פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      הערכות: מחירי השכירות באזור עבודות הרכבת יירדו בכ-20%

      על-פי מחקרים בינלאומיים באזורים שבהם מתבצעות עבודות תשתיות רכבת חל קיפאון במחירי הנדל"ן בעסקות מכירה וירידה בדמי השכירות. הבשורה החיוביות למשקיעים: בתום העבודות המחירים צפויים לזנק

      עבודות הרכבת הקלה, תל אביב. יולי 2015 (ראובן קסטרו)
      (צילום: ראובן קסטרו)

      עבודות התשתית להקמת הרכבת הקלה בעיר תל אביב יחלו היום (א'), ולצד התחזיות האפוקליפטיות על פקקי תנועה ומפגעי חולדות, ישנה הסכמה בקרב מומחי נדל"ן כי מחירי הדירות ודמי השכירות באזור העבודות – עשויים לרדת בכ-20% בתקופה הקרובה. עם זאת, על פי ההערכות, המתבססות בחלקן על מחקרים בינלאומיים בנושא - מחירי הנכסים בציר הרכבת צפויים דווקא לעלות בעתיד בטווח של 10%-40%.

      דליה עסיס, שמאית מקרקעין, שביצעה מחקר מקיף בנושא השפעות הרכבת הקלה על מחירי הנדל"ן בפקולטה לאדריכלות ובינוי ערים בטכניון, מציינת כי בתקופת העבודות מחירי הנדל"ן למגורים לא בהכרח יושפעו – מה שיושפע הוא תקבולי השכירות - וגם הם צפויים להיות מושפעים באופן נקודתי.

      "שווי הנכסים באזור הרכבת הקלה לא ייפגע, רק תקבולי השכירות עשויים להיפגע לתקופה קצרה ובטווח הארוך הביקוש לדירות הללו רק צפוי לגדול", מעריכה עסיס. "מחקרים בינלאומיים שבחנו השפעות של רכבות קלות על מחירי נדל"ן מצאו כי מחירי הדירות מושפעים באופן משמעותי ברדיוס של כ-500 מטרים מהתחנה (מרחק שמייצג זמן הליכה של חמש דקות) ומצאו כי שווי הנכסים הללו, בנטרול המגמות של עליות או ירידות מחירים בשוק, נע מעלה בטווח של בין 10% ל-40%".

      עד ששווי הנכסים יעלה, כאמור, עסיס מסבירה כי צפויה בשנים הקרובות ירידה לא מבוטלת בתקבולי השכירות באזורים שבהם מבוצעות העבודות: "על פי הנתונים שעולים ממחקרים, יש לעבודות תשתית של הקמת רכבת בהחלט השפעה על מחירי שכירות. אם משווים, למשל, נתונים על ירידה בדמי שכירות בפרויקטי תמ"א 38 למשל – רואים שדמי השכירות יורדים בפרויקטים כאלה בטווחים של 20%-40%. בעקבות הרכבת הקלה הצפי הוא להשפעה מתונה יותר, משום שצריך לזכור שהעבודות מבוצעות בסביבת המגורים ולא בבניין או בדירה עצמה שאותה משכירים".

      להערכתה, על אף שמדובר בירידה משמעותית יחסית בדמי השכירות, הרי שמדובר בהשפעות נקודתיות בלבד. "על פי ההערכות, ההשפעות של ירידת דמי השכירות תורגש רק באזורים שבהם עובדים בפועל".

      על-פי הערכות, בעתיד נכסים הממוקמים בקרבת הציר יירשמו עליות מחירים משמעותיות מאוד. "ההשפעות הדרמטיות של עליית המחירים העתידית תורגש בעיקר באזורי הקיצון של הקו האדום – למשל בבת ים ובפתח תקוה. אלה אזורים ברמה סוציו-אקונומית נמוכה יותר, שבהם האוכלוסייה תלויה יותר בתחבורה ציבורית ומכאן שהצפי הוא לעלייה עתידית של עשרות אחוזים בעתיד".

      מי שמצטרף להערכות בדבר ירידה במחירי השכירות באזור הוא יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, שציין כי "בהקשר של מחירי דירות ושכירות: בהשכרה של דירות הסמוכות לתוואי הרכבת הקלה ניתן לדבר על הפחתה הנעה של בין אחוזים בודדים לעד 20% - תלוי בעוצמת המפגעים בסמוך לנכס, ובנכונות של בעלי הנכסים אכן להפחית את התשלום הנדרש".

      בנוגע למחירי דירות - התשובה מורכבת יותר. בטווח הקצר המחירים ייעצרו לתקופה בסמוך לציר העבודות. אך ככל שהעבודות יתקדמו, המחירים יופשרו ויתקנו עצמם למחירי השוק. ככלל, ל'רצים למרחקים ארוכים' הייתי ממליץ לקנות דירות על התוואי בעיצומן של העבודות ולהמתין לסיומן. אין לי ספק שבסיום העבודות הם יעשו רווח נאה וגם ייהנו בסופו של דבר מנכס עם נגישות טובה לרכבת הקלה שתוקם".

      ומה בנוגע לאזורי תעסוקה? על פי המחקר שביצעה עסיס, בהנחיית פרופ' פנינה פלאוט, אזורי תעסוקה בגוש דן – דוגמת קרית אריה בפתח תקוה, אזור הבורסה ברמת גן, תחנת ארלוזורוב, אזור קרליבך (צומת מעריב) בתל אביב, ייהנו אף הם מצמיחה כלכלית ועליית מחירים בעתיד. "הניסיון העולמי מראה כי הרכבת תגרום לתחרותיות בין המרכזים השונים וזה כשלעצמו יוביל לצמיחה כלכלית של האזור כולו", מציינת עסיס.

      עם זאת, בקרב מומחים בענף הנדל"ן ישנה הסכמה גורפת כי מי שצפוי להיפגע באופן ישיר ומידי הם העסקים הפועלים בצירי העבודות. "העובדה כי עבודות התשתית ישתקו את היכולת לנוע ברחובות וימנעו נגישות של עסקים קטנים לקהל לקוחותיהם תביא בוודאות לפגיעה קשה ולסגירה של עסקים רבים. אין ספק בכך, ראינו את ההשפעות הללו בתקופת העבודות על הרכבת הקלה בירושלים", מבהירה עסיס.

      לא רק עסקים ברחבי העיר יפגעו. גם השיפוצניקים טוענים כי ייפגעו מהעבודות הצפויות – נזק שיגולגל לפתחו של הציבור. כך, למשל, מבדיקה שערכו בהתאחדות קבלני השיפוצים עבודות הרכבת הקלה והפקקים יגרמו לעליית תעריפי ההובלות לדירות המשפצות בכ-15%. בהתאחדות ציינו שמחירי השיפוצים באזורי מרכז תל אביב עשויים להתייקר מכיוון שרוב השיפוצניקים פשוט לא יסכימו לבצע את העבודה. "במידה ומישהו יסכים לעבוד ללא חניה ועם פקקים נוראיים כל הזמן - הוא יבטא זאת במחיר", ציינו. בהתאחדות העריכו עוד כי משך השיפוצים יתארך. כך, למשל, שיפוץ אמבטיה שעשוי לקחת 7 ימי עבודה עשוי להגיע לעד 10 ימי עבודה עקב הבעייתיות של הורדת הפסולת, מציאת מקום חניה והשינוע הקשה לאתר.