דירה להשקעה: ההוצאות יכולות לאכול את כל הרווח

מי שהלך לאחרונה לבנק לקחת משכנתא גילה כי אף שריבית בנק ישראל לא עלתה - המשכנתא במסלול הפופולארי של הריבית הקבועה והלא צמודה עלתה בקרוב לאחוז בשל הנפילה החדה במחירי האג"ח (ובכך גדלה עלות הכסף שהבנק מגייס כדי להלוות). העלייה הזו בריבית המשכנתא היא רק אחת ההוצאות הכבדות המוטלות על מי שרוכש דירה. גם משקיעים לא נמלטים ממנה.

כאשר משקיע שוקל לרכוש דירה, עומדות בפניו שתי שאלות מרכזיות: מה תהיה התשואה בגין הנכס ומה האפשרות לרווחי הון עתידיים במכירתה.

אולם לעתים משקיעים שוכחים להביא בחשבון את ההוצאות שמסביב, שאותן יש להוסיף לעלות הכוללת, וכן את העלויות שיש להפחית מדמי השכירות בגין הנכס. ככל שמעלים את נטל המס על המשקיעים והוצאות נגררות אחרות, מתברר שהפער בין העלות הכוללת של רכישת הדירה לבין מחיר השוק שלה הולך ועולה, והפער בין תקבולי השכירות הנומינליים לתקבוליים הריאליים הופך מהותי ביותר בעבור המשקיעים, ומעלה סימני שאלה בנוגע לכדאיות ההשקעה.

ניקח לדוגמה דירה במרכז הארץ שנמכרה למשקיע במחיר של 1.8 מיליון שקל (דירת 4 חדרים בשכונת אם המושבות בפתח תקווה).

מס רכישה בגובה 8% מעלה את המחיר הישיר של הדירה ב-144 אלף שקל לסכום של 1.944 מיליון שקל. בעבור הייעוץ המשפטי, יגבה עו"ד סכום שלרוב נע סביב 0.5%-1% מגובה העסקה בתוספת מע"מ, כך שאם ניקח את הממוצע, שכר טרחת עורך הדין יעמוד על כ-16 אלף שקל. נזכיר כי שכר הטרחה של עו"ד מטעם הקבלן הוגבל בראשית השנה ל-5,000 שקל בלבד, אולם עורך דין שהקונה לוקח מטעמו אינו מוגבל לסכום זה.

במקרים רבים נעזר המשקיע בשירותי מתווך, אשר יגבה סכום של 2% ועוד מע"מ ממחיר הדירה, אך מאחר שלעתים המשקיע מוצא את הדירה בעצמו ובמקרים אחרים המתווך מתגמש במחיר, נקבע בחישוב שלנו את דמי התיווך על 1.5% בתוספת מע"מ ובתרגום אבסולוטי מדובר על כ-32 אלף שקל.

על פי רוב, לאחר רכישת דירת יד שנייה או לחילופין לקראת מכירתה בשנית, נזקק הרוכש לשפץ ולהתאים את הנכס. עלות זו תלויה מאוד במצבו העכשווי של הכנס, אך גם אם נהיה מתונים, סביר כי סכום זה לא יפחת מכ-75 אלף שקל, שהם כ-4% משווי הרכישה. להוצאות אלו נוסיף 1% ועוד מע"מ בגין הוצאות שונות לא צפויות (בצ"מ) המתקשרות לעסקה - דוח שמאות, פתיחת תיק בבנק וכו' וכו' - כך שמחיר הדירה האפקטיבי עולה, נכון למועד הרכישה, לסף של כ-2.08 מיליון שקל.

בפועל, הפער בין הברוטו לנטו גבוה יותר. שכן, גם בעת מימוש הנכס ייתקל המוכר בעלויות דומות לאלו שברכישה, כדוגמת דמי תיווך, הוצאות עו"ד ובצ"מ בגובה כולל מוערך של כ-70 אלף שקל, כך שמחיר הנכס כבר מגיע ל-2.157 מיליון שקל. זאת ועוד, מאחר שמשקיע מעצם הגדרתו הינו בעלים של שתי דירות לפחות, הרי שהוא חשוף למס שבח בעת מכירת הנכס - מס בגובה 25% בין קנייה למכירה. הקשחת תנאי הפטור עבור המשקיעים הופך את נטל ה"בריחה" מהמס לקשה יותר.

גם אם לצורך הדוגמה "נוותר" למשקיע על מס השבח, הרי שהעלות האפקטיבית של הדירה גבוהה בלמעלה מ-350 אלף שקל מהמחיר הנכס הבסיסי, ואומר לא פחות מ-20% ממחיר השוק. סביר כי רוב המשקיעים היו שמחים לרווח הון של 20% על ההשקעה, אך המספרים מלמדים כי רק כאשר יעקוף את רף ה-20% יגיע המשקיע לנקודת האיזון על השקעתו. בשוק של היום, שיעור זה אינו מובן מאליו כלל וכלל, כך שכדאיות ההשקעה נצבעת בסימני שאלה גדולים.

גם בעת השכרת הדירה יש פער בין הרצוי למצוי. נכון להיום, שיעור תשואה ברוטו על דירה במרכז הארץ עומד בממוצע על כ-3.5% בשנה, כך שהדירה שלפנינו אמורה להניב דמי שכירות חודשיים של 5,250 שקל. למרות שרוב המשקיעים, לפחות בעת החישוב הבסיסי, אינם משקללים זאת, הרי שבפועל יש להביא בחשבון את התקופות הריקות, תקופות "בין השוכרים" שבהן הנכס עומד ריק. לצורך הדוגמה נניח כי מדובר על חודש בשנה (שבו המשכיר גם יאלץ לשאת בתשלום הארנונה והתשלום לוועד הבית), כך שדמי השכירות האפקטיביים יעמדו על כ-4,800 שקל. מדמי השכירות ה"חדשים" נפחית סכום חודשי ממוצע של 150 שקל בעבור תיקונים ושינויים שאותם יצטרך המשכיר לערוך בדירה בגין בלאי ושיפוצים.

כמו בהליך הרכישה, גם בהליך מציאת הדייר, ייעזר המשקיע במתווך אשר יגבה עמלה של חודש שכירות בתוספת מע"מ. אם נניח כי שוכר ממוצע מחליף דירה כל שלוש שנים, הרי שמבחינתו של המשכיר מדובר על הוצאה שנתית משוקללת של כ-2,060 שקל בשנה, כ-170 שקל בתרגום חודשי, אותם יש להפחית מהפדיון.

ישנם שלושה מסלולים לחישוב חבות המס של המשכיר, אשר הפשוט שבהם מצריך לשלם 10% מתמורת השכירות למדינה, בתנאי ששכר הדירה עולה 5,000 שקל לחודש. יתר המסלולים, בחישובים כאלו ואחרים, מצרפים את הכנסת השכירות להכנסה הכוללת של המשכיר ומשפחתו ומחילים את שיעור המס היחסי בהתאם.

נבחר בדרך הקלה והשכיחה של המיסוי הישיר. מאחר ש-10% הינם רף המקסימום, שכן לעתים המסלולים החלופיים זולים יותר עבורו, הרי שלצורך הדוגמה נפחית רק 8% מדמי השכירות השנתיים (בקיזוז החודש שבו הדירה ריקה), מכאן שסך המס השנתי יעמוד על כ-4,620 שקל, שווה ערך ל-385 שקל חודשי. שקלול כל הנתונים מביאים אותנו לתמורה שנתית בגין השכירות של כ-49,250 שקל, הנמוכה בכ-22% מהתמורה הראשונית אותה רואה המשכיר, בהתעלם מכל ההוצאות שמעבר.

במונחים חודשיים, התמורה הריאלית החודשית שעל המשכיר להביא בחשבון בגין השכרת הדירה הינה כ-4,100 שקל בלבד, כ-1,150 שקל פחות מהתמורה ברוטו. מהנתונים ה"אמיתיים" עולה החישוב שסביר להניח שהמשקיע לא הביא בחשבון - נדרשים לא פחות מ-85 חודשי שכירות, למעלה משבע שנים, על מנת שהמשקיע יחזיר לעצמו את עלויות העסקה, קרי אותם כ-357 אלף שקל. זאת, עוד בטרם החזיר לעצמו שקל אחד על השקעתו הישירה בדירה.

אם כן מהי התשואה האפקטיבית עבור ההשקעה? דמי שכירות שנתיים בגובה 49,250 שקל עבור דירה שנרכשה בעלויות עסקה כוללות של 2.157 מיליון שקל מקנים למשקיע תשואה שנתית של 2.3% בלבד, לעומת תשואה ברוטו של 3.5%.

שיעורי התשואה כמובן משתנים ממקום למקום, אך עלויות העסקה - בין אם ברכישה ובין אם בהשכרה - הינן קבועות ולכן היחס בין הנטו לברוטו שעומד על כ-35%, זהה, ללא קשר למאפיינים הספציפיים של הדירה. למשל, משקיע הרוכש דירה בתל אביב נהנה לרוב מתשואה ברוטו של כ-3%, יזכה לתשואה נטו הנמוכה מ-2% עבור הדירה, ואילו משקיע חיפאי הרוכש לפי תשואה של 4%, יצטרך לבחון את כדאיות העסקה האמיתית לפי שיעורי תשואה שנתיים של כ-2.6% בלבד.

מדובר על התשואה על כלל ההשקעה, בעוד שהתשואה על ההון העצמי לרוב גבוהה יותר וזאת מאחר שהמשקיעים נעזרים בבנקים לצורך נטילת משכנתא על הדירה. גם בתחום הזה שמים רגליים למשקיע, שכן אם בעבר משקיע היה יכול למנף את מרבית המשכנתא הרי שמגבלות בנק ישראל, שקבעו רף מימון מקסימלי של 50% לרוכש דירה להשקעה, הצריכו למעשה את המשקיע להביא מהבית הון גבוה יותר למקובל בשנים הקודמות.

כמו כן, אין להתעלם מכך שבתקופה האחרונה חלה עלייה דרסטית במחיר הכסף, שמושפע מירידת מחירי האג"ח הממשלתיות הקובעות למעשה את גובה ריבית ארוכת הטווח בשוק. מגבלת בנק ישראל באשר למקסימום 33% מסך ההלוואה במסלול הפריים, המושפע מריבית קצרת הטווח הזולה, מאלצת את המשקיע להתמקד בעיקר במסלולי הריבית הקבועה והמשתנה, בין אם באפיק הצמוד ובין אם לאו, אשר מושפעים מריבית ארוכת הטווח, שעלתה בכ-30% לאור ההתפתחויות האחרונות בשווקים. אם המגמה בשווקים תימשך ועמה העלייה ההדרגתית בשיעורי הריבית ארוכת הטווח, לצד מימוש הציפיות באשר לעליית הריבית קצרת הטווח, הרי שהמשקיע יעמוד בפני החזרים חודשיים גדלים והולכים.

בנכסים של נדל"ן מניב, נהוג לבחון את כדאיות ההשקעה על ידי פער המרווחים, קרי, הפער בין התשואה השנתית על הנכס לבין שיעורי הריבית המשולמים על ההלוואה שבגינו.

העליות האחרונות במחיר הכסף לצד התשואות נטו הפוחתות בשוק מאפסות לעתים את המרווח שבמקרים מסוימים אף הופך לשלילי. לצורך רכישת הדירה שהזכרנו בדוגמה, המשקיע שנוטל משכנתא מקסימלית של 900 אלף שקל, לתקופה של 25 שנה עם ריבית של 3% שנתית, ייאלץ לשלם בכל חודש כ-4,250 שקל. סכום החזר זה גבוה מדמי השכירות נטו, ואם והמגמה תימשך והריביות ימשיכו לעלות - המרווחים יהפכו לשליליים והמשקיע יאלץ להשלים מכיסו פיזית סכום מכובד עבור השלמת המשכנתא, שכן תקבולי הנטו מהשכירות לא יספיקו לכסותה.

מהנתונים עולה אפוא כי משקיע שסבור ש"קניתי דירה ב-X ומכרתי ב- X Y, הרי הרווחתי", צודק רק במקרים שבהם ה-Y גבוה מעלויות העסקה שמסביב, המהוות חלק מהותי מסך הרכישה, שכן במקרים רבים, הרווח הגולמי הנומינלי אינו מכסה את שאר ההוצאות, על אחת כמה וכמה כאשר מהוונים לערכים ריאליים.

עוד עולה כי התשואה הנראית לעין מרמה ונמוכה מהותית מהתשואה נטו על ההשקעה שלעתים אף נמוכה מריבית מימון הנכס. בשוק של היום שבו מחירי הדיור מנופחים והתשואות נעלמות, על המשקיע לחשוב פעמיים בטרם ייכנס להרפתקת רכישת דירה שאליה עליו לרתק הון עצמי גבוה במיוחד. נכון, לעתים ההשקעה תניב פירות חיוביים, בעיקר במקרים שבהם מנצלים כשלי שוק ורוכשים את הדירה במחיר נמוך ממחיר השוק, אך ככל שהשוק משתכלל והולך, אפשרויות אלו קטנות וההשקעה בדירות הופכת נכונה רק במובן הפסיכולוגי ולא במובן הכלכלי הטהור.