הון ראשוני למשכנתא: כל מה שרציתם לדעת

אחד הפרמטרים החשובים ביותר בבחירת נכס הוא התקציב. בחינת התקציב הנכון ביותר עבור הקונים מחייבת הבנה ובחינת המשכנתא עליה הם עתידים להתחייב. על מנת להקל על זוגות צעירים בתהליך זה ריכז עבורכם גיא מזור, הבעלים של חברת עוצמה פיננסית יועצי משכנתאות ולשעבר יועץ המשכנתאות הראשי בבית ההשקעות מיטב דש, שמלווה זוגות רבים בתהליך זה, את כל האופציות לגיוס הון עצמי בדרך לדירה.

בחישוב ההון העצמי יש לקחת בחשבון כספים שאמורים להיכנס ממכירת דירה קיימת אם מדובר במעבר מדירה לדירה. כמו כן יש לקחת בחשבון את הכספים הנזילים – כסף מזומן, פיקדונות, חסכונות, כספים שמושקעים בשוק ההון, וכן סכומים שהובטחו לנו ע"י ההורים. על אף האמור לעיל, לא צריך להגדיל את ההון העצמי בכל מחיר. בפועל, יש רבים שמעדיפים לשמור על חלק מההון העצמי באפיקי השקעה שמניבים תשואה יפה ולקחת משכנתא גדולה יותר מכיוון שמשכנתא היא ההלוואה בתנאים הטובים ביותר שניתן לקבל – גם מבחינת טווח הפירעון וגם מבחינת הריבית. במילים אחרות, כדאי להתאמץ ולהשיג מרכיב גבוה של הון עצמי, אבל לא צריך לעשות זאת בכל מחיר.

תקנות בנק ישראל שפורסמו לקראת סוף שנת 2012 קובעות כי "רוכש דירה יחידה - מי שאין בבעלותו נכס או חלק בנכס והדירה שמתכוון לרכוש תהיה הדירה היחידה שבבעלותו ייאלץ להעמיד הון עצמי מינימאלי של 25% משווי הנכס. לדוגמא: רוכש דירה יחידה שירצה לרכוש דירה בשווי 1,300,000 ש"ח יצטרך הון עצמי מינימאלי של 325,000 ש"ח". כמו כן משפרי דיור ייאלצו להעמיד הון עצמי של 30% ורוכשי דירות להשקעה ייאלצו להעמיד הון עצמי של 50%.

זוגות רבים שמעוניינים לרכוש את הנכס הראשון שלהם נתקלים לעיתים בגיוס ההון העצמי, וישנם פתרונות יצירתיים לפתרון הבעיה

בעקבות עליות המחירים הדרסטיות מהשנים האחרונות, נוצר מצב בו לווי המשכנתאות נדרשים בפועל להביא יותר כסף מהבית בתור הון עצמי ובעבור לא מעט רוכשים פוטנציאלים – הדבר מהווה מכשול של ממש. בעקבות כך צצו מגוון פתרונות "עוקפי רגולציה" למשפחות רבות שאין להם את ההון העצמי הדרוש לקבלת משכנתא.

1. הלוואה על חשבון חסכונות לטווח בינוני וארוך

פתרון קלאסי להשלמת הון עצמי הוא בלקיחת הלוואה על חשבון חסכונות לטווח ארוך, כגון: קרנות השתלמות, קופות גמל,קרנות פנסיה וביטוחי מנהלים. ציבור החוסכים יכול להשתמש בסכומים שנצברו בכל אחת מהקרנות על מנת להשלים את הסכום הנדרש למימון ראשוני לקניית דירה. כיום ניתן לקבל הלוואה מהקרנות, בשיעור של 40-80 אחוזים מסך החיסכון בקרן ולהחזירה תוך שבע שנים לכל היותר, בהתאם לסוג החיסכון ומאפייניו. כל אחד מאיתנו שיש לו חיסכון לטווח ארוך רשאי לקבל הלוואה מבתי ההשקעות ו/חברות הביטוח שמנהלות את החסכונות הללו, כאשר ההלוואה ניתנת על חשבון החיסכון, קרי, החיסכון מהווה את הבטוחה להלוואה. ניתן להחזיר את ההלוואה בשיטת החזר רגילה (ריבית וקרן) או לחלופין לשלם רק את הריבית ולפרוע את הקרן בתום התקופה( הלוואת בלון).

בקרנות ההשתלמות ניתן להחזיר את ההלוואה כנגד פדיון הקרן בתום שש שנים או כנגד סכום עתידי שיתקבל. הריביות שיטה זו של השלמת הון עצמי נחשבת לאטרקטיבית מאוד שכן הריביות על הלוואות אלו מאוד נמוכות יחסית לאופציות האחרות שעומדות בפני זוגות שצריכים השלמת הון עצמי.


2. הלוואות בנקאיות כנגד חיסכון

הבנקים השונים נותנים הלוואה כנגד כספי חיסכון, כאשר ההלוואה ניתנת על חשבון החיסכון והחיסכון מהווה כבטוחה. בשיטה זו ההלוואות ניתנות בריבית יחסית גבוהה אך מהווה פיתרון להשלמת הון עצמי.


3.הלוואה מסחרית מהבנקים לכל מטרה

לקיחת הלוואות לכל מטרה – ניתן לקחת כיום הלוואה מסחרית מהבנק בו מתנהל העו"ש. לרוב הלוואות מסוג זה מתומחרות בריביות גבוהות מאוד, אך מהוות פיתרון להשלמת הון עצמי לתקופה קצובה. סכום ההלוואה שהבנק יהיה מוכן להעמיד ייקבע בד"כ על פי דירוג האשראי ורמת ההכנסה של מבקש ההלוואה. כמו כן מומלץ לבחון פתיחת חשבון בבנקים השונים שמציעים כנגד פתיחת חשבון הלוואות ללא ריבית לתקופה של עד חמש שנים. כמו כן ישנם בנקים שמוכנים לתת הלוואה לכל מטרה ללא צורך בפתיחת חשבון או העברת משכורת ומומלץ לבחון את תנאי ההלוואות הללו שיכולות להוות פתרון להשלמת ההון העצמי.

4. הלוואה כנגד שעבוד נכס נדל"ן שבבעלות ההורים

שיטה שהופכת לנפוצה יותר ככל שעובר הזמן. בשיטה זו ניתן להשלים את ההון העצמי החסר ע"י לקיחת משכנתא על חשבון הנכס של ההורים. עקרונית, ניתן לשעבד את הנכס של ההורים בגובה של עד 50% משווי הנכס שלהם, כאשר ההורים מצהירים כי המשכנתא מיועדת לעזרה לילדים להשלמת הון עצמי לרכישת דירה. בשיטה זו ניתן לקבל סכום גבוה מאוד על חשבון הנכס בהנחה שהנכס לא משועבד ובהתחשב בגיל ההורים והכנסתם.

5. הלוואת קבלן

הקבלנים מצאו פתרון יצירתי למשיכת זוגות פוטנציאליים לרכוש מהם דירות בפרויקטים. בשיטה זו הקבלנים מציעים "הלוואת קבלן" לתקופה קצובה של מספר שנים ללא ריבית. בשיטה זו הלווה מקבל את ההלוואה מהבנק לפי הסדר שהקבלן השיג עבור רוכשים בפרויקט. שיטה זו הפכה לנפוצה בענף בעקבות תקנות בנק ישראל לצורך השלמת ההון העצמי.

הגידול באשראי לדיור מגביר את הסיכונים הנשקפים גם ללווים וגם למערכת הבנקאות. על רקע זה המפקח על הבנקים נקט צעדים נוספים במטרה לצמצם סיכונים אלה.

א. תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור (משכנתא) כאשר שיעור ההחזר החודשי של המשכנתא מתוך ההכנסה החודשית של הלווה עולה על 50%.

ב. תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור שבה היחס בין חלק ההלוואה לדיור בריבית משתנה, לבין סך ההלוואה, עולה על 66.7% (שני שלישים). המגבלה תחול על הלוואות בריבית משתנה לכל טווחי הזמן, והיא מתווספת להגבלה הקיימת המגבילה לשליש את חלק ההלוואה לדיור שניתן בריבית משתנה לתקופה קצרה מ- 5 שנים.

ג. תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור לתקופה לפירעון סופי העולה על 30 שנים.

טיוטת ההנחיות גובשה לנוכח המשך המגמות בשוק הדיור, ובעיקר, חלקן הגבוה של ההלוואות לדיור בתיק האשראי הבנקאי וגידולו בשנים האחרונות, המשך העלייה המהירה בהיקף המשכנתאות החדשות והמאפיינים שלהן: חלק ניכר מהמשכנתאות (17%) ניתן בשיעורי החזר גבוהים מן ההכנסה, חלק ניכר מהמשכנתאות ניתן בריבית משתנה ומסלול פריים שגם נופל להגדרה של ריבית משתנה, וחלק גדול מהמשכנתאות ניתן לתקופות זמן ארוכות של שלושים שנים. מדובר בסיכון הכרוך באפשרות שהריבית תעלה בעתיד ותגדיל באופן ניכר את תשלומי המשכנתא וכן בסיכון הכרוך בשינויים בסביבה הכלכלית, כגון הרעה בתנאי שוק העבודה. התממשות של שני הסיכונים יחד , אף תעצים את ההשפעה על יכולת ההחזר של הלווים ותגדיל את הסיכון שהם ייקלעו לקשיים בהחזר המשכנתא.

ההנחיות המוצעות מכוונות להקטנת הסיכונים עבור נוטלי המשכנתאות ולמערכת הבנקאית בכללותה.

הערכת הסיכון היא למעשה הצפי לגבי התנהגות הלווה והשוק בעתיד. הבנק אוסף מגוון רחב של נתונים ומבצע שקלול באמצעות מודלים סטטיסטיים ובעזרת שיקול דעת של מומחי אשראי בבנק.

כמובן שיתכנו הבדלים בהערכת הסיכון שבנקים שונים מבצעים, גם כאשר מדובר באותו לווה ובאותו נכס. לרוב, הפערים . בהערכות ובתמחור הריבית בהתייחסות לאותו לווה ולאותו נכס בין הבנקים השונים, אינם גדולים יחסית.

"למרות שקיימות אופציות רבות לגיוס אשראי להשלמת הון עצמי יש לקחת בחשבון את יחס ההחזר של כלל ההלוואות אל מול ההכנסות ולכלכל היטב את הצעדים טרם שימוש במכשירים השונים לגיוס השלמות להון עצמי, שהרי אין שום היגיון בגיוס הון עצמי ומצד שני כניסה למעגל בלת נגמר של מינוסים וסחרור של התא המשפחתי כתוצאה מכך".

עוצמה פיננסית מתמחה בייעוץ משכנתאות חוץ בנקאי אובייקטיבי בתהליך לקיחת משכנתא חדשה, מחזור משכנתא קיימת או נטילת הלוואות לכל מטרה מהמוסדות הבנקאיים למגזר הפרטי והעסקי בישראל. בדיוק כמו בתחומים פיננסים אחרים, כמו ניהול תיק השקעות, כאשר בוחרים משכנתא, הדרך הטובה ביותר לבנות תיק משכנתא היא בעזרת אנשי מקצוע, שזהו תחום התמחותם. אותם מומחים פיננסים יוכלו לעזור לכם לתכנן את המשכנתא הטובה ביותר עבורכם.

אתר האינטרנט:

חפשו אותנו בפייסבוק: "עוצמה פיננסית יועצי משכנתאות"