פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      האם התיקון לחוק המע"מ ישנה את מפת ההתחדשות העירונית?

      מומחים בענף מעריכים כי התיקון החדש לא ישפיע באופן משמעותי על מפת ההתחדשות עירונית. "הבעיה המרכזית היא לא תיקוני חקיקה בתחום המס – אלא העובדה שכ-20% מפרויקטי הפינוי בינוי לא ייצאו לפועל לעולם בשל חוסר כדאיות כלכלית"

      בניה בתל אביב במתחם גינדי (ראובן קסטרו)
      (צילום: ראובן קסטרו)

      בשבוע החולף הודיעה רשות המסים כי יזמה תיקון נוסף לחוק המע"מ המאפשר ליזמים בפרוייקטי תמ"א 38 ופרוייקטי פינוי בינוי לנכות את הוצאותיהם - גם בפרויקטים שלא יצאו לפועל. משמעות התיקון הוא כי מעתה ליזמים יותר לנכות מס (מס תשומות) גם בגין הוצאות ששימשו אותם לקידום פרוייקטי התחדשות עירונית שלא התממשו - בהם תיווך, פרסום, תכנון אדריכלי, או הוצאות משפטיות.

      התיקון החדש קובע עוד כי היזם יוכל ליהנות ממע"מ בשיעור אפס גם כאשר הדיירים מנצלים פטורים אישיים ממס שבח. באופן כזה, מבקשת רשות המסים הן להגדיל את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים בעיקר באזורים פריפריאליים והן להגדיל באופן כללי את התמריצים ליזמים.

      אלא שמומחים בענף מעריכים כי התיקון לחוק מהווה תמריץ מינורי ולא משמעותי, שאינו צפוי לשנות את מפת פרוייקטי ההתחדשות העירונית בישראל. אחד מהם הוא עו"ד ורו"ח ירון טיקוצקי, שותף מייסד במשרד דורון טיקוצקי קנטור גוטמן צדרבוים המתמחה במיסוי, המציין כי "אמנם מדובר במהלך חיובי, כזה המבקש להתיר ליזמים שהשקיעו כסף בפרויקטים מסוימים שלא יצאו לפועל לנכות את הוצאותיהם, אך אין לו משמעות רבה לגבי השוק. בעבר המצב החוקי בתחום המיסוי היה לוקה, אך רשות המסים כבר תיקנה בין השנים 2011-2014 את התשתית החוקית באופן שכיום נותן מענה ראוי לפרוייקטי התחדשות עירונית – ולכן התיקון הנוכחי אינו מהווה חסם משמעותי שיש לפתור אותו".

      האם תיקוני חקיקה בתחום המיסוי נחשבים אפקטיביים ככלי להתמודדות עם המשבר בשוק הדיור?

      "להשקפתי התשובה לכך שלילית. באופן כללי ניתן לומר באופן גורף כי שינוי מדיניות מסים – לא מייצרת דירות או משחררת דירות לשוק. כדי להשפיע על ההיצע חייבים לשחרר קרקעות ולמכור אותן ליזמים, בין השאר באמצעות תכניות ייחודיות כמו 'מחיר למשתכן', זהו הפתרון המרכזי ביצירת מאסה משמעותית של דירות".

      "בנוגע להתחדשות עירונית, המציאות היא שמה שמעכב פרויקטים אינו המצב החקיקתי בתחום המס, אלא העובדה שרשויות מקומיות רבות אינן מעוניינות בפרויקטים הללו ומערימות קשיים בדרך לאישורם. לכך יש להוסיף את העובדה כי מבחינה תכנונית בשנים האחרונות אושרו הרבה מאוד תכניות בניין עיר לטובת מתחמי פינוי בינוי – אך המתכננים לא השכילו לחשב את משוואת הכדאיות הכלכלית. על פי ההערכות כ-20% מכלל התב"עות שאושרו לא ייצאו לעולם לפועל, משום שיזמים נדרשים לבצע במסגרתן מטלות ציבוריות רבות שהופכות את הפרויקטים ללא כדאיים עבורם".