקבלן שיפוץ רק באמצעות קבלה. דרשו כי בקבלות יופיעו הכתובות הספציפיות של הנכסים ששופצו, אל תתפשרו על כך.
7. חוזה שכירות חתום על ידי מנהל הקרן/חברת הניהול דרשו לראות את חוזה השכירות עליו חתמה הקרן או הגוף שמנהל עבורכם את ההשקעה ורכישת הנכס. היחיד שמוסמך לחתום על חוזה שכירות הוא מנהל הקרן ולא חברת התיווך, במיוחד כשמדובר בהשקעות נדל"ן בארה"ב.
8. דוחות רבעוניים דרשו לקבל דוחות רבעוניים מהחברה המנהלת את הנכסים שרכשתם. בדוחות יופיעו הפעולות שבוצעו בנכסים, קראו את הדוחות בעיון ואם הם לא מובנים דרשו הסברים.
9. ודאו את אמיתות הדוחות מול חברת הניהול אם מנהל קרן השקעות הנדל"ן שלכם מנהל את ההשקעות דרך חברת ניהול חיצונית, כפי שנהוג למשל בארה"ב. כדאי מאוד להתקשר פעם ברבעון או אפילו פעם בשנה אל חברת הניהול כדי לוודא את המספרים המופיעים בהם.
10. העברות כספים בחשבונות הבנק דרשו מהגוף המנהל את השקעתכם לראות בפועל אסמכתאות להעברת כספי שכירות, רכישה או כל תנועה אחרת. יש ביכולתכם תמיד את האפשרות לוודא את מהימנותם דרך סניף הבנק המנהל את החשבון שתמיד יכול לאשר את נכונותם דרך מנהל הקרן.
לרוב משקיעים חשדניים רגע לפני כניסתם להשקעה אולם לאחר מכן לאחר שהצטרפו הם לא מתעניינים בהשקעה. לכן, חשוב לדעת ולהבין מה הקרן עושה ומהם העלויות בכל מהלך פעילות הקרן ואין להקל ראש בנושא.
לסיכום, הסיבה העיקרית לנפילה בהונאה היא בהיעדר רצון או יכולת לדעת אילו נתונים עלינו לבדוק כדי לוודא שמה שהובטח לנו יקרה בפועל. הסיבה השנייה היא ידיעת הפרמטרים שעלינו לבדוק ולא לבדוק אותם בפועל ולכן כדאי להיות יסודיים ולבדוק את הסעיפים הנוגעים למצב הנכס בכל רבעון.
הכותב הוא מנכ"ל פז גרופ, קרן להשקעות נדל"ן מניב בישראל ובארה"ב