שוק נדל"ן רותח? - כך אפשר לשמור על ההגינות

העלייה הדרמטית במחירי הנדל"ן בישראל גרמה למקומות רבים במרכז הארץ ובראשם העיר תל אביב, להפוך לאזורים שבהם חלקים נרחבים מהציבור אינם יכולים עוד להרשות לעצמם לרכוש דירה, או אף להתגורר בה בשכירות. הסיבה לכך פשוטה: בישראל שנת 2015 אין רגולציה – לא על המחירים – ולא על האופן שבו דירות מושכרות ומשופצות.

בברלין, לעומת זאת, מקום שבו שוק הנדל"ן רושם בשנים האחרונות עלייה שנתית ממוצעת של כ-8% מתנהל שוק דיור שונה בתכלית: שוק שבו ישנה לא רק תקרה לייקור שכר הדירה, אלא גם מגבלות ברורות בנוגע לשיפוצי נכסים בעיר – שמטרתן לרסן את שוק דירות היוקרה - בדרך לתמרץ סטנדרטים סביבתיים. כל זה לא סותר את העובדה כי עדיין מדובר בשוק נדל"ן "רותח", שהוכתר בשנים האחרונות כאחד היעדים המובילים בעולם למשקיעי נדל"ן.

תחילה מעט נתונים: בברלין, עיר שבה מתגוררים כ-3.5 מיליון בני אדם, רק כ-15% מהאוכלוסייה מחזיקה בבעלותה דירות – נתון שהופך אותה לעיר שבה שיעור שוכרי הדירות הוא מהגבוהים בעולם ועומד על כ-85%. עד לפני כשמונה שנים, שיעור הבעלות על דירות בעיר היה אף נמוך יותר ועמד על כ-11% בלבד.

לשם השוואה, בישראל, כמו במדינות מערביות רבות אחרות, שיעור הבעלות על דירות נע בין 60%-70% מהשוק – אלא שכאמור בעוד שאצלנו מדובר בשוק פרטי לחלוטין, בלתי מפוקח ונתון לרצונם הטוב (או לא) של בעלי הנכסים – הרי שבמודל הברלינאי פועלים מספר מנגנונים בסיסיים: המנגנון הראשון הוא מרשם שכירויות עירוני. הקונספט פשוט: באתר העירייה ניתן להיכנס ולראות מהם דמי השכירות בכל רחוב.

הגוף האחראי על איסוף הנתונים במאגר הוא המחלקה לפיתוח עירוני וסביבתי בעירייה והמחירים המפורסמים בו הם נתוני אמת מדגמיים. המאגר מאפשר מצד אחד לשוכרי הדירות לדעת מה דמי השכירות הממוצעים עבור דירה ברחוב מסוים, אך חשוב מכך הוא קובע תקרת שוק למחיר: על פי חוק השכירות ההוגנת בברלין, בעלי נכסים יכולים להעלות את שכר הדירה עד לתקרה של 15% מהמחיר הממוצע במאגר – במהלך שלוש שנות שכירות.

"מנגנון נוסף שקיים בשוק הדיור בברלין הוא מגבלה על שיפוצים. יש אזורים שבהם אסור לשפץ את הדירה באופן שתהפוך אותה לדירת יוקרה – למשל על ידי תוספת של מקלחת שנייה, או תוספת של מרפסת שנייה", מסביר ניקולאס דוס וון הומאייר, יזם נדל"ן ותיק המעורה בשוק הדיור הברלינאי ב-30 השנים האחרונות. "למשל בשכונות כמו קרויצברג העירייה אוסרת על כך לחלוטין והסיבה היא שהם רוצים לשמור על הקהילה המקומית וצביון השכונה. שיפוצי יוקרה מכפילים לפעמים את המחיר ודוחפים החוצה חלקים גדולים מהקהילה הטבעית של האזור", הוא אומר. הכפלת מחירים עשוי להישמע כאמירה כללית, אך המציאות בשוק הנדל"ן המבוקש של ברלין מוכיחה כי מדובר בנתוני אמת: בחמש השנים האחרונות המחיר למ"ר בשכונת שרלוטנבורג למשל, הכפילו את עצמם מממוצע של כ-3,000 יורו למ"ר לכ-6,000 יורו למ"ר.

"כדי להבין את האופן שבו שוק הנדל"ן בברלין עובד, חייבים להסתכל על המספרים והמבנה: ברלין מונה כ-3.5 מיליון תושבים ולכן כל אזור הוא מעין מיקרוקוסמוס המתפקד כיחידה כמעט-עצמאית. קהילה של 250,000 תושבים שגרה, נניח, במזרח העיר, צורכת באזור מגוריה את כל השירותים, המסחר, הבילוי ופעמים רבות גם התעסוקה – הם לא יחצו את העיר בכל פעם שהם זקוקים לרופא שיניים או חנות פרחים. המשמעות של שוק כזה היא העובדה שאנשים חיים באופן יחסי בתוך הרבעים שבהם הם מתגוררים – ויש חשיבות עליונה לשמירה על הקהילה והצביון", מסביר בשיחה עם וואלה! רוני פיפקו, מנכ"ל BlueRock fund, קרן השקעות שוויצרית הפועלת בשוק הגרמני.

פיקוח על ייקור המחירים ושמירה על צביון מקומי של קהילה, הם מטרות חברתיות מרכזיות שאותן מצליחה הרגולציה הברלינאית להשיג, אך מטרה נוספת שאותה הציבה לעצמה העירייה היא חידוש פני העיר בתקנים סביבתיים. "יזמים מקומיים שמבקשים לשפץ דירות, יכולים לקבל הלוואות מאוד זולות מבנקים מסוימים – במידה הם מציגים תכניות לשיפוץ בתקנים 'ירוקים' – והמשוואה הזו בהחלט מעודדת רבים להציג תכניות ירוקות", מסביר וון הומאייר. "הרגולציה על השכירות חותכת בכ-50% את הכדאיות של השקעות מסוימות – המבקשות לרכוש בניין ולשפץ אותו – ולכן צריך להכיר היטב את החוקים ואת האזורים השונים בעיר".

בינתיים, מסיור בנכסים בברלין, נראה כי הרגולציה אינה מפריעה לגיוון בטווח המחירים בעיר: כך למשל, דירת 200 מ"ר עם תקרה גבוהה (תקרה בגובה 4 מטרים) בשכונת שרלוטנבורג המבוקשת, נמכרת כיום במחיר של כ-1.5 מיליון יורו ואילו דירת 4 חדרים בגודל ממוצע של כ-110 מ"ר בשכונת מרצאן-הולסדורף במזרח העיר, או ברובע שפנדאו תעלה בממוצע כ-300 אלף יורו.

עם זאת, בעוד הרגולציה נתפשת כמהלך שבצידו יתרונות רבים, הרי שרבים סבורים כי יש לכך גם חסרונות. "הרגולציה משפיעה על ההיצע. היא מלחיצה את השוק וגורמת לעתים לעליית מחירים מלאכותית. ראינו את זה קורה גם בשנות ה-70 וה-80 – בכל פעם שהכניסו חוקים חדשים לשוק – המחירים עלו", מציינים ב-BlueRock fund.

הכותבת היתה אורחת של BlueRock fund בברלין