דרום תל אביב מול הצפון: תנאי הבנייה הזהים – מפלים העניים

ערר שהוגש לאחרונה לוועדת הערר במחוז תל אביב, חושף כיצד מדיניות עיריית תל אביב המחייבת יזמים להקים חניות תת קרקעיות בפרויקטי תמ"א – חוסמת את דרכם של פרויקטים רבים בדרום העיר בדרך להתחדשות.

הערר, שהוגש על ידי יו"ר ועדת הערר לשעבר, עו"ד מיכל גלקין-גולן, מספר את סיפורם של 64 דיירי בנייני הרכבת ברחוב מעפילי אגוז 25-39 בדרום העיר, שבמשך כעשר שנים מבקשים לקדם פרויקטי התחדשות עירונית במקום – ללא הצלחה. בתקופה זו, קבלנים רבים באו והלכו אך כולם הבהירו לדיירי המתחם כי מדובר בפרויקט מורכב שכדאיותו הכלכלית מוטלת בספק – בעיקר בשל ערך הקרקע הנמוך יחסית באזור. למרות זאת, בחודש ינואר 2013, נחתם חוזה בין חברת קן התור לדיירי המקום, במסגרתו סוכם על פרויקט חיזוק מבנים (תמ"א 38) שיהפוך את מתחם הרכבת המוזנח למבנה מחודש עם מעלית, יגדיל את דירות הדיירים ויאפשר ליזמים תוספת של כ-2.5 קומות שבהן יוכלו לבנות כ-56 יחידות דיור חדשות.

אלא שהוועדה המקומית בעיר החליטה בחודש מרץ האחרון לסרב לבקשת ההיתר של החברה, בין השאר על רקע הכוונה ליצור במקום חניות עיליות – ולא חניות תת קרקעיות כפי שנדרש במדיניות העירונית. בהחלטת הוועדה נכתב כך: "פתרון החניה מנצל את כל שטח החצר הפנימית והמרווחים לחניות עיליות ואינו מאושר על ידי מכון הרישוי. יש להציג פתרון חניה תת קרקעי".

הסירוב, הטכני במהותו – שדורש התיישרות למדיניות עירונית מקובלת – מונע אמנם מן הסיבות הנכונות: שמירה על שטחים ציבוריים בעיר – אלא שבמציאות הכלכלית של תל אביב, נראה כי המדיניות יוצרת בפועל אפליה בין צפון העיר ומרכזה. הסיבה לכך פשוטה: במקומות שבהם ערך הקרקע נע סביב 40 אלף שקל למ"ר, או אף יותר מכך, יש ליזמים כדאיות כלכלית ליצור חניונים תת קרקעיים בפרויקטי תמ"א. ברחוב מעפילי אגוז בדרום העיר – אזור שבו מ"ר שווה כ-15 אלף שקלים – מדובר בדרישה המהווה בפועל חסם.

"הסיבה שדורשים מאתנו חניה תת קרקעית היא כדי לשמור על שטח ציבורי, מעין גינה, שכלואה בין הבניינים. אבל אני מזמין את העירייה לראות איך נראה השטח הזה. מדובר בשטח מלוכלך, מלא עכברים וטינופת. הוא לא משמש את הדיירים כשטח ציבורי, זה מפגע", מספר בשיחה עם וואלה! מני צ'נל, אחד הדיירים במתחם.

לדבריו, "צריך להבין שהדיירים פה הם אנשים שאין להם כוח כלכלי. הם לא יכולים למכור את הדירה שלהם ולעבור למקום אחר. המקום נראה רע מאוד, צינורות מתפוצצים, חזית הבניין ישנה ומוזנחת ואין לנו שום אפשרות אחרת לשפר את תנאי המחיה שלנו. במקום שהעירייה – שזה גם אינטרס שלה שהאזור ייראה טוב יותר – תעניק לנו רוח גבית, היא מוציאה לנו את הרוח מהמפרשים".

לדברי תמיר חפץ, מנהל החטיבה להתחדשות עירונית בחברת קן התור, כל ניסיונותיה של החברה עד כה להגיע לפשרה מול העירייה, נתקלו בסירוב. "הגענו לפגישה עם עודד גבולי מהנדס העיר, ויאמר לזכותו ולזכותם של שאר אנשי מינהל התיכנון בעירייה – שהיתה הבנה למצב ורובם הביעו נכונות לסייע. אלא שבסופו של דבר קיבלנו מהם את אותה תשובה: 'מדובר במדיניות וידינו כבולות'". "נשמח לקדם פשרה מול עיריית תל אביב שתאפשר את יציאת הפרויקט לדרך" הוסיף חפץ.

בערר שהוגש נכתב בין השאר כך: "המבנים בנויים כך שחזיתם פונה כלפי חוץ, ובעורפם חצר פנימית משותפת. על כן, החצר הפנימית היא למעשה "החצר האחורית" של המבנים ואינה בשימוש של הדיירים. החצר מוזנחת: מדובר בשטח אדמה חשופה, ללא מדשאה, ובה עצים בודדים. גם מי הגשמים הניגרים לחצר הפנימית אינם מנוקזים כראוי, וגורמים לנזקים ליסודות המבנים".

בעירייה לעומת זאת טוענים כי העובדה שמתוך כ-20 בנייני רכבת כבר נחתמו כשלושה פרויקטי תמ"א מעידה על כך שלמרות המדיניות הנוכחית, יש באזור כדאיות כלכלית לפרויקטים הכוללים חניון תת קרקעי. "עיריית תל אביב-יפו מעודדת חיזוק בניינים והתחדשותם במסגרת תמ"א 38, בכפוף למדיניות העירונית שאושרה בוועדה המקומית ואף נבחנה מספר פעמים בוועדת הערר. המדיניות אינה מאפשרת תוספת חניות עיליות, זאת במטרה לשמור על כמה שיותר שטחים ציבוריים פתוחים.

יצויין כי ברחוב מעפילי אגוז ישנם מספר פרויקטים נוספים שקיבלו היתר לתמ"א 38, בהתאם למדיניות העירונית, כך שהטענה בדבר אי כדאיות כלכלית חסרת בסיס. נכון להיום, הבקשה ממתינה לדיון בערר שהוגש, שם יוכלו הדיירים והיזמים להעלות שוב את טענותיהם".