בעולם הנדל"ן, פלח השוק הסטודנטיאלי מתקשר רוב הזמן אוטומטית לשוק השכירות. הקביעה הזו נכונה שבעתיים, מתברר, כאשר מדובר בשוק בבאר שבע: על פי נתוני התאחדות הסטודנטים הארצית, 82% מהסטודנטים בעיר הדרומית שוכרים דירות בהשוואה ל-76% בירושלים ול-64% מהסטודנטים בעיר תל אביב. הנתון הזה מצטרף לנתון נוסף משמעותי לא פחות: שיעור החלפת הדירות על-ידי סטודנטים בבאר שבע בשל העלאת שכר הדירה הוא הגבוה ביותר בארץ ועומד על 60% לעומת 35% בת"א ו-31% בלבד בירושלים. אם מצרפים לכך את הנתון על כך שהגיל הממוצע של סטודנטים בישראל עומד כיום על 27 וכ-16% מהם הורים, מתקבלת תמונה עגומה למדי בנוגע לדפוסי דיור.
הנתונים הללו, לצד מהלך צרכני שהולך וקורם גידים בשנתיים האחרונות, הביאו את חברת אזורים שבשליטת הרשי פרידמן, לחבור לבית האקדמי (מועדון צרכני המהווה מעין "חבר" של הסטודנטים) ולהשיק פרויקט שיציע דירות למכירה לסטודנטים, חברי סגל אקדמי ואקדמאיים (עד שנתיים מסיום התואר), בשדרות רגר, סמוך לאוניברסיטה. הפרויקט החדש, שבמקור תוכנן כפרויקט מגורים לכל דבר, עובר בימים אלה שינויים בהיתר הבנייה שניתן לו, במטרה להתאימו לקהל היעד החדש.
הפרויקט החדש, ששלב א' שלו יכלול 147 דירות בנות 2-5 חדרים (ושלב ב' שלו יהיה פתוח לציבור הרחב י"ד) יציע לסטודנטים דירות בהון עצמי ראשוני של החל מ-82 אלף שקל במחיר של כ-820 אלף שקלים ובמסלול מימון שנתפר באופן מיוחד לצרכי הרוכשים. הפרויקט ממוקם על קרקע היסטורית של חברת אזורים, מול המרכז הרפואי סורוקה ואוניברסיטת בן גוריון, בצמוד למבנה "מרכז הנגב" מבנה היסטורי בעיר שעיצב האדריכל רם כרמי. המבנה המקורי של כרמי, זוכה פרס ישראל לאדריכלות, אמור היה להיות בשורה אדריכלית לעיר אך ברבות השנים נזנח וננטש בחלקו. במסגרת הפרויקט הנוכחי צפוי המבנה לעבור "מתיחת פנים" והאזור כולו אמור לעבור תהליכי פיתוח אינטנסיביים.
"כשחושבים על סטודנטים חושבים על בני 22, אבל הפרויקט הזה פונה למגוון רחב של אוכלוסייה, בחלקה סגל אקדמי, בחלקה עובדים של בית החולים האוניברסיטאי וכן, גם לסטודנטים שרוצים לרכוש ולעזוב את שוק השכירות. למה חברה כמו אזורים נכנסת לפרויקט כזה? גם חברות הנדל"ן הגדולות לא נהנות מהתנודות החריפות בשוק קיפאון לתקופה אחת ואז התנפלות של רוכשים בתקופה שלאחריה. הפרויקט הזה הוא חלק מתפיסה בריאה יותר של שוק שעד היום לא קיבל מענה", מציינת בשיחה עם וואלה! קארן אבנם, מנהלת חטיבת הלקוחות באזורים.
על פי המחירים המפורסמים כעת, דירת 2 חדרים בגודל של כ-63 מ"ר (+ מרפסת שמש בשטח של כ-10 מ"ר וחניה) תוצע למכירה בהחל מ-820 אלף שקל. דירת 3 חדרים בגודל החל מ-84 מ"ר (+ מרפסת שמש בשטח של כ-14 מ"ר וחניה) תוצע במחיר של החל מ-1.113 מיליון שקל ואילו דירת 4 חדרים בגודל החל מ-100 מ"ר (+ מרפסת שמש בשטח של כ-11.5 מ"ר וחניה) תוצע במחיר של החל מ-1.317 מיליון שקל. בפרויקט ייכללו גם דירות 5 בגודל של החל מ-128 מ"ר במחיר של החל מ-1.473 מיליון שקל וכן דירות גדולות יותר במחירים התחלתיים של כ--1.770 מיליון שקל.
שכירות - מחולל אי שוויון
האם פלח השוק הסטודנטיאלי שברובו אינו משולב עדיין בשוק העבודה ואינו יודע כמה ירוויח בעתיד הוא קהל יעד נכון למכירת דירות? נשאלת השאלה כיצד אדם שאינו משולב בשוק העבודה יכול להתחייב על תשלומי משכנתא?
"התשובה היא שבראש ובראשונה המחשבה בעניין הזה צריכה להשתנות. סטודנטים מוציאים מאות אלפי שקלים לאורך השנים על נושא הדיור אבל כל הכסף הזה הולך לדירות שכורות ולא מקדם אותם. הרעיון של לקנות דירה כבר בשלב הזה, שלב שבו אפשר להתגורר בדירה גם עם שותפים, הוא רעיון שמבקש להנגיש את הדירה לחלקים בציבור שעד היום לא חשבו בכיוון", אומר יו"ר התאחדות הסטודנטים, גלעד ארדיטי.
בהתאחדות הסטודנטים מגדירים לדבריו את נושא השכירות כמחולל אי השוויון המשמעותי ביותר בישראל כאחד המסלולים המרכזיים שבמסגרתם כסף משכבות הביניים והשכבות החלשות יותר עובר בקביעות לכיסן של השכבות המבוססות (בעלי הנכסים).
סוגיית מעמדם המיוחד של הסטודנטים בשוק העבודה, שולבה לדברי מארגני הפרויקט בבניית מסלולי המימון. אסף אנגל, מנכ"ל הבית האקדמי: "אנו נציע לסטודנטים לרכוש דירה בהון עצמי מינימלי של החל מ-82 אלף שקל את כל היתר יוכלו לגייס באמצעות הלוואות סטודנט שמעניקים היום הבנקים בריביות אטרקטיביות במיוחד לחברי הבית האקדמי. זאת בכפוף לעמידה בקריטריונים של כל בנק. "הלוואה זו תסייע לסטודנטים להשלים את הפער שבין ההון הנמצא ברשותם להון העצמי הנדרש לקבלת משכנתא".
אנגל מבהיר כי הן את הלוואת הסטודנט והן את המשכנתא ישלמו הסטודנטים רק עם קבלת הדירה, על מנת שלא יאלצו לממן שכר דירה והחזרי הלוואה במקביל. "על פי החישובים שלנו ההחזרים לשתי ההלוואות יעמדו על כ-3800 שקל לחודש".
בימים שבהם מס הרכישה גדל, כיצד תוודאו כי בעצם מי שרוכש את הדירה אינם משקיעים?
"אין לנו אפשרות אמיתית לוודא אבל האמת היא שכיום ממילא ההורים עוזרים לילדיהם לרכוש דירה ובמסלול הזה- יש להם אפשרות לסייע מבלי לרוקן את כל החסכונות".
מעבר לשאלה למי הדירות האלה מתאימות, האם מבחינה כלכלית הפרויקט הזה רווחי כמו פרויקט אחר שבו יכולתם תיאורטית לגבות מחירים גבוהים יותר?
"בעיניי התאחדות הסטודנטים עשתה פה צעד גדול. ויתרנו על פוטנציאל רווח מסוים תמורת ודאות גדולה בנושא הלקוחות והשיווק ואנחנו לא חוששים שיהיה קשה למכור את הדירות הללו", משיב דרור נגל, מנכ"ל חברת אזורים
רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק, ציין כי "שיטת המכירות בפרויקט דומה לשיטת המכירות הנהוגה בכינוסי מכירות דומים דוגמת מועדון הצרכנות 'חבר', באמצעות הגעה להתרשמות, הגעה לכנס מכירות ובהמשך הרשמה להגרלה שתקבע את סדר הרוכשים".
