פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      מגמה חדשה: במקום לשכור, חברות בונות לעצמן מתחמים

      מסקירת החציון הראשון של 2015 לשוק המשרדים עולה כי טבע, SAP וחברות נוספות מעדיפות לבנות לעצמן מתחמים במקום לשכור או לרכוש. ומה בגזרת המחירים? בכפ"ס ורעננה ירידות, אך בהרצליה, נתניה והוד השרון – מתייקר

      פרויקט "גינדי" ברחוב החשמונאים תל אביב, יוני 2015 (ראובן קסטרו)
      (צילום: ראובן קסטרו)

      מגמה חדשה בשוק המשרדים? חברות ענק רוכשות קרקע ובונות לעצמן, במקום לקנות או לשכור שטחים, כך עולה מסקירה חדשה של שוק המשרדים שאותה מפרסמת מחלקת המחקר של אינטר ישראל, מקבוצת Cushman & Wakefield הבינלאומית. הסקירה הנוכחית, המתמקדת בביצועי שוק המשרדים בחציון הראשון של 2015 כוללת תשעה אזורי תעסוקה שונים במרכז הארץ - מנתניה בצפון ועד נס ציונה ורחובות בדרום.

      במסגרת המגמה החדשה מציינים באינטר מספר חברות שביצעו מהלכים מסוג זה בתקופה האחרונה – בהן חברת טבע, שרכשה לאחרונה קרקע לבניית קריית המשרדים שלה ברעננה, SAP שמקימה על קרקע שרכשה ברעננה את משרדי המטה שלה בארץ, אמדוקס שהודיעה באחרונה שהיא בוחנת אופציה דומה וחברות גלובליות נוספות. "אם בעבר תאגידים שרכשו נדל"ן, עשו זאת אך ורק במתחמים שדרשו השקעות עצומות - מרכזים לוגיסטיים, מתחמי מחקר או טיפול רפואיים וכד', הרי שכיום גם חברות שעושות שימוש במשרדים סטנדרטיים, בוחנות רכישות לצורך הקמה", ציינו באינטר ישראל.

      פרט למגמה זו, כוללת הסקירה גם ניתוח של רמות מחירי השכירות ב-9 אזורים. על פי הנתונים, בעוד מספר אזורי תעסוקה רשמו ירידה בדמי השכירות – בהם כפר סבא עם ירידה של כ-4% ורעננה עם ירידה של כ- 8%, הרי שמספר אזורים אחרים רשמו דווקא עלייה קלה: בפתח תקווה נרשמה עלייה של 2%, בנס ציונה-רחובות עלייה של כ- 4%, בהרצליה ובנתניה עלייה של 3% ובהוד השרון עליה של 2%. עם זאת, באופן ממוצע, ממצאי המחקר מצביעים על יציבות בדמי השכירות הממוצעים סביב רמה של 49 שקל למ"ר, כאשר בערים של אזור סובב נתב"ג וראש העין, נרשמה יציבות מחירים.

      פתח תקווה: עליה של 2% מ- 48 שקל למ"ר ל- 49 שקל למ"ר: "מזה כשנה וחצי שלא הוקמה קריית עסקים משמעותית בפתח תקווה ואין בה בנייה חדשה בהיקפים גדולים בתחום המשרדים. החוסר ביזמות בעיר בשנתיים האחרונות, הסיט במידה רבה ביקושים ממנה לערים אחרות כמו רעננה וכפר סבא. עדות לכך ניתן למצוא בבחירה של חברת טבע להקים את מטה המשרדים העתידי שלה דווקא ברעננה על אף ההעדפה שהייתה לפתח תקווה מבחינתה של 'טבע'", מציינים באינטר ישראל.

      ראש העין : ללא שינוי - 37 שקל למ"ר: מהסקירה עולה כי מחירי השכירות באזור ממשיכים להישאר סטטיים למדי, אך נרשם שיפור קל בשיעורי האכלוס. נתון מעניין שעולה מהנתונים הוא פער המחירים המשמעותי - בשיעור של כ-32% - בין דמי השכירות של ראש העין לבין אזורי תעשייה קרובים כמו כפר סבא, הוד השרון או יהוד.

      נס ציונה - רחובות : עלייה מ- 47 שקל ל- 49 שקל למ"ר: לאחר ירידה של 2% בחציון הקודם, בחציון הנוכחי, נרשמת התעוררות מחודשת באזור זה, שהובילה לעלייה של 4% בדמי השכירות. באינטר ישראל מציינים כי "מדובר בהתעוררות שחלה לאור התקדמות ניכרת בשיווק פרויקטים אחדים בסביבה, כגון מתחם 11 של אפריקה ישראל, מתחם גב-ים ואחרים, והישארות מיעוט של שטחים, מה שמקשיח את עמדות היזמים במו"מ". על פי ההערכות, המתחם צפוי להמשיך ליהנות מביקושים קשיחים. מדובר באחד מאזורי התעסוקה הגדולים בישראל, שמאחד את פארק המדע (ברחובות) ופארק תמר (בנס ציונה).

      סובב נתב"ג (אור יהודה, יהוד, בית דגן ואיירפורט סיטי): ללא שינוי - 48 שקל למ"ר: מהסקירה עולה כי לאחר שב-2014 חלה עלייה במחיר, כעת נרשמת התייצבות במחירים.

      אזור השרון: הרצליה פיתוח: עלייה של 3% מ- 69 שקל ל- 71 שקל למ"ר: על אף כ- 52,000 מ"ר שצפויים לקבל טפסי 4 ברבעון הקרוב, המהווים כ- 9% מכלל שטחי הפרימיום במתחם, ממשיכה הרצליה גם בחציון הראשון של 2015 לכבוש שיא נוסף בגובה דמי השכירות. "אזור התעסוקה בהרצליה פיתוח מפגין עוצמה, בשונה מהמגמה הכללית של יציבות ואף ירידה בדמי השכירות בעיר השכנה רעננה ובאזור השרון בכלל", מציינים באינטר.

      מהסקירה עולה כי בחציון הראשון של 2015 נסגרו מספר עסקאות בעיר שממשיכות את מגמת ההתחזקות של הרצליה פיתוח, ואת התחרות שלה עם ת"א. לדוגמא: Apple שמימשה אופציה לשכירות של משרדים בשטח של כ-4,000 מ"ר (בנוסף ל-20,000 מ"ר ששכרו קודם לכן), חברת Solar edge ששכרה מגב-ים כ- 5,000 מ"ר, חברת 'מיטרלי' שרכשה במתחם 'ויתניה פדקו' כ- 7,000 מ"ר וחברת הייטק נוספת שצפויה לשכור שטח נוסף של כ-11,000 מ"ר. באינטר ישראל מציינים כי "רובם המכריע של שטחי הפרימיום הנוספים הצפויים להתאכלס בקרוב, הושכרו חודשים רבים מראש לתאגידי ענק גלובליים בעיקר בתחום הייטק. ישנם פרויקטים בהרצליה, שבעליהם דורשים כ- 80 שקל למ"ר ברמת מעטפת, מחיר גבוה ממספר מגדלים יוקרתיים בתל אביב.

      נתניה: יציבות במחירים 37-38 שקל למ"ר: לאחר שנה של ירידות במחירי השכירות בנתניה, ישנה התייצבות מחירים ברף נמוך. באינטר ישראל מציינים כי המחיר הנוכחי בשטחי התעסוקה בנתניה הוא על סף הכדאיות הכלכלית.

      כפר סבא: ירידה של 4% מ- 51 שקל למ"ר ל- 49 שקל למ"ר: בסקירה צוין כי שטחו הכולל של אזור התעסוקה בכפ"ס הוא כ-95,000 מ"ר. "לאור העובדה שמדובר באזור תעסוקה קטן הוא מאד רגיש לשינויים, וכשיש פרויקט תעסוקתי גדול שנמצא בכשל שיווקי, הוא מיד משפיע על האזור. עם זאת, האטרקטיביות של כפר סבא תמשיך לעלות ככל שנתקרב למועד פתיחת כביש 531 בסוף 2015. הכביש צפוי לשדרג את האזור ולהפוך את כפר סבא לחלופה איכותית להרצליה", ציינו.

      רעננה: ירידה של 8% מ- 55 שקל ל-51 שקל למ"ר: מהסקירה עולה כי רעננה מושפעת לאחרונה ממספר גורמים שחברו יחדיו: חברות הייטק שצמצמו שטחים (כולל בניין המשרדים החדש של קומברס שמאוכלס ברמה של כ-50% בלבד) ובנייני משרדים שהושלמו אך טרם אוכלסו. לחץ המחירים שנוצר - גבר על הקרבה להרצליה והאטרקטיביות שלה.

      הוד השרון: עלייה של 2% מ- 48 שקל למ"ר ל- 49 שקל למ"ר: "מתחם אשטרום ממשיך להיבנות ובינתיים המחיר בפארק יציב. גם כאן כביש 531 צפוי להיטיב עם העיירה הממותגת סביב מכשור רפואי ותוכנה. המעבר של QUALCOMM לפארק המקומי תורם למיתוג הגבוה של המקום", מעריכים בחברה.