גם בנדל"ן: בואו תראו כמה קלים חיי השוכרים בברלין

אם קראתם בעיון את הכתבה הראשונה בסדרה סימן שאתם מבינים את הפוטנציאל הגבוה שטמון ברכישת נכסי נדל"ן בברלין. אחרי שבחרתם חברת השקעות שתבחר עבורכם את הנכס הנכון, תדאג לנהל עבורכם את הנכס ותיתן לכם לישון בשקט למרות שאתם מרוחקים ממנו כמה אלפי ק"מ, הגיע הזמן להבין כיצד תוכלו להעלות את מחירי השכירות ובעיקר להבין את תקנות הדיור החדשות שהחילה ממשלת גרמניה.

לפני הכל, אזהרה: עליכם לשכוח את כל מה שאתם יודעים על תעשיית הנדל"ן הישראלית ומוטב לכם לא לבצע השוואות למקבילתו הגרמנית. בניגוד למחירי השכירות הגואים בערים הגדולות שלנו, בגרמניה העסק מפוקח יותר.

חקיקה שנועדה לרסן ולבלום את עליית מחירי השכירות בערים הגדולות בגרמניה שהביקוש לדירות שכורות בהן גבוה, נכנסה לתוקף בחודש יוני האחרון וברלין, איך לא? היא העיר הראשונה להיכלל בה. מצוקת הדיור החריפה בברלין כבר מקשה על שוכרים למצוא דירות והמצב לא הולך להיות קל יותר.

לפי הערכות של מומחים, החוק החדש צפוי להגביר את המצוקה ואף ליצור ביקוש גבוה עוד יותר להשכרה של דירות שכמובן יוביל לעלייה ריאלית במחירי השכירות, זאת, בשל העובדה כי ממשלת גרמניה הטילה הגבלה נוספת בהיצע הדירות עקב ירידה בתחלופה.

בעיקרון, ממשלת גרמניה החליטה להשית את עמלת התיווך ששילמו מחפשי הדירות עד כה למתווכי נדל"ן – על בעלי הדירות והפיכת מדד השכירות העירוני ("מיטשפיגל") ששימש להמלצה בלבד, למדד מחייב גם בחוזים חדשים.

עד כה, המיטשפיגל שימש כמדד מחייב אך ורק בחוזים קיימים או חוזים ישנים כלומר, אם שוכר שהתגורר בדירה שילם שכר דירה מתחת למיטשפיגל, החוק התיר לבעל הדירה/חברת הניהול להעלות אותו רק עד לרמת המחיר שהציע המדד.

אם שכר הדירה היה כבר מעל מחיר המדד, אסור היה להעלות אותו יותר בכלל. עם זאת, בעלי דירות שביקשו להשכיר את דירתם מחדש לאחר יציאת שוכרים ותיקים, לא היו מחויבים להצמיד את דמי השכירות למדד ויכלו לבקש ככל העולה על רוחם עבור הנכס שלהם.

אלא שמעתה, עם כניסת החקיקה החדשה לתוקפה, מותר לבעלי דירות לייקר את שכר הדירה בגובה של עד 10% מעל המיטשפיגל בלבד.

זאת, בתנאי ששכר הדירה ששולם במשך שנה שלמה עבור הדירה היה כבר גבוה יותר מהמיטשפיגל, בתנאי שמדובר בדירה חדשה או דירה שמועמדת להשקעה בפעם הראשונה, בתנאי שהדירה עברה שיפוץ מקיף בעלות של כשליש משוויה או אם השוכר החדש מצהיר כי בכוונתו לשהות בה זמן מוגבל בלבד

כרגע, מוקדם מדי לדעת כיצד מתבצעת האכיפה על תנאי הרפורמה. נגד מדד המיטשפיגל עצמו הוגשו מספר תביעות ייצוגיות, בטענה שהוא רחוק מלשקף את מחירי השכירות הממוצעים וההערכה היא כי יעברו עוד מספר חודשים עד שהשוק כולו יבין כיצד הדברים עובדים בשטח ולמדוד את ההשפעות על שוק השכירות הברלינאי. בנוסף, הרפורמה אינה מגדירה באופן ברור את הסנקציות על בעלי הדירות שלא פועלים בהתאם למדיניות.

גם חייהם של השוכרים לא צפויים להשתנות בטווח הקרוב שכן במידה והם חושדים כי הם משלמים שכר דירה גבוה יותר מהמותר עליהם להוכיח זאת בהליך משפטי.

ובכן, הפתרון הבולט ביותר כרגע הוא שדרוג הדירה בכפוף לקרטריוני מדד המיטשפיגל, שכן יש לא מעט מרחב תמרון בתוך מדד השכירות הרשמי וניתן להגיע אל הטווח העליון שלו בקלות יחסית, באמצעות שיפוצים ושיפורים לא יקרים במיוחד כמו הרכבת מטבח עם מקרר ושואב אדים או התקנת חלונות חדשים.

היצע הדירות בברלין הוא רחב מאוד וכולל מנעד סוגים גדול. אבל הדירות הפופולאריות ביותר הן אלה שממוקמות בתוך בנייני "אלטבאו" ישנים, מהסוג שנבנה לפני יותר ממאה שנה וכולל חדרים ענקיים, רצפות פרקט מבריקות, תקרות גבוהות, דלתות עץ מרשימות, חלונות מעוטרים שמשקיפים אל תוך חצרות פנימיות מטופחות. הצעירים האופנתיים שמציפים את ברלין פשוט עומדים בתור כדי לשכור אותן והבעלים שלהן לא צריכים להתאמץ יותר מדי כדי שהן יהיו מבוקשות יותר.

גם המשקיעים אוהבים את הדירות הללו מאוד ומי שמחפש דירה להשקעה בברלין לא יכול למצוא עסקה טובה יותר. הביקוש עבורן תמיד עולה על ההיצע. הן מושכות אליהן סטודנטים, אמנים וצעירים משכילים עם כסף, מה שאומר שתמיד אפשר למצוא עבורן דיירים ולא פחות חשוב – הן זולות משמעותית מדירות בבניינים חדשים ויקרים, אבל מייצרות תשואה לא פחות גבוהה.

כדי להוציא מדירות אלטבאו ישנות את המקסימום שווה להשקיע בהן קצת. שיפוצים קטנים כמו שיוף רצפות עץ ישנות או בניית מטבח מודרני – הוצאה של לא יותר מכמה אלפי אירו בסך הכל – יכולים לשדרג את ערכה באופן משמעותי ולהגדיל את התשואה.

בנוסף, אם הדירה מרווחת יחסית אפשר לשווק אותה כדירת שותפים, מה שמאפשר לגבות עליה שכר דירה גבוה מהרגיל משום הוא מתחלק בין כמה שוכרים. מגורים בשותפות מאוד פופולאריים בברלין, ודירות שותפים נחטפות ברגע יציאתן לשוק.

את כל זה אפשר לעשות, כמובן ובמסגרת החוק הגרמני, רק אם הדירה שלכם ריקה משוכרים. רוב הדירות בברלין נמכרות כשהן מאוכלסות, עם דיירים בפנים ומכיוון שחוזי השכירות בגרמניה מגנים מאוד על השוכרים צריך לרוב להתאזר בסבלנות עד שהדיירים ייצאו מרצונם מהדירה ואז לשדרג את הנכס. אפשר גם, כמובן, לנהל משא ומתן מסודר וחוקי לחלוטין עם השוכרים על יציאה מוקדמת מחוזה תמורת פיצוי כספי.

לסיכום, בניגוד לכאוס הנדל"ן בישראל, בגרמניה אפשר להישאר רגועים. מדיניות הפיקוח הממשלתית נוטה לטובת המשקיעים, נותנת יציבות לשוק ומונעת יצירת "בועות" שמשפיעות על מחירי הנדל"ן בערים הגדולות והמבוקשות במדינה.

אחרי הכל, כולם מבינים את הביקושים הגדולים למגורים בברלין, מינכן, המבורג ודומותיהן וגם דואגים לשמור על השפיות והביטחון הכלכלי של תושביהן.

מחפשים נדל"ן בברלין? לפרטים לחצו כאן