"הנוסחה החדשה לחישוב זכויות בתמ"א - קטסטרופה"

המועצה הארצית לתכנון ובנייה צפויה לאשר מחר נוסחה חדשה לחישוב זכויות הקבלנים בפרויקטי תמ"א 38. לשכת עורכי הדין מתריעה כי הנוסחה החדשה תהפוך את הפרויקטים ללא כלכליים

פרויקט הבנייה של גינדי בתל אביב, שוק הסיטונאים. אוגוסט 2015 (ראובן קסטרו)
(צילום: ראובן קסטרו)

לשכת עורכי הדין מתריעה כי נוסחת החישוב שתאושר מחר (שלישי) במועצה הארצית לתכנון ובנייה, תהפוך את תכנית תמ"א 38 לתכנית לעשירים בלבד, באופן שיצמצם משמעותית את זכויות הבנייה בפרויקטי תמ"א להריסה ובנייה. הדיון מחר במועצה הארצית מגיע כעשור לאחר אישורה של תכנית המתאר הארצית לחיזוק מפני רעידות אדמה – אולם עד היום חישוב הזכויות שניתנו בפרויקטים אלו בוצע על בסיס פרשנות. לראשונה מחר צפויה המועצה הארצית לקבוע נוסחת חישוב ברורה בנושא.

יצוין כי נכון להיום, כיממה לפני הדיון המכריע בנושא, עומדות מספר אפשרויות בפני המועצה הארצית לתכנון ובנייה – כל אחת מהן מאפשרת חישוב שונה של זכויות הבנייה שיינתנו ליזמים בפרויקטים אלו. ההכרעה כעת מגיעה לאחר שתקופה ארוכה חושבו זכויות הבנייה על פי קביעתו של יו"ר ועדת הערר במחוז תל אביב (לשעבר) עו"ד מיכה גדרון, אשר קבע כי תוספת זכויות התמ"א ניתנת בנוסף לזכויות התיאורטיות הקיימות בבניין - במידה ומלוא זכויות הבנייה היו מנוצלות במלואן. עם זאת, לאחרונה, בדיון שהתקיים בנושא בבית המשפט המחוזי, הציגה ועדת הערר עמדה שונה וציינה כי עם פרישתו של גדרון הרכב הוועדה השתנה וכי גובשה מדיניות חדשה לעסקות תמ"א 38 על ידי היועץ המשפטי לממשלה.

העמדה החדשה כביכול קובעת כי זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 ייקבעו באמצעות בחינת הזכויות הקיימות בפועל במבנה הקיים ולא הזכויות התיאורטיות – באופן שמצמצם משמעותית את זכויות הבנייה ופוגע בתמריץ הכלכלי של היזמים להוצאה לפועל של פרויקטי התחדשות עירונית.

אלא שבלשכת עורכי הדין מציינים כי כעת מסתמן שההצעה שתאושר תצמצם עוד יותר את הזכויות, גם בהשוואה לנוסחה של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה. "הנוסחה שתאושר היא בראש ובראשונה מורכבת מדי ותאפשר פרשנויות רבות מדי, אך החשש המעשי שלנו הוא שזכויות הבנייה שיזמים יקבלו במסגרת פרויקטים של הריסה ובנייה – שהם המסלול המועדף – יהיו נמוכות יותר מהזכויות שהם יקבלו במסגרת פרויקטי חיזוק מבנים. כלומר, לא יהיה כדאי יותר לבצע הריסה ובנייה במסגרת תמ"א 38", מסביר בשיחה עם וואלה! עו"ד אברהם ללום, משרד אברהם ללום ושות' יו"ר פורום המקרקעין הארצי של לשכת עורכי הדין.

בלשכת עורכי הדין מציינים כי "בניגוד להמלצה שלנו לשמר את המצב הקיים של שטח קומה לפי הגבוה מבין השניים – קומה קיימת או קומה תב"עית - התיקון מציע כי השטח המחושב לתוספת קומות בפרויקט יחושב רק על פי התכנית החלה במגרש". המשמעות לטענתם עשויה להיות קריטית בעיקר במגרשים בהם בוצעו הפקעות ושבהם נוצלו זכויות בניה ואף נבנו בניינים בקווי בניין נמוכים. בבניינים אלו, שטח הקומה הקיימת יכול להגיע ל 60% משטח המגרש החדש לאחר הפקעה, ולכמעט לכפול משטח הקומה שתחושב לפי התכנית. "הדרך המוצגת על ידי מנהל התכנון תביא לכך שתמ"א 38 תהפוך לעשירים בלבד, מדובר בקטסטרופה".