השקעה של חצי מיליארד שקל: מתיחת הפנים של מרכז ירושלים

"במשך השנים מרכז העיר בירושלים נזנח. חלק מהאוכלוסייה עבר להתגורר בשכונות הפרבריות של העיר וכך יצא שירושלים, כמו ערים רבות בעולם, סבלה מתופעת 'הבייגלה': השימושים יצאו החוצה ולב העיר נשאר ריק", מספר ליאור בר דור, המשנה למנכ"ל חברת עדן, שהוקמה בשנת 2002 במטרה לחדש ולהחיות את מרכז עיר הבירה.

"תופעת הבייגלה", כפי שמכנה אותה בר דור, נגרמה בין השאר בשל תנופת הבנייה בשכונותיה החדשות של ירושלים במהלך שנות ה-80' וה-90', מהלך שגרם באופן מואץ יחסית להתרוקנות לב העיר והזנחתו – כך שהצירים המרכזיים של מרכז העיר – בהם רחוב יפו, הנביאים ושלומציון המלכה – סבלו מקיפאון יחסי.

על רקע הקיפאון הזה הוקמה עדן, חברה לפיתוח כלכלי המופעלת על ידי עיריית ירושלים, אך פועלת באמצעות שיטה תקציבית המאפשרת לה ליהנות מכ-50% מכלל האגרות וההיטלים הנגבים על ידי יזמים פרטיים באזור זה – לטובת פיתוח בלעדי של האזור. על פי הנתונים הרשמיים, השקיעה החברה בחמש השנים האחרונות סכום של כ-450 מיליון שקלים בתכניות לפיתוח מרכז העיר ירושלים ובמהלך 2015 הושקעו כ-60 מיליון שקלים נוספים. על פי התחזיות, עד שנת 2020 יושקעו עוד כ-400 מיליון שקל באזור זה.

"עד לפני כשמונה שנים הגיעו לכאן יזמים שפיתחו בעיקר פרויקטי מגורים חדשים לטובת אוכלוסייה מאוד אמידה. צצו שורה של פרויקטי יוקרה חדשים, שאמנם תרמו להתחדשות אבל העמידו אותנו בפני דילמה משום שלא רצינו ליצור בעיה חדשה. בנקודה הזו לקחנו חזרה את תפקיד הרגולטור וסוכם שבפרויקטי מגורים גדולים – תהיה חובה לשלב ייעוד נוסף – מלונאות או משרדים", מציין בר דור.

כיום ישנן תכניות מאושרות בתכנון למסחר ומשרדים במרכז העיר בהיקפים של בין 90-100 אלף מ"ר, מתוכם נמצאים בבנייה כ-20 אלף מ"ר וכ- 1,800 יחידות דיור חדשות מתוכננות אף הן להיבנות במרכז העיר – כ-800 מהן כבר בתהליכי בנייה. בין השאר שופצה שדרת הרכבת הקלה ברחוב יפו, הושלם תהליך של יצירת רצף מסחרי בין עסקי רחוב שלומציון המלכה, מרכז העיר ואזור ממילא, הושקעו עשרות מיליוני שקלים בשיפור המדרכות, התאורה, צמחיית הרחוב, החלפת קו הביוב הראשי (שהיה במקום מתחילת המאה הקודמת.) וגם הוקמו מוקדים בילוי חדשים – בהם כיכר המוסיקה ומתחמים מסחריים חדשים.

עוד במוקד התכנית: "מסלול ירוק" למלונאות – מסלול תכנוני שבמסגרתו ניתן לשנות ייעוד של קרקע למגורים, מסחר או משרדים, באופן מהיר יחסית, לטובת ייעוד מלונאי. בעדן מתגאים בנתונים: במרכז העיר יתווספו בשנים הקרובות כ-1,500 חדרי מלון (לכ-1,000 חדרי מלון הקיימים באזור כיום) – כ-900 מהם בבנייה. על פי התכנון, בסוף התהליך יתווספו לעייר כ-3,000 חדרי מלון סך הכל.

אחד הפרויקטים שנבנים באזור הוא זה של חברת אזורים, המשלב 88 יחידות דיור מעל 50 חדרי מלון בפרויקט אחד. "חמישים אחוז מהרוכשים בפרויקט הם תושבי חוץ, שמאוד מתחברים לקונספט שמאפשר להם לגור ולארח את המשפחה מחו"ל בחלק של המלון – ואין ספק שהשינוי הרדיקלי שהאזור עובר – כולל בנייה של מבנים חדשים, פיתוח צירי המסחר והעסקים - תורם להגעה של אוכלוסייה חזקה לאזור", מציין בשיחה עם וואלה! תומס מימון, מנהל מכירות אזורי בחברה.

הפרויקט של חברת אזורים, לצד פרויקטים של חברות יזמיות נוספות המשלבים מגורים ומלונאות, הופך להיות אחד הטרנדים החדשים במרכז העיר הירושלמי. "יש מצוקת חדרים בירושלים, אבל היום לפנות למשקיע שיבנה 200-300 חדרי מלון זה לא עניין פשוט. העירייה האמינה שהשילוב הזה נותן מענה למצוקת החדרים בעיר, לצד תרומה של יחידות דיור – ופיתוח סביבתי. פרויקטים מלונאים ברחובות הראשיים יוצרים כניסות מטופחות, שבילי כניסה מטופחים וכך קמו לא מעט מלונות בוטיק באזור, קונספט שעד היום היה אופייני יותר לתל אביב".

עם זאת, על פי הדיווחים המכירות בפרויקט אינן בקצב גבוה. האם ישנו קושי למכור דירות בפרויקטים מסוג זה? "המחירים נעים בין 30 ל-50-60 אלף שקל למ"ר ולכן גם קצב המכירות הוא נמוך", הוא מסביר.

בחזרה למרכז העיר: כיצד מחדשים אזור שאין בו כמעט אף עתודת קרקע פנויה, ומרביתו מפותח בכל הייעודים? "עיקר המאמץ מופנה לטובת הוספת קומות במבנים קיימים – לצד התחייבות של היזמים להוסיף קומת מסחר במפלס הרחוב בפרויקטים החדשים, באופן שישדרג וירחיב את צירי המסחר המרכזיים בעיר", מפרט בר דור. כך, במרבית רחובותיה של מרכז העיר ניתן להוסיף קומות למבנים קיימים באופן שיגיע עד 10 קומות ובצירים מסוימים – דוגמת רחוב המלך ג'ורג' – ניתן לבנות עד 24 קומות.

בעדן מציינים כי הטיפול במרחב הציבורי היה קטליזטור לתנופת פיתוח נדל"נית שהובילו לפתיחתם של מלונות בוטיק, בתי קפה ומסעדות ומאז תחילת פעולתה של הרכבת הקלה באזור – קודמו מספר רב של פרויקטים בשימושים מעורבים של מגורים, מסחר ומלונאות. "בעוד שלוש שנים, תושבי המרכז יוכלו לעלות על הרכבת המהירה ולאחר 30 דקות נסיעה ועוד 10 דקות נסיעה ברכבת הקלה של ירושלים, יגיע לאזורי הבילוי במרכז הבירה", מעריכים בעדן.