שרוליק חנוך ודן ליברמן, שני חברי ילדות מגבעתיים בשנות ה-30 המוקדמות לחייהם, רכשו לפני כעשור את דירת ההשקעה הראשונה בחייהם בשכונה ו' בבאר שבע בתקציב של כ-130 אלף שקל בלבד. אך מה שהחל כהשקעה בתקציב מוגבל של שני יוצאי צבא נטולי ניסיון, הפך ברבות השנים לחברת SDB חברה המתפעלת כיום את מערך ניהול השכירויות הגדול בישראל.
כיום מנהלת החברה כ-450 דירות בבאר שבע בלבד. אולם בשנה האחרונה החליטה החברה להרחיב את פעילותה מעבר לים וכיום מחזיקה חברת SDB בכ-250 נכסים באטלנטה ארצות הברית אותו מפעילה החברה לראשונה במודל כלכלי ייחודי.
למה דווקא אטלנטה? אטלנטה היא כיום מרכז הסחר הגדול ביותר בכל אמריקה. יש בה את המטה של קוקה קולה, של UPS, של home depot ושל חברת פורש. באטלנטה ממוקם שדה התעופה הפעיל ביותר בעולם שאחראי על כ-75,000 מקומות עבודה. התמקדנו בה ב-3 שכונות הסמוכות למרכז העיר, כולן במרחק רבע שעה או חצי שעה ממרכז העיר והסתמכנו על מחקר שביצענו שבו עלה כי כ-95% מהנכסים בשוק השכירויות בתפוסה מלאה", מסביר חנוך.
מנתונים רשמיים עולה כי אטלנטה, בירת ג'ורגי'ה, היא אכן מוקד כלכלי הולך וגדל בארצות הברית. על פי הנתונים, בין השנים 2010-2013 גדלה אוכלוסיית המטרופולין בלמעלה מ-6% ופלח השוק העסקי בה כולל 16 חברות מרשימת 500 החברות הגדולות של פורצ'ן כולל דלתא איירליינס, AT & T , ו-CNN . הנתונים הרשמיים מלמדים על כך ששדה התעופה של אטלנטה נמצא במרחק שעתיים טיסה מ-80% מאוכלוסיית ארצות הברית וכי נתוני הפשיעה בעיר רשמו ירידה דרסטית בשנים האחרונות.
"פיתחנו מערכת לניהול סיכונים שאותה אנחנו מפעילים במסגרת המערך באטלנטה, שנקראת POOL זהו מודל שבמסגרתו כל אחד רושם את הבית על שמו, אך כל ההכנסות נכנסות למאגר משותף, שממנו מתקבלים הרווחים היחסיים של כל נכס, בהתאם להשקעה שבוצעה בו ולתקבולי השכירות. "הרעיון מזכיר את הקונספט הקיבוצי: הנכס אמנם רשום על שמך בבלעדיות, אבל תמורת ויתור של כ-5% משיעור ההכנסות השנתיות אתה מרוויח את הביטחון והוודאות שבכל חודשי השנה תקבל רווחים. כך, גם במצב שבו אחד הנכסים לא מושכר לתקופה מסוימת, כי אלו סיטואציות שמתרחשות בשוק של שכירויות, הוא ממשיך לקבל ביטחון ורווחים", מסביר ליברמן.
הנכסים שבהם מתמקדת החברה באטלנטה כיום הם נכסים צמודי קרקע שמחירם הממוצע נע בין 75-85 אלף דולר, מרביתם בגודל ממוצע של 100-150 מ"ר וממוקמים במגרשים בגודל דונם-דונם וחצי. בבאר שבע, המוקד המרכזי שבה פועלת החברה, עומד הפרופיל הממוצע של נכסים על דירות במחיר של כ-650 אלף שקלים. "הפרופיל הממוצע של הדירות הוא של דירת 3 חדרים, בגודל ממוצע של בין 70-80 מ"ר שבהן מקבלים לרוב שכ"ד שנע בין 2,300-2,400 שקל לחודש", הם מציינים.
חוק השכירות לא יעיל
נכון להיום, התשלום אותו גובה החברה מלקוחותיה אינו נגזר מערך הנכס אלא עומד על תשלום קבוע של 15,000 שקל, לצד דמי ניהול שוטף העומדים על 140 שקל בחודש. מע"מ שזו ממש עלות התחזוקה השוטפת. באטלנטה גובה החברה 5,000 דולר עבור השירות ו-10% מגובה דמי השכירות לטובת דמי ניהול חודשיים.
כיום יש הרבה מאוד קרנות השקעה בנדל"ן שמבטיחות למשקיעים תשואות ולעתים מדובר בתשואות מאוד מרשימות. בפרסומים שלכם אין תשואות נקובות, מדוע בעצם?
"אנחנו לא יכולים להבטיח תשואה, זה לא יהיה אחראי. למעשה, מי שמבטיח לך תשואה נדל"נית צריך להדליק לך עשר נורות אדומות".
מה ההבדל בעצם ביניכם לבין שירותי תיווך?
"אנשים מנסים להבין מה ההבדל בינינו לבין חברות אחרות, והתשובה היא שאנחנו לא מתווכים, אלא חברה שמנהלת את ההשקעות של בעלי הנכסים ומלווה אותם מהשלב הראשון של איתור הנכס, נטילת המימון, שיפוץ הנכס, טיפול בבירוקרטיה סביבו, מציאת שוכרים וליווי הנכס לאורך כל תקופת השכירות. הבסיס של כל זה עובד על תפיסה הומנית, במסגרתה אנחנו לא פועלים לא על מנת למקסם רווחים בהווה אלא לטובת שני הצדדים, לטווח הארוך".
למה הכוונה תפיסה הומנית?
"הכוונה היא לתפיסה שמבקשת לפעול לא רק לטובת מיקסום הרווח של המשקיע בהווה, אלא להביא את המשקיע להבנה שאם הוא יהיה בסדר עם השוכרים ולא יעלה להם את שכר הדירה בכל שנה, הם מצידם יעשו תמיד את המאמצים לשלם, ולא יתלוננו על כל תקלה. במילים אחרות, אי העלאת שכר דירה בתדירות גבוהה מתורגמת כמעט תמיד לרווח כלכלי בסופו של דבר".
מערך הדירות להשכרה שהשניים מחזיקים מהווה במידה רבה תשובה למהלך המוסדר שמדינת ישראל מנסה לקדם בשנתיים האחרונות, בעזרת חברת "דירה להשכיר". מה בנוגע להצעת החוק לשכירות הוגנת? האם התמריץ של הטבת מס יסייע לכונן פה מנגנון פיקוח על שכר דירה?
"התשובה היא שלא. המנגנון שעליו החליטו בהצעת החוק הוא חלש, לא אפקטיבי. בעלי דירות יעדיפו תמיד לקבל יותר כסף היום, כשהם יודעים מה מצב השוק, מאשר להמתין להטבה עתידית. זו לא התשובה".