פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      מחפשים נדל"ן בברלין? כך תעשו את זה נכון

      תנופת המגורים בבירת גרמניה נמצאת בשיאה ולא בכדי היא אחת הערים המבוקשות באירופה. איך מוצאים בה הזדמנויות להשקעה ואיך מוודאים שתקבלו את התשואה הנכונה

      אילוסטרציה (ShutterStock)
      אחת הערים המבוקשות בעולם (צילום: shutterstock)

      מסתבר שהישראלים לא היו צריכים להיחשף לסערת מחירי המזון בברלין כדי להבין עד כמה נוחה היא וידידותית הכלכלה הגרמנית ורמת החיים שהיא מאפשרת לתושבי המדינה באשר הם.

      ההבנה חלחלה כבר הרבה קודם, כשגרמניה וברלין בפרט הפכו במהלך השנים האחרונות לאחד מיעדי התיירות המועדפים על ישראלים. כמובן שמה שרואים התיירים שמגיעים לעיר, לרגע לא משקף את המציאות היומיומית בברלין, ועדיין, היא לא רחוקה משם. מדובר בעיר מתפתחת שמהווה מוקד משיכה לכ-45 אלף תושבים חדשים בשנה.

      די רק לדעת שברלין מציעה לתושביה את מספר האפשרויות לדיור בר ההשגה הגבוה ביותר בעולם המערבי והתשואות על הנדל"ן הן מהגבוהות באירופה. כמו כן, הגידול הטבעי באוכלוסייה וההגירה החופשית לעיר הופכות את ברלין לעיר מועדפת גם על משקיעים.

      היזהרו מחלומות ורודים

      עיקר הגידול הוא בדרישה לשטחי מגורים והעובדה כי נכון ל-2015 חסרות בעיר 50 אלף דירות תוביל לכל הדעות לעליית מחירים עתידית בתחום הנדל"ן.

      תתפלאו, אבל כדי להשיג תשואה נאה על דירה בברלין לא צריך להיות כריש נדל"ן חובק עולם. מספיק לעבוד עם חברת השקעות טובה שתמליץ לכם על הנכס הנכון ותנהל אותו עבורכם מרחוק, בעוד אתם ממשיכים בחייכם בכל מקום שתבחרו.

      כמו בכל עיר מבוקשת (בעיקר על ישראלים), יש רבים שיקפצו על הכסף שלכם ויבטיחו לכם מימושים מהירים, תשואות מובטחות וחלומות ורודים. ובכל זאת, אם כבר אתם משקיעים את כל החסכונות שלכם כדאי שתדעו שלא מספיק רק לברר מרחוק אלא להתעקש ולבדוק את הפרטים הקטנים. כך תעשו את זה נכון:

      גבר קורא עיתון (ShutterStock)
      לא צריך להיות כריש נדל"ן כדי להצליח (צילום: AP)

      בדקו רקע והיסטוריה

      לא חסרות חברות השקעות נדל"ניות שמכירות היטב את ברלין ויוכלו לעשות עליכם רושם ראשוני חיובי. אבל כמו בכל רכישה מהותית, גם כאן כדאי לבדוק את החברה בציציות לפני שאתם רצים לבנק. זה אומר לדעת את ההיסטוריה שלה, לקרוא בדקדקנות את אתר האינטרנט שלה, לאסוף מידע מפורומים ומישראלים שמתגוררים בעיר, לברר על הניסיון שלה בעיר, את רמת הקרבה והשליטה שלה בנכסים שהיא מוכרת, המוניטין שלה, הצוות המקומי שלה ואפילו לדבר עם לקוחותיה. עדיף לבצע את הבדיקות הללו בשלב הראשון לפני הכל. פרטי המידע האלו ישמשו כעיניים ואוזניים עבורכם כשתשובו לביתכם.

      יש סיפורי הצלחה?

      תחום ההשקעות לא מתאים לכל אחד גם אם מדובר באפיקים סולידיים כמו נדל"ן שהסיכון בהם לא גבוה מאוד. ועדיין. אתם הולכים להשכיב את החסכונות שלכם בחברה שפועלת בחו"ל. לפיכך, שאלו האם החברה ביצעה כבר מימושים מוצלחים למשקיעים שלה? בקשו לדבר עם כמה כאלו? להבין מה היה מחיר הקנייה וכמה אחוזי רווח? בנוסף, מי הם העובדים? כמה אנשים אמורים לפעול עבורכם בברלין? מהם התפקידים שלהם? האם הם עובדים במשרות מלאות?

      האם הם פרילנסרים או עובדים קבועים בחברה? מהו הניסיון שלהם? מהם השירותים שתקבלו מהם? מהי רמת הזמינות שלהם? באיזו תדירות תקבלו דו"ח עדכון על מצב הדירה שלכם ובאיזו שפה? בקשו לדעת שמות, לקבל הגדרות תפקידים ובקשו גם דוחות דיווח לדוגמה.

      בקשו לראות בעיניים

      כן, גם אם יש לכם כסף מיותר וההשקעה נראית בטוחה, שקלו לטוס לברלין כדי לראות את הנכס ולהיפגש עם חברת הניהול. זה משתלב מצוין בחופשה שתפרגנו לעצמכם. איסוף מודיעין בשלב המוקדם יבטיח לכם שקט לטווח ארוך. בקשו לראות את חוזה השכירות המקורי של מי שמתגורר בנכס, מה גובה התשלום החודשי ומהן הבטוחות שהעמיד. אחר כך בדקו את גובה ההפרשות הנוספות שעליכם להעביר אם תרכשו את הנכס - דמי ניהול, הפרשה לקופת הבניין (חייב על פי חוק בבתים מחולקים לדירות), גובה מס ההכנסה וכו'.

      אמא ותינוק מסתכלים במחשב (ShutterStock)
      סרקו את לוחות האינטרנט (צילום: shutterstock)

      בדיקת שוק

      מיד כשתצאו מהנכס, החלו בבדיקה מקיפה של מחירו באמצעות סריקה של לוחות באזור ואתרי אינטרנט. האתר הגרמני immobilian scout, ייתן לכם תמונת מצב מהימנה על מחירי הנדל"ן באזור שלכם. לרוב, המחירים המופיעים בלוחות המודעות לא כוללים עלויות רכישה נלוות המגיעות לכ-12%-15% ממחיר הדירה וכדאי לזכור זאת. שאלו חברים שגרים בברלין מה דעתם על המחיר שבו מוצעות לכם דירות.

      כמה מגיע לכם

      שאלת המיליונים: טוב, אולי לא מיליונים אבל כמה אלפי אירו, צריכה להישאל כבר בשלב הראשוני: מה התשואה ההתחלתית עבור ההשקעה שלכם? קראו ביסודיות את הסכם הרכישה והתעכבו על תהליך הרכישה שמציעה לכם חברת הנדל"ן.

      שאלו האם החברה עמה נפגשתם היא זו שמוכרת לכם את הדירה? כמו כן, האם המכירה היא סופית או שהדירה שלכם יכולה להימכר למישהו אחר/ או לא להתממש כלל? כמו כן, בררו מתי. ישנם מודלים רבים להשקעה וחשוב להבין אותם. זכרו כי מידע זה משקף את רמת הסיכון ורמת הביטחון בעסקה.

      מידע, מידע ועוד מידע. מעבר לרצון לקבל תשואה גבוהה על ההשקעה שלכם בקשו דף שירותים של החברה, בדקו כמה יעלה לכם למצוא שוכר, לשפץ את הדירה, לפנות את הדייר, כמה יעלה לכם למלא דו"ח הכנסות בגרמניה על ידי רואה חשבון (מחויב על פי חוק) וכו'. העובדה שאתם רחוקים מהנכס שלכם לא צריכה להרחיק אתכם מהכסף שלכם.

      מחפשים להשקיע בנדל"ן בברלין? לחצו כאן