האם שוק הנדל"ן הישראלי מצוי בנקודת רתיחה היסטורית? על פי בדיקה שביצעה המחלקה הכלכלית במשרד השמאות של יו"ר לשכת השמאים לשעבר, ארז כהן, התשובה לכך חיובית.
בסקירה שבוצעה במשרד נכתב כי "מחירי הדיור לא עלו מעולם ברציפות במשך עשור שנים. מדובר בתופעה נדירה ביותר גם בקנה מידה עולמי. הממשלה וכחלון איבדו לחלוטין את אמון הציבור וישנה סכנה לרבבות נוטלי משכנתאות שלא יוכלו לעמוד בפירעון ההתחייבות. העיר תל אביב חזרה לקצב העלייה של שנות השיא 2009-2011". הסקירה גובשה בתגובה לנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה האחרונים לפיהם מחירי הדיור רשמו בשנה האחרונה עלייה נוספת של כ-4.5%, מהם כ-3% מאז נכנס כחלון לתפקידו כשר אוצר.
על פי נתוני הלמ"ס עליית מחירי הדיור החלה באופן רשמי בשנת 2007, שכן משנת 2000 ועד שנת 2006 דווקא ירדו מחירי הדירות בישראל בשיעור ממוצע של 12.4%. עם זאת, משנת 2007 ועד 2013 בלבד זינקו המחירים בשוק הנדל"ן בכמעט 86%. שיעור העלייה השנתי הגבוה ביותר נרשם בין מרץ 2009 למרץ 2010 בשיעור של 21%.
בסקירה נכתב כי "בעיר תל אביב, לדוגמא, עלו מחירי הדיור ברבעון האחרון בשיעור ממוצע של כ-3.2% - שהם כ-100 אלף שקלים נוספים לדירה ממוצעת. במידה וקצב העלייה הנוכחי יימשך מדובר על קצב עלייה שנתי מסחרר של 12-13 אחוזים במחירי הדירות. כלומר 300 אלף שקלים לדירה ממוצעת בשנה לכאורה".
בסקירה ניתנה התייחסות להכבדת עול המשכנתאות על משקי הבית וצוין כי "אם נשווה את הכפלת מחירי הדיור בתקופה שבין 2005 ל-2015 לעלייה ברמת החיים ולכמות הכסף שמצויה בידי הציבור, הרי שריאלית צריך היום משק בית ממוצע בישראל. לממן את הדיור בכ-85% יותר לעומת המימון שנדרש ממנו בתחילת 2005. במונחי משכנתא מדובר על משכנתא ממוצעת בהיקף של 700-800 אלף שקלים כיום, לעומת כ-400 אלף שקלים בלבד בתחילת 2005 - מה שמביא פוטנציאלית רבבות משקי בית שיהיו בסכנת העדר יכולת לפרוע את המשכנתא, במיוחד בתרחיש אפשרי של עליית ריבית".
חוסר אמון בכחלון
בשיחה עם וואלה! ציין כהן כי אחת המסקנות הבולטות בדו"ח הן חוסר האמון המוחלט שהציבור רוחש לממשלה ולשר האוצר משה כחלון. "בשלושת החודשים האחרונים, מאז החליט שר כאוצר כחלון על שורה של צעדים, לא רק שלא הייתה כלל עצירת מחירים, אלא הם התאפיינו דווקא בעליית מחירים מוגברת במיוחד שמזכירה מאוד את שנות השיא בעלייה 2009-2011. הצעדים שהממשלה נוקטת ישפיעו אולי רק בעתיד, אך רגיעה בעליית המחירים לא תגיע בתקופה הקרובה", ציין.
כחלק מחוסר האמון שהציבור רוחש לממשלה, נכתב בדו"ח כי "מחירי הדיור המשיכו לעלות בכל פעם שהיתה 'עצירת מחירים טקטית', דוגמת מע"מ 0, או הכפלת מס הרכישה, שהביאו ביוני להסתערות על שוק הדיור".
בסקירה נכתב לסיכום כי "על ממשלת ישראל לחדול לאלתר מיצירת פתרונות מאולתרים, דוגמת מיסוי ומחיר למשתכן, כי הם גורמים לשוק להתנהג בדיוק הפוך. שנית, על הממשלה לפעול אסטרטגית ולעבור מטיפול בביקושים לטיפול בהגדלת ההיצע, זאת באמצעות הגדלת כוח האדם בענף הבנייה, מעבר לשיטות בנייה מהירה ומודרנית יותר, קיצור הליכי אישור קרקע זמינה לבנייה, ויצירת תכנית ממלכתית כוללת להתחדשות עירונית שתייצר, כבר בשלב הראשון, תחושה של אופק שכיום לא קיימת כלל בשוק".