החיים במרחק הליכה: כך נראה תכנון עירוני מוצלח

בעולם הנדל"ן ניכרת בשנים האחרונות מגמה מעניינת בתכנון ערים: עירוב שימושי-קרקע (Mixed-use development) - תכנון עירוני שבו מתאפשרים מספר שימושים באותו אזור או שכונה. איך נהנה התושב מסוג כזה של תכנון? כאשר באותו אזור (למשל, קבוצת בניינים) מצויים גם מבני המגורים ולצדם בניני משרדים, מרכזי חנויות ובילוי, מוסדות חינוך, מוסדות תרבות עירוניים, גינות ומתחמי פנאי ובילוי – למעשה נוצר מתחם שוקק חיים שמאפשר לנהל את כל החיים במקום אחד, מבלי להיות תלוי ברכב הפרטי או בתחבורה ציבורית על מנת להגיע ממקום למקום.

בחיים המודרניים, עמוסי המטלות וההתרוצצויות, מדובר בהקלה משמעותית עבור התושב שכוללת חיסכון בזמן ובכסף מחד ותרומה משמעותית לשיפור איכות החיים והאוויר מאידך, וזאת בעיקר הודות להפחתה הניכרת של השימוש בכלי תחבורה.

המודל של עירוב שימושים תורם לשיפור האקולוגיה העירונית מכמה בחינות, למשל מבחינת תחבורה – התושבים קרובים יותר לאזורי מסחר, משרדים וחברות בהם הם יכולים לעבוד, מוסדות חינוך וכדומה ולכל אלה הם יכולים להגיע ברגל בצורה בטיחותית או באמצעות אופניים.

כך התושבים יכולים להפחית את זמני הנסיעה ממקום למקום ולנצל יותר זמן לפעילות רווחה ופנאי . בנוסף, ככל שכמות הנסיעות ברכבים פוחתת – כך גם פוחתים עומסי התנועה, תאונות הדרכים , הרעש הסביבתי וזיהום האוויר.

הרעיון של עירוב שימושי קרקע מגיע אלינו מעבר לים. עירוב שימושי קרקע היה אחד הצעדים המרכזיים לשיקום ערים שקידם בשנות ה-70 ז'יימה לרנר בעיר קוריטיבה שבברזיל. הרעיון שעמד בבסיס השיטה היה לקצר את מרחקי הנסיעה בין מקומות שונים בעיר, כאשר כל אזור ישמש למספר מטרות וזאת בניגוד לנהוג עד אז, אזור אחד למגורים במקום מסוים, אזור נוסף למסחר במקום אחר, אזור נוסף לחינוך ואזור לפנאי, וכן הלאה.

בעקבות הצלחת המודל ערים נוספות בעולם, וביניהן פורטלנד הלכו בעקבות ברזיל והציגו תוכניות דומות. עד מהרה התבררו תוצאות המהלך: שיפור התחבורה ואיכות האוויר, ירידה משמעותית באחוזי הפשיעה באזור ובעיקר שיפור איכות חיי התושבים.

ברזיל ופורטלנד לא לבד: בערים אירופאיות רבות קיים עירוב שימושים אינטנסיבי במרכזי הערים. בהולנד, למשל, בחזיתות בנייני המגורים ממוקמים משרדים וחנויות אשר צופים אל הרחוב, עובדה המאפשרת בנייה צפופה יותר אשר מקלה על שימוש באופניים, תחבורה ציבורית והליכה ברגל.

מודל עירוב שימושי הקרקע חדר לישראל במלוא העוצמה בשנים האחרונות, עובדה שניתן לזקוף ברוב המקרים לטובת ראשי ערים שזיהו את הפוטנציאל העירוני ואת התרומה לתושבים בשכונות מגורים ואימצו את המודל בחום הן ברחובות ותיקים והן בשכונות חדשות.

כך למשל אפשר למצוא עירוב שימוש בלב תל אביב, למשל ברחובות אבן גבירול, נחלת בנימין ורוטשילד בתל אביב, וברחובות הראשיים של רעננה (רחוב אחוזה) ורמת גן (רחוב ביאליק). ברמת גן המודל יבוא לידי ביטוי בפרויקט הסיטי החדש בצומת ז'בוטינסקי (עלית) שם כבר בונות מספר חברות נדל"ן מגדלי מגורים אשר ימוקמו במרחק הליכה ורכבת קלה ממתחם המסחר, המשרדים והבילוי של אזור הבורסה.

לדברי מומחי נדל"ן בעשור הקרוב נראה את המודל מגיע לשיא ובפתח תקווה, למשל, שכונה שלמה, שכונת רמת סיב, נבנתה לאור עקרונות המודל. בשכונה מתוכננים לא פחות משלושה מתחמים שעברו שינוי ייעוד מקרקע חקלאית ואזור תעשייה מיוחד לשכונת מגורים.

השכונה ממוקמת בין נווה עוז ודרך יצחק רבין ממזרח, רחוב הסיבים וגבעת שמואל ממערב, צפונית לשכונת רמת הדר בגבעת שמואל ודרומית לאזור התעסוקה רמת סיב וקריית מטלון. השכונה החדשה, תכלול כ-2500 יחידות דיור בשטח 253 דונם, בבנייה של מגדלי מגורים יוקרתיים וקריה אקדמית לצד מבני משרדים ומקומות בילוי והסעדה.

בשכונה זו ימוקם פרויקט חלומות פארק גנים של קבוצת שיכון ובינוי, אשר כבר מדווחת על קצב מכירות גבוה היות והשכונה מושכת אליה רוכשים מגבעת שמואל ומפתח תקווה. השכונה עצמה כוללת, בנוסף לבנייני המגורים, מתחמי בילוי, ברים ומסעדות, מתחמים ייעודיים לילדים, פארק עסקים וכדומה – וכאמור, הכל באזור אחד.

דורית סדן סמנכ"ל השיווק של החברה מסבירה: "אני רואה מגמה בקרב הרוכשים הפוטנציאלים שמבקשים לגור בסביבת חיים אורבנית חיה ופעילה, כך שבמרחק קצר של כמה עשרות מטרים מהבניין בו הם גרים הם יכולים ליהנות מאזור בילוי, מאזור מסחרי וממועדוני ספורט. אנחנו עדים לכך שחלק מהתושבים מעדיפים לא להזיז את הרכב מרגע הגעתם הביתה וללכת ממקום למקום ברגל או באופניים".