"הצעדים שמוביל שר האוצר כחלון בניסיון להוריד את מחירי הדיור מתמקדים בהאצת תהליכי התכנון והגברת שיווק הקרקע. אלא שעל פי ממצאי הדו"ח שלנו נראה שזה לא מספיק. על אף הניסיונות להגביל את פעילותם, שכבת המשקיעים תמצא דרך לרכוש דירות ולהגדיל את הביקוש. בנוסף, הצעדים שמוביל האוצר אינם מתמודדים עם העלייה המתמדת בגודל הדירות החדשות ובסטנדרט הבנייה שמייקר את הדירות החדשות ובעקבותיהן את השוק כולו", כך מסביר ירון הופמן-דישון, חוקר ומנהל הדרכה במרכז אדוה, אחד ממחברי דוח חדש שמתפרסם היום (ג') ועוסק בהשלכות של הצטברות העושר בידי מעטים על שוק הדיור.
"כחלון טועה כאשר הוא אומר שלא אכפת לו שברוטשילד נמכרת דירה ב-4 או ב-8 מיליון שקל, כאילו רוטשילד שייך לעולם אחר, שאינו חלק משוק הדיור הכללי", ממשיך הופמן-דישון, "כי כפי שאנו מראים בדו"ח, המחירים בשדרות רוטשילד משפיעים במישרין ובעקיפין על שוק הדיור כולו".
הדו"ח של מרכז אדוה שמתפרסם היום עוסק בריכוז המשאבים הכספיים בידי מעטים, העשירונים העליונים, מה שהופך אותם ל'כוח שוק' משמעותי שמשפיע גם על שוק הדיור. "העושר המשפחתי הגדל מאפשר למיעוט זה, המכונה "המשקיעים", לרכוש חלק משמעותי של היצע הדיור, בייחוד כאשר נוצרים תנאים נוחים נוספים ובהם ירידה בשיעורי הריבית", כך בדו"ח שחיברו שלמה סבירסקי והופמן-דישון.
לצד ההסברים הרגילים לעליית מחירי הדירות בישראל, כמו מחסור בהיצע, ריבית נמוכה ומחסור באלטרנטיבות להשקעה, סבורים מחברי הדו"ח כי קיים הסבר נוסף אליו לא התייחסו בצורה נכונה עד היום. "אנו מבקשים להציע הסבר נוסף, שעיקרו פוליטי?כלכלי. לפי הסבר זה, אחד הגורמים המשפיעים על שוק הדיור בכלל ועל התייקרות הדירות בפרט הוא פעילותה בשוק הדיור של שכבה חברתית צרה יחסית שמשאביה הכספיים גדלו משמעותית בשלושת העשורים האחרונים, בשעה שמשאבי שאר הישראלים לא השתנו במידה רבה. שכבה זו משפיעה על שוק הדיור הכללי הן בכך שהיא מסוגלת לרכוש דירות לצרכי השקעה והן בכך שהיא מחדירה אליו סטנדרטים גבוהים ויקרים, המחלחלים כלפי מטה בצורה של הוצאות דיור גבוהות יותר של חוגים נרחבים יותר של ישראלים. פעילותה של שכבה כלכלית זו מקבלת משמעות מיוחדת על רקע נסיגתה של המדינה ממחויבותה ההיסטורית לתחום הדיור".
"אין די ב'הצפת' השוק בקרקע"
מחברי הדו"ח מסבירים כי מדובר במשקיעים הנמנים על העשירון העליון, האלפיון העליון וגם תושבי חוץ ש"משתמשים בשוק הנדל"ן הישראלי וברכישת דירות יוקרה בארץ כאפיק השקעה וכמקלט מס, ולעיתים, גם כבית קיץ לחופשה בארץ הקודש".
בדו"ח מסבירים מחבריו גם מה הוא פרופיל משקי הבית של המשקיעים: "התופעה של משקיעים בשוק הדיור היא תולדה של התהוות היסטורית של שכבה של משקי בית שהכנסתם השוטפת גדולה משמעותית מהוצאותיהם השוטפות על תצרוכת ועל כן הם מצליחים לחסוך סכומים משמעותיים. אלה הישראלים היכולים כיום לרכוש דירה או דירות נוספות על זו שבה הם גרים, אם כאפיק של השקעה עבור כספיהם הנזילים, אם כדי להעניק דירה או דירות לילדיהם ואם כדי לשדרג את איכות הדיור שלהם. בפועל מדובר בעיקר בעשירון העליון של משקי הבית, העשירון שידע את הגידול המשמעותי ביותר בהכנסותיו בתקופה שלאחר 1985 . כיום העשירון העליון הוא היחיד שהכנסתו הפנויה (לאחר תשלומי חובה) גדולה מן ההוצאה הכוללת שלו לתצרוכת וההוצאה על משכנתא ואצל כל שאר העשירונים, לרבות העשירון התשיעי, ההוצאה הכוללת לתצרוכת יחד עם ההוצאה על משכנתא היתה גדולה יותר מן ההכנסה הפנויה, משמע, בממוצע, משקי הבית בעשירונים אלו נמצאים ב"אובר?דראפט" תמידי."
עוד במסגרת הדו"ח מסבירים סבירסקי והופמן-דישון כיצד אוכלוסיית המשקיעים מובילה להשפעה גם על כלל הציבור: "אם המשקיעים הרגילים משפיעים על מחירי הדיור בעיקר באמצעות הגדלת הביקוש, הרי ששכבת הישראלים העשירים במיוחד, הרוכשים דירות יוקרה במרכזי הערים, משפיעה בעיקר באמצעות החדרת סטנדרטים חדשים ויקרים, המחלחלים מטה בעיקר אל שותפיהם לעשירון העליון, ובמידות משתנות גם אל שאר הישראלים. כך, גם בפרויקטים של בנייני מגורים "עממיים" נכללים כיום, בנוסף לדירות ששטחן הולך וגדל, גם תוספות כמו מבואה גדולה, מועדון דיירים ומחסנים - המייקרות את עלות הבנייה ואת מחיר הדירה הסופי. הופעת מגדלי היוקרה במרכזי הערים משפיעה לא רק על אופי הבנייה של דירות חדשות, אלא גם מעלה את מחירן של דירות קיימות בסביבת מגדלי היוקרה".
"אין די ב'הצפת' השוק בקרקע"
במסגרת הדו"ח מגיעים סבירסקי והופמן-דישון למסקנה שהמדיניות של "שוק חופשי" הותירה את שוק הדיור להשפעה נרחבת של מה שמכונה "כוחות השוק" ובראשם אותם המשקיעים ולכן אין די ב"הצפת" השוק בקרקע, שכן כל היצע חדש, כך נטען בדו"ח, יגיע קודם כל לידיהם של אותם "המשקיעים".
הדו"ח גם כולל המלצות לקובעי המדיניות כיצד ניתן לשנות את המצב הקיים. "מדיניות ריאלית להורדת מחירי הדיור צריכה לכלול את הצעדים הבאים", נכתב בפרק המסקנות הכולל מספר נקודות. "העלאה משמעותית של המיסוי הישיר על הכנסתם של פרטים, בעיקר אלה הנמנים על השכבות העשירות. צעד זה מומלץ מזה שנים על ידי בנק ישראל, בהנחה שהוא יאפשר הגדלה של התקציבים החברתיים. אנו סבורים כי הוא יסייע גם בהורדת מחירי הדיור, אם באמצעות צמצום תופעת "המשקיעים" ואם באמצעות העמדת מקור מימון למעורבות עמוקה יותר של המדינה בשוק הדיור. צעדים אלו עשויים להשפיע יותר מאשר צעדי מיסוי נדל"ן ספציפיים כמו העלאת מס רכישה לרוכשי דירה שנייה, שאותם ניתן לעקוף על ידי תכנוני מס ו/או רישום הדירה על שם הילדים".
נקודה נוספת שעולה על ידי המחברים בפרק המסקנות היא הנהגת מס חדש על עשירי ישראל: "הנהגת מס עושר כללי, או לכל הפחות מס עושר על נכסי נדל"ן (דוגמת רעיון "מס אחוזות" שהוצע על-ידי מפלגת הלייבור בבריטניה לפיו בעלי אחוזות בשווי של יותר מ-2 מיליון ליש"ט ישלמו מס של 1% משווי הנכס בשנה). כלי מדיניות זה יכול להשפיע במקום שבו העלאה של המס הישיר אינה יכולה לסייע, ובמיוחד במציאות הישראלית שבה חלק גדול מרוכשי דירות היוקרה הינם יהודים אמידים מחו"ל אשר אינם משלמים מס הכנסה בישראל".
ההצעה השלישית של מחברי המסמך לקובעי המדיניות מתייחסת ליצירת היצע דירות במחירים ברי השגה: "במקביל לצעדים להגבלת הביקוש ולהפחתת השפעתו של העושר החדש על שוק הדיור, יש לנקוט גם בצעדים ממשיים להגדלת היצע של דירות במחיר הוגן, וזאת על-ידי יצירה של "אופציה ציבורית" משמעותית. כלומר, בנייה ממשלתית מאסיבית של דיור לרכישה ולהשכרה, בקרבת מרכזי תעסוקה, ברמת גימור ותחזוקה גבוהה ובמחירים אפשריים לציבור הרחב".