אם תשאלו את מומחי הנדל"ן כיצד קרה שברלין נותרה בין הערים הבודדות בעולם שמציעה לשוכרי הדירות בשטחה חוזה רב שנים עם שכר דירה קבוע, שלא ממריא גם כאשר האינפלציה עולה, הם יענו לכם שיש לזה מחיר. אמנם מדובר בגן עדן לשוכרי הדירות אבל גם למשקיעי הנדל"ן, אם רק יכירו היטב את מערך התקנות והחוקים בעיר.
הנהירה הזרה למטרופולין המצליח בגרמניה ובאירופה, הובילה לעליה במחירי הנדל"ן בשנים האחרונות. משקיעים מכל המדינות שמצאו את תנופת הבנייה בעיקר בחלק המזרחי של העיר כאטרקטיבית, חיפשו את התשואות הגבוהות אבל במקביל, שכחו כי שוכרי הדירות שלהם מודעים היטב לזכויותיהם ועלולים לנצל זאת לטובתם.
כעת נשאלת השאלה מהי הדרך המומלצת להשקיע ברכישת נדל"ן בברלין ומהו המודל שיבטיח את התשואה הגבוהה ביותר? כמו תמיד, ההמלצה היא לנצל את יתרון הגודל ולשקול רכישת בניין הכולל כמה יחידות דיור ולא דירה בודדת. מדובר במודל רכישה מרוכז לבניין שבו כל משקיע קונה דירה ספציפית במחיר נמוך יותר מדירה בודדת בשוק וגם המסים וההוצאות הנלוות מחולקות בין כלל הרוכשים. יצוין כי בעת רכישת דירה באופן עצמאי בשוק יש להוסיף 15%-12% למחיר הדירה לכיסוי ההוצאות הנלוות.
"המודל מבטיח נקודת פתיחה בטוחה ותשואה שוטפת נאה וידועה מראש מכיוון שאנו יודעים מה השכירות שאנו מקבלים כיום ובאיזה מחיר שוק אפשר למכור את הדירה כבודדת בשוק", מבטיח אלעד יצחקי, מנהל המכירות של חברת אינספיריישן גרופ, המתמחה בהשקעות וניהול נדל"ן בברלין.
מעוניינים להשקיע בברלין? הצטרפו להצלחה
איך זה באמת עובד?
"במודל הנוכחי של מכירת דירות, אנו מקימים קבוצת רוכשים שקונה בניין שלם שטרם רשום בטאבו כבניין משותף כאשר לכל אחד מהמשקיעים משויכת דירה ספציפית. הערת אזהרה נרשמת זמן קצר לאחר הרכישה", מסביר יצחקי. "מאותו יום מתחילה להיכנס השכירות של הדירה או הדירות שנקנו ובמקביל אנו מתחילים תהליך של חלוקה ורישום בטאבו, לאחר תקופה של עד 24 חודשים הדירה נרשמת על שם הלקוח באופן סופי ויש נסח טאבו. מדובר על השקעה סולידית שמניבה תשואה שוטפת משכירות באזור ה- 3-5% וזאת בנוסף לעליות הערך שהן 8-9% כל שנה בשנים 2011-2014 אלו היו עליות המחירים והצפי לשנים הבאות דומה".
לפי הערכות בשוק, במודל הראשון ניתן לרכוש דירה בברלין בהשקעה מינימלית שיכולה להתחיל אף ב-50 אלף אירו הון עצמי.
האם קיימים מודלים נוספים?
יצחקי: "המודל השני מציע למשקיע להיכנס לפרויקט בשלב מוקדם יותר ובסכומים גבוהים יותר, ולקבל חלק ממניות בחברה שמוקמת לצורך קניית בניין כזה או אחר. המשקיע למעשה הופך להיות חלק מקבוצה אשר רוכשת בניין, ופועלת בהתאם לתכנית עסקית שבנויה לשנתיים וחצי עד שלוש שנים, אשר במהלכן נבצע בניה ופיתוח, פינוי, השבחה והעלאת שכירויות, ובסופן נמכור את הדירות או הבניין.
"במודל זה למשקיע אין דירות הרשומות בטאבו על שמו, אלא הוא חלק מקבוצה והתשואות נעות בין 8%-15% לשנה לפחות. במודל זה, מכיוון שמדובר על קבלת מניות בחברה ואנו שואפים להקטין את מספר השותפים ככל שניתן, ההשקעה המינימלית היא 200 אלף אירו".
איך מועברים הכספים?
על מנת להבטיח ככל האפשר את המשקיעים, כספי הרכישה מופקדים בשלב ראשון בחשבון נאמנות בארץ או בגרמניה לפי העדפת המשקיע. לאחר השלמת קבוצת הרוכשים, כלל הכספים מועברים לחשבון נוטריוני בברלין, כאשר הנוטריון המקומי הוא זה אשר מבצע בפועל את הרכישה של הבניין ומנהל את הליך רישום הדירות בטאבו הגרמני. רק לאחר רכישת הבניין והעברת הבעלות לרוכשים מועברים כספים לזכות החברה היזמית.
כמו כן, מיד לאחר השלמת העסקה יתחיל הקונה לקבל שכר דירה ועד שנתיים לאחר מכן תירשם הדירה בטאבו על שמו.
לסיכום, כשמדובר ברכישת נדל"ן בעיר מבוקשת כמו ברלין, מודלים קבוצתיים מציעים יתרונות רבים כמו נכסים במחירים נמוכים ממחירי השוק, הגעה לנכסים מועדפים באזורי הביקוש, הבנה והכרה של מצב הבניין טרם הרכישה, ניהול צמוד מכוון לקוח ועוד.
כל אלה, בתוספת היכרות מעמיקה עם ענף הנדל"ן הברלינאי ומערך התקנות והחוקים הגרמני, הכרחיים למשקיעים אשר מעוניינים לבצע את השקעותיהם באופן בטוח, במחירי כניסה אטרקטיביים ותוך שאיפה למקסום התשואה לאורך השנים.
מעוניינים להשקיע בברלין? הצטרפו להצלחה