הריבית בארה"ב צפויה לעלות בחודשים הקרובים ולהשפיע על כל שוקי הנדל"ן ברחבי העולם ובמיוחד בישראל, שהתרגלו לריביות אפסיות. בניגוד להרבה מדינות בעולם שבהן מחירי הדירות נפלו בחדות במהלך המשבר של 2008-2009 והתאוששו רק בצורה חלקית. ייתכן שהעלאות הריבית הצפויות בשנים הקרובות ברחבי העולם וכתוצאה מכך גם בישראל יהיו הגורם שבסופו של דבר יוריד את מחירי הדירות.
יריב פז, מנכ"ל ובעלים של Paz Group מספר בראיון ל"גלובס" מדוע הזוגות הצעירים שרצים אל משרדי המכירות עושים את טעות חייהם בכך שרוכשים דירות בישראל במחירי שיא של כל הזמנים והשקעות טובות יותר מחכות להם בכל רחבי העולם.
Paz Group מנהלת 8 קרנות השקעה בנדל"ן ברחבי ארה"ב כשבמרבית הקרנות יש 35 משקיעים. כל אחד מהקרנות רוכשות בתי מגורים, מנהלת אותם בעצמה ומשכירה את הדירות לשוכרים לטווח ארוך.
- מה אתה חושב על מחירי הדירות בישראל, האם אתה חושב שמתפתחת בועה?
"העולם עוקב אחר הפדרל ריזרב והדיבור הוא שייתכן שכבר בתקופה הקרובה הבנק המרכזי האמריקאי יעלה את הריבית. ככל הראה כאשר הפדרל ריזרב יעלה את הריבית גם בנק ישראל יצטרך ללכת בעקבותיו. מי שיושפע מכך הן כל המשכנתאות הצמודות. ההחזר החודשי של המשכנתא יעלה. אנשים לא יצליחו לעמוד בהחזר חודשי שעלה בכמה מאות שקלים מדי חודש למעמד הביניים זה מאוד משמעותי".
- אתה חושב שצפוי משבר נדל"ן בישראל, למרות שכולם מדברים על כך שהממשלה לא מצליחה בכלל לבלום את מחירי הדירות שעולים ללא הפסקה?
"הריבית שתעלה בשלב הראשון לא תשפיע, בהמשך כשהמגמה של העלאת הריבית תתחזק, אנשים שלא יעמדו בהחזרים ייאלצו למכור את הנכסים, במקרה הטוב. במקרה הרע אלה שיהיו יותר חלשים פיננסית ייאלצו לפשוט רגל והבנקים יעקלו את הדירות. ברגע שיהיו הרבה דירות מעוקלות, היצע הדירות יגדל ומחירי הנדל"ן בישראל יירדו".
- אבל העלאת הריבית הצפויה בארה"ב יכולה להוריד גם בארה"ב את מחירי הדירות, אז למה עדיף להשקיע דווקא שם?
"מחירי הדיור בארה"ב קרסו כבר במשך שנים ארוכות. היום לקנות בית בארה"ב עולה שליש מאז לבנות אותו. לבנות מטר מרובע בארה"ב עולה 1,000 דולר. היום לקנות מטר מרובע בשוק החופשי בארה"ב לפי 300-400 דולר. מחירי הנדל"ן בארה"ב הם בתחתית למרות העליות האחרונות. לעומת זאת, מחירי הדירות בישראל הם כל כך גבוהים ואני אומר את זה כאחד שמחזיק מספר דירות להשקעה בישראל".
- אם אתה חושב שמחירי הדירות בישראל גבוהים, למה אתה לא מנסה למכור אותן?
"אני רכשתי את הדירות להשקעה שברשותי בשנת 2006 ונהניתי מעליות מחירים משמעותיות. מעבר לכך אני רואה בדירות השקעה לטווח ארוך מאוד ונהנה ממחירי שכירות שמהווים תשואה שוטפת. אבל במצב כיום אני לא מחפש ולא רוכש דירות נוספות להשקעה בישראל בגלל המחירים הגבוהים".
- אז מה אתה מציע כיום לזוגות צעירים לעשות, גם למגורים לא כדאי לרכשו דירה בישראל?
"אם מדובר על דירות להשקעה, מאוד מאוד כדאי לעצור ולבחון אופציות להשקעה בדירות שהן לא בישראל. התשואות בישראל הן מאוד מצחיקות, בין 3%-4%. זוגות שרוצים לגור בדירות הייתי ממליץ לחכות עם ההחלטה כי יש סיכוי טוב שמחירי הנדל"ן בישראל ירדו לאחר כ-10 שנים של עליות כמעט רצופות. אין עדות בעולם להרבה שוקי נדל"ן שעלו במשך תקופה כה ארוכה ורק הנתון הזה מגדיל את הסיכויים לירידת מחירים".
- הרבה ישראלים חוששים מאוד מהאפשרות של רכישת נדל"ן בארה"ב. ממה נובעים החששות שלהם?
"כמעט בכל מקום בעולם אפשר להשיג תשואות גבוהות יותר מישראל, במחירים נמוכים יותר, בהשוואה להשקעה בדירות מגורים בישראל. הישראלים מעדיפים לרכוש דירות בישראל בגלל הקרבה לנכסים וההיכרות עם השוק המקומי, מאשר להחליט על השקעה בדירת מגורים שאולי היא תהיה קצת וירטואלית ורחוקה מהם הרבה יותר. המשקיעים המוסדיים ובתי ההשקעות גם נהגו במשך שנים ארוכות להשקיע את מרבית כספי הפנסיה שלנו בישראל, אבל בשנים האחרונות הם היטו חלק ניכר מההשקעות לבורסות אחרות בעולם והמהלך הוכיח את עצמו בגדול. עכשיו הגיע הזמן שמשקי בית יהיו יותר ספקנים ויבדקו השקעות נוספות ברחבי העולם".