כך מתכנן כחלון לגרום לכם למכור דירות יד-שנייה

חוק ההסדרים כולל כמה סעיפים המתייחסים ישירות לטיפול במשבר הנדל"ן למגורים - הדגל המרכזי שהניף שר האוצר ויו"ר קבינט הדיור משה כחלון (ולא שהוא הראשון לעשות זאת). רוב הסעיפים משמעותיים ואמורים לייצר שינוי של ממש במצב הקיים היום בענף. נתונים ראשונים, הנחשפים כאן לראשונה, מסייעים לעשות קצת סדר בעירבוביית החוקים החדשים. הם גם מאפשרים לבדוק ביתר רצינות האם יש סיכוי שהצעדים הללו אכן יוכלו להועיל לפתרון משבר הדיור כפי שמבטיחים מפורשות באוצר, או שמא תכליתם העיקרית היא להוסיף תשלומי מסים לקופת המדינה (שגם זו אגב מטרה לא מבוטלת, ודאי אם יודעים לנתב את הכספים למקומות ראויים).

המצב כיום: דירה שעברה בירושה והיתה פטורה ממס שבח, העבירה את הפטור באופן אוטומטי ליורשים.

הצעת החוק ("חוק ההורשה"): הפטור הקיים יקוצר לתקופה של שנתיים בלבד. אם לא ינוצל בתקופה זו, הוא יבוטל. הרציונל הוא לעודד יורשים למכור את דירת המגורים שירשו כדי להגדיל את היצע הדירות הזמינות בשוק. בהצעת החוק סייגים הקובעים בין היתר שהפטור לא יבוטל אם הדירה עוברת בירושה מבעל לאשתו (ולהיפך) או לילד מתחת לגיל 21.

על פי נתוני רשות המסים שהוצלבו עם נתוני משרד המשפטים (הטאבו), בשנת 2014 נרשמו 4,242 עסקאות למכירת דירות ירושה (עם שימוש בפטור). באותה השנה לבדה, נרשמו בטאבו 23,512 דירות שעברו בירושה.

מספרן הכולל של דירות שהועברו בירושה בשנים האחרונות יציב למדי. בשנת 2013 נרשמו 26,271 ירושות בנכסים, ובמחצית שנת 2015, נרשמו 14,671 ירושות בנכסים. במדינה שבה דור המייסדים (שרובו זכה לגור בדירה בבעלות) מגיע לשיבה טובה, זה כמובן לא אמור להפתיע, אבל זה בהחלט יכול ללמד אותנו על ההיקף עצום של דירות כאלו ההופכות לדירות להשכרה/להשקעה.

על פי הנתונים, יש היצע לא קטן של דירות שעשויות לחזור תוך שנתיים אל השוק, אולם לא להרבה מהן קיים פטור מלכתחילה. נוסף לכך, מוכרחים לזכור שדירות שאינן נמכרות ונשארות לשמש כדירות להשכרה, מגדילות את ההיצע בצד הזה של המשוואה.

מכאן שקשה מאוד להעריך מה תהיה ההשפעה של צעד זה על השוק או על המחירים. גם במשרד האוצר מודים שאין נתונים מובהקים ברורים על מספר הדירות שמתקבלות בירושה, מאחר שאין צורך לדווח על קבלת דירות אלו לרשות המסים.

עוד נמסר ממשרד האוצר, כי "מהבדיקה שערכנו, המבוססת על הנחות על פי מספר מחזיקי הדירות היחידות, מספר הנפטרים ומספר מחזיקי דירות שניות ומעלה, אנו מעריכים שיש במלאי כ-50 אלף דירות אשר התקבלו כדירתו היחידה של המוריש, כאשר ליורשים כבר יש דירה אחרת (או יותר) בבעלותם. יש קושי להעריך באופן ריאלי כמה דירות הן אכן הדירות הנוספות של היורש, בימים אלו אנו מנסים לקדם דרך לטייב את הנתונים".

מה בנוגע לדירה שקיבל אדם בירושה עוד לפני שהחוק ייכנס לתוקף? על כך נמסר ממשרד האוצר כי: "אנשים שכבר יש להם דירות שקיבלו בירושה יקבלו שנתיים נוספות שבהן יוכלו למכור את הדירה בפטור. לאחר שנתיים אלו יחוייבו במלוא נטל המס בגין המכירה".

המצב כיום: משפרי דיור שרוכשים דירה זכאים כיום לפרק זמן של עד שנתיים למכירת דירתם הקודמת כדי להימנע מתשלום מס רכישה על הדירה שמכרו (או שנה ממועד המסירה, באם קנו דירה חדשה "על הנייר"), ול-18 חודש פטור ממס שבח בעבור הדירה. באוצר ובמשרד הבינוי מתייחסים למונח זה כ"דירה בהמתנה".

הצעת החוק: פטור לשנה בלבד גם על מס הרכישה וגם על מס השבח.

עד כמה קיצור הזמן משמעותי? ברשות המסים אומרים כי בשנים 2012 ו-2013 התבצעו 16,100 שומות שנגעו לרכישה לפני מכירה, שבהן הרוכש מתחייב למכור את דירתו הקודמת תוך התקופה הקבועה בחוק למס רכישה. עוד נמסר כי בממוצע, משפרי דיור מכרו את דירתם הישנה בהרבה פחות זמן ממה שהחוק מאפשר.

כך, על פי נתוני רשות המסים, "התקופה הממוצעת בשנים 2012 ו-2013 למכירת דירתו הקודמת של משפר דיור שרכש דירה היא 250 ימים". ובכן, 250 ימים הם 115 יום פחות מהרף שמבקשים כעת באוצר לקבוע - שנה שלמה. אומנם מדובר בממוצע, וכמובן שיש מקרים שבהם לקח למשפרי הדיור זמן ממושך יותר למכור את הדירה הישנה, אבל מאליה עולה השאלה אם הצעד האמור אכן יוביל לשינוי מהותי בהתנהלות הרוכשים. בכל מקרה, מי שקנה דירה ומוכרח למכור את דירתו הישנה בתוך פחות משנה עשוי להלחץ ככל שהחודשים ינקפו, מה שאמור להוביל אותו להתפשר יותר על תג המחיר.

ברשות המסים מציינים כי "תיקון החוק צפוי לשנות את התנהגות בעלי הדירות ועל כן עוד מוקדם לתת קביעות בנושא".

במשרד האוצר מסבירים כי מאז 2011 מלאי הדירות "בהמתנה" הלך ועלה, ובסוף 2014 הוא עמד על כ-17 אלף, מה שמעיד ככל הנראה שהמוכרים מניחים שתימשך עליית המחירים. "אנו רואים כי יש מתאם בין המלאים לבין המחירים. שיעור רוכשי דירות בהמתנה עוקב אחרי שיעור המשקיעים ומתואם עמו. דווקא כאשר מספר החודשים בהם דירה 'עומדת על המדף' היה הנמוך ביותר, אז היו מספר הדירות בהמתנה הגבוה ביותר. הזמן הממוצע שלוקח למכור דירה כיום לא רלוונטי לאור המצב המיסויי".

עם זאת, על פי אתר יד2, בשנת 2014 דירה עמדה למכירה זמן של 3-5.5 חודשים בממוצע. האפקטיביות של החוק תהיה בכך שישתחרר מלאי מסוים של דירות לשוק בעת החקיקה. בנוסף, תתקצר תקופת אחזקת דירה בהמתנה כך שהשוק יהיה יותר דינמי, מהלך שעשוי להוביל להפחתות מחירים.

באוצר, אגב, לא צופים גידול הכנסות ממסים בעקבות החקיקה החדשה, כלומר מקרים בהם מוכרים יידרשו לתקופה של מעל שנה ואז יצטרכו לשלם את המיסוי המלא (8% מס רכישה, לעומת 0% מס רכישה לרוב רוכשי דירה ראשונה), אלא שתקופת האחזקה של דירות - תתקצר.

יש מי שסבור שקיצור משך הזמן עשוי לגרום לבעיה, משום שמשך הבנייה של דירות חדשות רק מתארך, ולכן גם משך הזמן בו מחזיק רוכש ב"דירה בהמתנה" עשוי להתארך. כך, בהתאחדות בוני הארץ סבורים כי קיצור לוחות הזמנים עשוי להביא לפגיעה משמעותית ברוכשי הדירות. "הפרשנות שלפיה התארכות מכירת הדירות על ידי בעלי הדירות מוסברת בציפייה לעלייה במחירי הדיור, פשוט אינה נכונה", כתב מנכ"ל התאחדות בוני הארץ עו"ד אליאב בן שמעון ליו"ר מטה הדיור במשרד האוצר, אביגדור יצחקי. "התארכות המועדים נובעת מהתארכות משך הבנייה לאור התמשכות ההליכים הביורוקרטיים ומחסור חמור בכוח אדם מקצועי בענף הבנייה. נתון זה ידוע לכל ואסור להתעלם ממנו", הוא מוסיף, " פרק הזמן להשלמת דירה עומד על כ-28 חודשים בממוצע. מה מצפים מרוכש דירה חדשה שדירתו אמורה להיות מוכנה בעוד 28 חודשים או יותר? אם מצופה ממנו שימכור את דירתו בתוך 12 חודשים, היכן יגור בתקופת ההמתנה?"

המצב כיום: דירות רבות משמשות למשרדים, לקליניקות וכד' ולא למגורים. באוצר מעריכים כי על פי הנתונים שבידיהם, נכון להיום ישנן כ-30 אלף יחידות דיור המשמשות למשרדים במחוזות חיפה, תל אביב והמרכז לבדם.

הצעת החוק: התוכנית, שכבר קיבלה את אישור קבינט הדיור, מציעה לערוך שינויי חקיקה שיהיו כהוראת שעה למשך חמש שנים, ובמסגרתם ועדות מקומיות יחדלו להעניק אישור לשימוש חורג לבעלי דירות מגורים המבקשים לעשות בהם שימוש למשרדים או קליניקות.

באם קיים היום אישור שימוש חורג שניתן בעבר, תהיה הוועדה המקומית רשאית לדון בבקשה להארכת השימוש החורג בכל מקרה לגופו ולהעניק במקרים חריגים הארכה לשימוש החורג עד תקופה של שנה אחת בלבד - לעומת 5 שנים כיום.

תיקוני החקיקה האמורים לא עתידים לחול על כל הארץ אלא רק על מחוזות חיפה, תל אביב והמרכז. עם זאת, מוצע גם להחיל את התיקון גם על יהודה ושומרון, לאחר דיון ואישור של הנושא על ידי שר הביטחון. גם גני הילדים שפועלים תחת שימוש חורג הוחרגו מהצעת החוק האמור, בגלל המחסור בגני ילדים בכל רחבי הארץ.

יוזמי החוק סבורים כי אלפי הדירות שמשמשות היום למשרדים או לקליניקות בערים הגדולות צריכות לחזור לייעודן המקורי. הצעת החוק הנוכחית מרוככת יותר מהצעה דומה שעלתה בימי הממשלה הקודמת, ומשאירה יותר מקום לשיקול דעת של הוועדה המקומית באשר להחלטה האם לאשר המשך שימוש חורג בנכס.

ומי יפקח ויוודא שאכן הדירות מתפנות? על כך השיבו באוצר כי: "נושא הפיקוח ייבחן עם כתיבת החקיקה. עם זאת, יש לזכור שבדיקה של יישום החלטות ועדה מקומית נמצאת תחת אחריות הרשות המקומית". כאמור, האחריות שוב תיפול לפתחן של הרשויות המקומיות, וקשה להעריך אם הן ירימו את הכפפה ואם יש להן מספיק כח אדם או מוטיבציה לפקח על יישום ההחלטה האמורה.

מהנדס עיריית הרצליה, מייק סקה, סבור שמדובר בהצעה לא נכונה: "הדירות הללו הן חלק בלתי נפרד ממרכז העיר. מה יפה בעיר? שיש הכל מהכל. קפה ודואר למטה ברחוב, רופא בקומה הראשונה ורו"ח בקומה השלישית. ואת זה רוצים להרוג. כולם מקדמים עכשיו עירוב שימושים במתחמי תעסוקה, אז למה לא במרכז העיר? זה בדיוק האנטי-תזה של איך עיר אמורה להיראות. וזה עוד לפני שנדבר על השאלה לאן יילכו אותם בעלי עסקים קטנים, אם בהרצליה יש כמה מאות כאלו, איזה מיקום חלופי נמצא להם? אני בעצם אשמיד ענף שלם".

המצב כיום: המנגנונים השונים שהוקמו בשנים האחרונות במטרה לקצר ולפשט הליכים נגעו כמעט אך ורק לקרקעות מדינה ולא לקרקעות פרטיות. דה-פקטו, מחצית מהפרויקטים באזור המרכז נבנים על קרקע פרטית.

הצעת החוק:

א. הוראת שעה תדרבן בעלי קרקע פרטית למכור קרקע המיועדת למגורים או להתחיל בבנייה על הקרקע תוך זמן קצר בתמורה לתמריץ כספי בצורה של פטור ממס, בתנאי שחלק ניכר מהדירות ייבנו בפרק זמן שייקבע.

ב. רשויות מקומיות יוכלו לקדם תכנון קרקע בהליך מהיר באמצעות חברת "דירה להשכיר" וגם לקצר בצורה משמעותית את הדיונים בכל הקשור לאיחוד וחלוקה של קרקע שבה יש ריבוי בעלים, כך שהסמכות להכריע בנושא תהיה בידי ועדה המחוזית ללא צורך להחזיר הדיון למקומית.

ג.רשות תוכל להתקשר עם יזם בנוגע לביצוע מטלות ציבוריות בהליך פטור ממכרז, בתנאי שמדובר במתחם הגדול מ-100 יחידות דיור וכשרוב עבודות התשתית במתחם טרם בוצעו. עלות ההצעה הזו לקופת המדינה נאמדת ב-10 מיליון שקל לטובת עלות תכנון.

המצב כיום: ביישובים הערביים מצוקת דיור קשה, היעדר תוכניות מתאר ובנייה מתוכננת.

הצעת החוק: צוות 120 הימים, בראשות הממונה על התקציבים באוצר אמיר לוי, הוקם עוד בימי הממשלה הקודמת ועסק במצוקת הדיור ביישובי המיעוטים. הכנסת ההמלצות לחוק ההסדרים מהווה בשורה טובה לאוכלוסייה הערבית, הדרוזית והצ'רקסית בישראל, שזוכה לראשונה להתייחסות משמעותית מצד המדינה למצוקת הדיור שלה. עם זאת, עדיין לא קיימת הערכה תקציבית לעלות התוכנית ולא ניתן לדעת מה מהדברים אכן יישומו.

בין המלצות הצוות שהוכנסו לחוק ההסדרים:

א. ביישובים כפר קאסם, שפרעם, סכנין, קלנסוואה, טמרה וג'לג'וליה תוקם ועדה מקומית לתכנון ובנייה, בניגוד למצב הקיים שבו הן היו כפופות לוועדה מרחבית.

ב. יוגדלו שטחי הפיתוח ביישובי המיעוטים כדי להרחיב את השטחים האפשריים לבנייה.

ג. התאמת סף הכניסה של תוכניות המתייחסות ליישובי המיעוטים לוועדה לתוכניות מועדפות לדיור (הותמ"ל) כדי שיוכלו לקדם הליך מהיר.

ד. הסדרת רישום הנכסים ביישובי המיעוטים.

ה. איתור מתחמים שבהם תפעל החברה הממשלתית "דירה להשכיר" לקידום תוכניות למגורים על קרקע פרטית.

ו. הקמת ועדת היגוי שתכלול גם נציגים מיישובי המיעוטים שתעקוב ותפקח אחר יישום התוכנית.