האם האקזיט הבא שלכם יהיה בברלין?

כל מי שמחזיק איזשהו נכס בבעלותו ומבקש לקבל עליו תשואה או אפילו למכור אותו מכיר את הבעיה ומתמודד עם השאלה: כמה אוכל לקבל תמורתו אם אשכיר אותו לפרק זמן מוגבל ובכלל, האם אוכל למכור אותו בעתיד במחיר גבוה יותר ממה ששילמתי עבורו?

כל עוד מדובר במקום המגורים או הסביבה המוכרת, האצבע נחה על הדופק והמידע נגיש. אבל מה קורה כשמדובר בנכס בחו"ל שמרוחק כמה אלפי קילומטרים מהעיניים והאוזניים שלנו? השקעות בנדל"ן נחשבות לרוב לאפיק בטוח יותר משאר מסלולי הסיכון הבורסאיים, אם רק קיימת מידת הסבלנות הנדרשת.

ואולם, כשמדובר בנכס שנמצא מעבר לים כדאי לבצע את ההשקעה באמצעות חברת השקעות נדל"ן שמתמצאת ביעד ומנהלת השקעות ונכסים אחרים. מי שקרא את שתי הכתבות הראשונות בסדרה כבר הבין שברלין היא מניה כמעט בטוחה.

העיר הגרמנית שהפכה עם השנים לאחת המתוירות בעולם והמבוקשות למגורים, לא מחכה יותר מדי וכלכלתה צומחת בקצב מהיר. המצב הזה מוביל לעליה בביקוש להשכרת דירות ולהמרצת משקיעים פוטנציאליים בתחומי הנדל"ן. הבעיה היא שכמו בכל עיר מצליחה, קיים מחסור עצום בדירות למכירה ולהשכרה וכאן גם מתחילה בעצם העבודה האמיתית.

למי שמחפש נכס בברלין לא צפויים חיים קלים. ההתמודדות עם שאלות הרות גורל כמו איך נדע שהמחיר שנדרש עבור הדירה תואם את מחיר השוק? או איך נחשב את גובה דמי השכירות לאחר הרכישה? הן מסובכות מדי כדי להשיב עליהן לבד.

לדברי תומר יצחקי, מנכ"ל חברת אינספיריישן גרופ, המתמחה בניהול השקעות נדל"ן בברלין, התשואה בבירת גרמניה אמנם משקפת רמת ביטחון למשקיעיה ועם זאת כדאי לדעת ממה להיזהר. "הבטחות לתשואה של 5%-6% צריכות לעורר חשד ולהדליק נורת אזהרה, בדיוק כמו הבטחות לתשואה זהה עבור דירות במרכז תל אביב.

ברלין היא עיר חזקה ומבוססת וההשקעות באזורי הביקוש שלה נחשבות יציבות ומספקות תשואה התחלתית של 3%-4.5% על חוזים סטנדרטים, זאת במידה ומחירי הדירות שבה מוצעים במחירים הוגנים ולא מעל מחירי השוק".

"מחיר הדירה, כמו גם התשואה, אמנם מוחלטים אבל יש יותר מדרך אחת להציג אותן מוסיף יצחקי. לדבריו, חברות השקעות המציעות נכסים בברלין מציגות לעתים את מחיר הדירה לפני ההוצאות הנלוות (מס רכישה, תיווך, נוטריון) מה שלא משקף את המחיר המלא ומעוות גם את חישוב התשואה".

"לפיכך, מומלץ לבדוק את חוזה השכירות היטב ולשים לב להבטחות בסגנון: בשנים הקרובות התשואה שלכם מובטחת'. אותה תשואה מגיעה מתוך התשלום על ההשקעה, כלומר מהכסף שלכם. חשוב מאוד לדעת כמה תשואה תקבלו עבור הנכס אחרי אותן הבטחות, ומה ההשלכות של החישובים הללו על מחיר הדירה".

שאלה נוספת שצריכה לצוץ היא שאלת המימוש, גורס יצחקי. כלומר האם ניתן יהיה למכור את הנכס בעתיד תוך השגת רווחים. "תשאלו כמה מימושים ביצעה חברת השקעות הנדל"ן שלכם וכמה משקיעים יש לה. זאת אינדיקציה מצוינת לבחון את הצלחתה. אל תתביישו לבקש את רשימת המשקיעים שביצעו מימושים ומכרו את דירתם ברווח נאה, שוחחו איתם וקבלו מהם את המידע. זה יתרום הרבה לשקט שלכם".

מעוניינים לדעת איך להשקיע נכון בנדל"ן? קבלו את המדריך להשקעות בברלין